{"id":453,"date":"2021-11-11T20:05:39","date_gmt":"2021-11-11T20:05:39","guid":{"rendered":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/?page_id=453"},"modified":"2021-11-11T20:05:39","modified_gmt":"2021-11-11T20:05:39","slug":"para-comprar-na-planta-alicerces-seguros","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/para-comprar-na-planta-alicerces-seguros\/","title":{"rendered":"Para comprar na planta, alicerces seguros"},"content":{"rendered":"<h1>PARA COMPRAR NA PLANTA, ALICERCES SEGUROS<\/h1>\n<p>ESPECIALISTAS APONTAM OS CUIDADOS ANTES DE SE FECHAR UM NEG\u00d3CIO E QUE O MERCADO IMOBILI\u00c1RIO EST\u00c1 MAIS SEGURO<\/p>\n<p>\u00a0\u00a0<br \/>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"403\" height=\"500\" src=\"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/sergio_itagiba.png\" alt=\"\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/sergio_itagiba.png 403w, https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/sergio_itagiba-242x300.png 242w\" sizes=\"auto, (max-width: 403px) 100vw, 403px\" \/><br \/>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"375\" height=\"500\" src=\"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Marcelo-Funes.png\" alt=\"\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Marcelo-Funes.png 375w, https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/nova\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Marcelo-Funes-225x300.png 225w\" sizes=\"auto, (max-width: 375px) 100vw, 375px\" \/><\/p>\n<p><style>\np.capit::first-letter {   font-size: 4rem;    font-weight: bold;   float: left;margin: -20px 10px -20px 0px;}<br \/><\/style>\n<\/p>\n<p>Ad\u00e9cada era a de 1990. A Encol era uma das maiores empresas brasileiras no setor da constru\u00e7\u00e3o civil. Mas, v\u00edtima da m\u00e1 gest\u00e3o de sua diretoria, denunciada pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico Federal e condenada em uma CPI, acabou levada \u00e0 fal\u00eancia em 1999, por uma crise de inadimpl\u00eancia e uma interven\u00e7\u00e3o do Banco do Brasil. Como esp\u00e9cie de heran\u00e7a maldita, deixou v\u00e1rios edif\u00edcios inacabados no pa\u00eds. L\u00e1 se v\u00e3o mais de tr\u00eas d\u00e9cadas, e, at\u00e9 hoje, esse \u00e9 um fantasma que ainda assombra o mercado imobili\u00e1rio como um todo, e a cabe\u00e7a de quem pensam em adquirir um im\u00f3vel na planta, em especial. O que esse epis\u00f3dio nos ensinou? O que mudou de l\u00e1 para c\u00e1? Os riscos de algo semelhante ocorrer ainda s\u00e3o grandes? Como se proteger? Quais garantias s\u00e3o poss\u00edveis de exigir? Dois especialistas procurados pela Revista dos Condom\u00ednios v\u00e3o responder a essas e outras perguntas.<\/p>\n<p>S\u00e9rgio Itagiba, advogado, graduado em Ci\u00eancias Jur\u00eddicas e Sociais pela Faculdade Nacional de Direito (da UFRJ); especialista em Direito Imobili\u00e1rio pela PUC- -Rio; e membro das Comiss\u00f5es de Direito Imobili\u00e1rio e Condominial da OAB\/Niter\u00f3i e da OAB\/S\u00e3o Gon\u00e7alo, faz um alerta: &#8220;N\u00e3o h\u00e1, como nunca haver\u00e1, modelo de neg\u00f3cio 100% seguro. Mas h\u00e1 neg\u00f3cios mais ou menos arriscados. A compra de im\u00f3vel na planta, a despeito de envolver pre\u00e7os algumas vezes mais atraentes, deve se revestir de cautelas. Antes de procurar um im\u00f3vel, \u00e9 importante o consumidor verificar a sa\u00fade financeira da incorporadora, para j\u00e1 excluir de sua procura os empreendimentos daquelas em situa\u00e7\u00e3o comprometedora. Em momentos de instabilidade financeira, onde o mercado de incorpora\u00e7\u00f5es \u00e9 mais afetado, essa primeira cautela \u00e9 a maior de todas\u201d.<\/p>\n<p>&#8220;A segunda cautela \u00e9 verificar se o empreendimento est\u00e1 sendo desenvolvido sob regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, que, em resumo, separa terreno e constru\u00e7\u00e3o do empreendimento do patrim\u00f4nio da incorporadora para evitar que outras d\u00edvidas da construtora afetem o empreendimento em an\u00e1lise. A terceira cautela \u00e9 imprescind\u00edvel: procurar um advogado especialista em Direito Imobili\u00e1rio para analisar a documenta\u00e7\u00e3o do empreendimento e os eventuais contratos e documentos que o adquirente venha a assinar. N\u00e3o existe &#8216;dica&#8217; ou informa\u00e7\u00e3o em qualquer lugar que substitua a an\u00e1lise de um advogado competente em cada caso espec\u00edfico&#8221;, pontua Itagiba, tamb\u00e9m membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio.<\/p>\n<p>Para ele, o epis\u00f3dio do caso Encol &#8211; classificado como uma verdadeira &#8216;novela&#8217; &#8211; causou um profundo abalo no mercado imobili\u00e1rio. Na \u00e9poca, n\u00e3o existia o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, e ent\u00e3o a construtora utilizava todos os recursos que entravam de todos os empreendimentos, para financiar todas as constru\u00e7\u00f5es, indistintamente. Mas essa \u00e9 uma conta que n\u00e3o tinha como fechar, uma vez que a Encol entrou em um c\u00edrculo vicioso no qual passou a depender do lan\u00e7amento de novos empreendimentos para custear constru\u00e7\u00f5es mais antigas. Quem viveu aquela \u00e9poca se lembra do marketing forte da empresa e da quantidade de empreendimentos que ela lan\u00e7ava, simultaneamente.<\/p>\n<p>&#8220;A li\u00e7\u00e3o desse caso para o mercado imobili\u00e1rio foi a necessidade de se criarem mecanismos de prote\u00e7\u00e3o para adquirentes de unidades em empreendimentos de incorpora\u00e7\u00e3o. O mercado imobili\u00e1rio nacional caiu em descr\u00e9dito por causa da fal\u00eancia da Encol. De l\u00e1 para c\u00e1, o mercado respondeu com a cria\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, onde o empreendimento (terreno, constru\u00e7\u00e3o, cr\u00e9ditos a receber&#8230;) fica completamente separado do patrim\u00f4nio da construtora, justamente para garantir a finaliza\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o. A inven\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u00e9 devido \u00e0 engenhosidade da mente de Melhim Chalhub, certamente o maior jurista brasileiro na \u00e1rea de incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, e ocorreu com a Lei 10.931\/2004&#8221;, recordou.<\/p>\n<p>S\u00e9rgio Itagiba pondera ainda que o advento do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o foi uma verdadeira revolu\u00e7\u00e3o no mercado brasileiro e, assim, serviu para evitar muitos riscos e trag\u00e9dias para os adquirentes, mas n\u00e3o \u00e9 algo que torna o empreendimento 100% seguro. Por isso, ele diz, investigar com anteced\u00eancia a sa\u00fade financeira da incorporadora \u00e9 imprescind\u00edvel. &#8220;O caso PDG nos mostra isso: a empresa cresceu tanto que, na \u00faltima crise econ\u00f4mica, sua estrutura ficou insustent\u00e1vel, e at\u00e9 mesmo empreendimentos submetidos ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o foram paralisados. Se a PDG existisse naqueles tempos da Encol, possivelmente teria tido o mesmo destino&#8221;, sentencia.<\/p>\n<p>GARANTIAS<\/p>\n<p>Para o especialista, uma das maiores \u201cgarantias\u201d que os adquirentes podem ter \u00e9 verificar se o empreendimento efetivamente est\u00e1 submetido ao regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e verificar se est\u00e1 hipotecado para alguma institui\u00e7\u00e3o financeira. \u00c9 muito comum que as incorporadoras tomem dinheiro emprestado de institui\u00e7\u00f5es financeiras para financiar a constru\u00e7\u00e3o, e a contrapartida \u00e9 dar o terreno e a constru\u00e7\u00e3o como garantia. &#8220;Empreendimentos que n\u00e3o est\u00e3o hipotecados s\u00e3o uma boa pedida, mas apenas se houver seguran\u00e7a de que a incorporadora goza de boa sa\u00fade financeira ou se ela tem tradi\u00e7\u00e3o de construir com recursos pr\u00f3prios, mas essa \u00faltima op\u00e7\u00e3o \u00e9 rara no mercado de hoje.\u201d<\/p>\n<p>Quanto ao pagamento, verificar as condi\u00e7\u00f5es que a incorporadora oferece \u00e9 importante. Se o empreendimento estiver sob o regime de afeta\u00e7\u00e3o, o valor j\u00e1 pago ser\u00e1 revertido para a finaliza\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio empreendimento. Se o regime n\u00e3o \u00e9 esse, recomenda-se nem mesmo considerar a aquisi\u00e7\u00e3o, pois o dinheiro do comprador poder\u00e1 ser utilizado pela construtora com outra finalidade. Muito embora os contratos sejam parecidos, as cl\u00e1usulas contratuais de cada empreendimento devem ser vistas e analisadas individualmente, pois cada contrato pode ter sua nuance. &#8220;E, no caso da n\u00e3o entrega de um im\u00f3vel contratado, a interven\u00e7\u00e3o de um advogado tamb\u00e9m \u00e9 imprescind\u00edvel, pois poder\u00e1 ser necess\u00e1rio o ingresso no Judici\u00e1rio ou tentar resolver no extrajudicial o recebimento das multas contratuais. Vale observar se a aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 anterior \u00e0 Lei 13.786\/2018, chamada &#8216;Lei dos Distratos&#8217;, j\u00e1 que, nessa hip\u00f3tese, o entendimento jurisprudencial \u00e9 o de que essa lei n\u00e3o se aplica&#8221;, conclui.<\/p>\n<p>Experiente advogado da \u00e1rea imobili\u00e1ria e presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da OAB Niter\u00f3i, Marcelo Funes ajuda a esclarecer sobre o tema. &#8220;Podemos afirmar que a compra de um im\u00f3vel na planta continua sendo excelente op\u00e7\u00e3o, tanto para moradia quanto para investimento. Desde que o adquirente esteja devidamente cercado por todos os cuidados necess\u00e1rios&#8221;, garante ele, para quem o epis\u00f3dio da Encol, no final da d\u00e9cada de 1990, fez que o mercado imobili\u00e1rio amadurecesse as rela\u00e7\u00f5es. &#8220;Os adquirentes de im\u00f3veis passaram a se cercar de maiores cuidados, bem como as Institui\u00e7\u00f5es Financeiras passaram a exigir garantias efetivas, aumentando o rigor nas aprova\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito para as Incorporadoras.&#8221;<\/p>\n<p>CUIDADOS<\/p>\n<p>No modelo mais tradicional, na compra do im\u00f3vel na planta o adquirente paga, durante a fase de constru\u00e7\u00e3o, o percentual de 20% a 30% do valor do pre\u00e7o do im\u00f3vel. Entretanto, o saldo residual que ser\u00e1 financiado quando da emiss\u00e3o do habite-se ou pago via recursos pr\u00f3prios ser\u00e1 corrigido monetariamente at\u00e9 o efetivo pagamento. \u00c9 fundamental que o adquirente, ao comprar um im\u00f3vel na planta, pesquise a incorporadora respons\u00e1vel pelo empreendimento, verifique a documenta\u00e7\u00e3o do empreendimento na busca de informa\u00e7\u00f5es, se ser\u00e1 financiada por alguma institui\u00e7\u00e3o financeira, se possui seguro e est\u00e1 sob o regime de afeta\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de se certificar se houve o registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, passando sempre pela frente da constru\u00e7\u00e3o e olhando o andamento.<\/p>\n<p>&#8220;Al\u00e9m disso, o adquirente deve se preocupar em obter por escrito todo e qualquer valor que dever\u00e1 pagar fora do pre\u00e7o do im\u00f3vel, como as taxas de liga\u00e7\u00f5es de<br \/>\nfinitivas ou outro qualquer valor, analisar muito bem o memorial descritivo do empreendimento, bem como toda e qualquer manifesta\u00e7\u00e3o deve ser formalizada por escrito. Muito importante tamb\u00e9m que conste no contrato a data-limite para emiss\u00e3o do habite-se, a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com a \u00e1rea, acabamentos e material a ser utilizado. Al\u00e9m disso, deve constar expressamente a penalidade da incorporadora em caso de atraso na entrega. Por fim, importante tamb\u00e9m que o adquirente tenha acesso \u00e0 futura minuta da conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, a qual dar\u00e1 a este comprador uma no\u00e7\u00e3o das futuras regras que dever\u00e1 observar quando da conclus\u00e3o das obras e consequente instala\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio&#8221;, explica Funes.<\/p>\n<p>Para o especialista, n\u00e3o havendo a entrega do im\u00f3vel no prazo definido em contrato, o adquirente deve procurar a incorporadora para tentar uma composi\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel. N\u00e3o havendo concilia\u00e7\u00e3o, e sendo o atraso substancial, o comprador deve notificar a incorporadora, solicitando a observ\u00e2ncia das penalidades pelo atraso, seja para manter a compra com as penalidades neste sentido, como para que se fa\u00e7a o distrato ou a resolu\u00e7\u00e3o contratual em face do inadimplemento pela incorporadora, devendo todo valor ser ressarcido. Entretanto, alerta, em sintonia com as orienta\u00e7\u00f5es de S\u00e9rgio Itagiba: \u00e9 essencial que, procure um advogado especializado na \u00e1rea.<\/p>\n<p>Assim, ser\u00e1 que d\u00e1 para se valer das vantagens de se comprar um im\u00f3vel na planta, desde que tomadas todas as precau\u00e7\u00f5es? De acordo com ele, sim. \u201cTivemos novos casos de construtoras em crise recentemente, sendo que algumas incorporadoras continuam em fase de recupera\u00e7\u00e3o judicial, prejudicando milhares de adquirentes\u201d. Mas, felizmente, podemos dizer que \u00e9 pequeno o risco de acontecer algo semelhante ao caso da Encol. \u201cOs casos de hoje s\u00e3o bem pontuais\u201d, conclui.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PARA COMPRAR NA PLANTA, ALICERCES SEGUROS ESPECIALISTAS APONTAM OS CUIDADOS ANTES DE SE FECHAR UM NEG\u00d3CIO E QUE<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"elementor_header_footer","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-453","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/453","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=453"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/453\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistadoscondominios.com.br\/desenvolvimento\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=453"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}