A administração condominial é um desafio complexo que requer não apenas o conhecimento legal, mas também habilidades de gestão e comunicação. A inadimplência das cotas é um desafio recorrente que impacta a saúde financeira dos condomínios, comprometendo a manutenção das áreas comuns, serviços essenciais e até mesmo a ambiência no próprio condomínio.
A Revista dos Condomínios, para entender melhor as implicações da inadimplência e abordar as estratégias possíveis e eficazes para evitá-la; conhecer as formas assertivas de cobrança, conscientização dos condôminos sobre a importância do pagamento em dia, as consequências legais para aqueles que persistem na falta de adimplência e a importância de manuais de boas- -vindas para promover uma convivência harmoniosa, buscou uma especialista no tema para obter mais informações para os nossos leitores. Aline Mangueira é advogada imobiliária e do direito condominial e membro da Comissão de Direito Condominial da Subseção da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro.
Importância da Cota Condominial
Repórter da Revista dos Condomínios – Como você explicaria a importância da cota condominial?
Advogada Aline Mangueira – A cota condominial é a principal fonte de receita para a manutenção e melhoria das áreas comuns, segurança, limpeza, e demais serviços essenciais (Artigo 1.336, inciso I, do Código Civil). Esses recursos são destinados a preservação e valorização do patrimônio coletivo, garantindo a qualidade de vida dos condôminos (Artigo 1.339 do Código Civil).
Repórter da Revista dos Condomínios – O que pode dizer sobre a natureza das cotas e destinação dos recursos?
Advogada Aline Mangueira – A cota condominial é a principal fonte de receita para a manutenção e melhoria das áreas comuns, segurança, limpeza, e demais serviços essenciais. Em relação à destinação dos recursos, eles são provenientes das cotas condominiais e são destinados à preservação e valorização do patrimônio coletivo, garantindo a qualidade de vida dos condôminos – isso de acordo com a legislação: Artigo 1.339 do Código Civil.
Estratégias para Prevenção da Inadimplência
Repórter da Revista dos Condomínios – Quais são as estratégias possíveis para a prevenção da inadimplência?
Advogada Aline Mangueira – Uma delas é a transparência na gestão financeira. Dou um exemplo prático: divulgação mensal de relatórios financeiros detalhados, claros, destacando despesas e investimentos, promovendo a confiança dos condôminos (Artigos 1.348 e 1.352 do Código Civil).
Repórter da RDC – Bem, se estamos falando em transparência, o que dizer da comunicação realizada pelo síndico para o condomínio?
Advogada Aline Mangueira – Sim, de total importância uma comunicação proativa. Um exemplo prático: a criação de um boletim informativo mensal sobre as atividades do condomínio e esclarecimento de dúvidas frequentes (Artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil). Essa ação já reduziria a busca por informação e a maioria das dúvidas.
Repórter da RDC – Algum tipo de incentivo é cabível?
Advogada Aline Mangueira – Incentivos para pagamento antecipado das cotas. Vou lhe dar um exemplo prático: desconto de 5% para condôminos que quitarem suas cotas até a data de vencimento. A fundamentação Legal: é possível uma livre negociação, desde que não contrarie a convenção do condomínio.
Repórter da RDC – Algum outro tipo de iniciativa?
Advogada Aline Mangueira – Bem, a conscientização da comunidade pode alcançar estratégias de comunicação eficazes, como: newsletters, murais informativos e reuniões regulares. Essas iniciativas, se bem articuladas, podem estabelecer uma estratégia de comunicação e mesmo se tornarem essenciais para conscientizar a comunidade sobre a importância do pagamento pontual. Comunicação Não Violenta (CNV) para evitar conflitos e promover um diálogo respeitoso.
Gestão Eficiente do Síndico: transparência
Repórter da RDC – Qual exatamente o papel do síndico nesse processo?
Advogada Aline Mangueira – O síndico desempenha um papel crucial na gestão transparente e eficiente dos recursos, com prestações de contas regulares e acesso às informações. Uma gestão transparente pode incluir a implementação de assembleias periódicas para apresentação e discussão das contas. Inadimplência e Estratégias de Recuperação
Repórter da RDC – As notificações extrajudiciais seria uma dessas iniciativas?
Advogada Aline Mangueira – O síndico deve adotar todas as estratégias possíveis para lidar com inadimplentes. Sim, ele pode adotar de notificação es extrajudiciais, acordos amigáveis e, se necessário, até as ações judiciais, como indica a lei (Artigo 1.336, inciso I, e Artigo 1.345, inciso III, do Código Civil). A comunicação eficaz é essencial para conscientizar a comunidade sobre a importância do pagamento pontual, sendo a Comunicação Não Violenta (CNV) uma abordagem recomendada para evitar conflitos.
Repórter da RDC – Poderia abordar com mais detalhes a Comunicação Não Violenta e como ela poderia ajudar ao síndico a cumprir com as funções dele?
Advogada Aline Mangueira – A Comunicação Não Violenta (CNV) pode ser uma ferramenta poderosa para os síndicos no que diz respeito à conscientização dos moradores sobre a importância do pagamento da cota condominial em dia. A CNV enfatiza a empatia, a escuta ativa e a comunicação clara e respeitosa. Ao aplicar princípios de CNV, o síndico pode abordar a questão do pagamento das cotas de forma mais eficaz, evitando conflitos desnecessários e promovendo uma maior compreensão por parte dos moradores.
Repórter da RDC – Você poderia nos dar um exemplo?
Advogada Aline Mangueira – Com certeza. Ao invés de adotar uma postura autoritária ou punitiva, o síndico pode utilizar a CNV para promover um diálogo aberto com os moradores, explicando as consequências do atraso no pagamento das cotas para o funcionamento e manutenção do condomínio. Além disso, ele pode buscar entender as razões por trás dos atrasos, demonstrando empatia e buscando soluções em conjunto.
Repórter da RDC – E um ambiente melhor.
Advogada Aline Mangueira – Ao criar um ambiente de diálogo respeitoso e empático, o síndico pode contribuir para uma maior conscientização dos moradores sobre a importância do pagamento pontual das cotas condominiais, fortalecendo assim a gestão financeira do condomínio.
Formas de Cobrança Condominial
Repórter da RDC – Quais os tipos possíveis de cobrança?
Advogada Aline Mangueira – Há a cobrança amigável. Como exemplo seria o envio de cartas personalizadas, oferecendo parcelamento e alternativas para quitação (Artigo 1.336, inciso I, do Código Civil).
Repórter da RDC – E a cobrança judicial?
Advogada Aline Mangueira – Cobrança Judicial: Após 6 meses de inadimplência, o síndico pode acionar medidas judiciais para recuperar os valores devidos. Legislação: Artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. Como exemplo desta atuação temos o ajuizamento de ação de execução de título extrajudicial, agilizando o processo de cobrança. (Artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil)
Repórter da RDC – E o parcelamento das dívidas: o síndico precisa de autorização para realizar?
Advogada Aline Mangueira – Sim, precisa. O parcelamento e recursos para cotas em aberto: o síndico pode oferecer opções de parcelamento para condôminos em situação temporária de dificuldade financeira, promovendo a adimplência. Um exemplo prático seria o parcelamento em até 12 vezes, conforme acordo firmado em assembleia.
Conscientização: A importância do pagamento em dia
Repórter da RDC – Agora, o síndico pode se precaver e lançar mão de campanhas…
Advogada Aline Mangueira – Em relação às campanhas de conscientização é possível dar um exemplo prático: promover a realização de palestras abordando a relação entre inadimplência e prejuízos à qualidade de vida no condomínio, por livre iniciativa, desde que não viole direitos individuais. Nesse caso, não me refiro somente ao inadimplente, mas aos casos em que o síndico acaba dando nome à quem praticou o fato.
Síndico: Um comunicador?
Repórter da RDC – Você falou no início de Comunicação Não Violenta. No entanto, o síndico pode não possuir essa qualificação…
Advogada Aline Mangueira – Exatamente, o síndico pode não possuir uma comunicação assertiva, e para isso a atualização e a busca por cursos e workshops na área, que desenvolvam a comunicação é muito importante. Afinal, o síndico está gestor daquelas propriedades e precisa ter empatia e ser objetivo em sua fala. Ele deve desenvolver habilidades que o permitam lidar com o próximo de forma imparcial e eficiente. A Comunicação Não Violenta (CNV): Explora o conceito de CNV para uma abordagem respeitosa e empática. Exemplo prático: expressar sentimentos e necessidades sem culpar os condôminos inadimplentes, buscando soluções conjuntas. Teoria dos modelos de comunicação não violenta de Marshall Rosenberg.
Consequências para Condôminos Inadimplentes
Repórter da RDC – Outra pergunta importante é: quantos meses de inadimplência o síndico tem que esperar para acionar medidas judiciais? Advogada Aline Mangueira – Após 6 meses de inadimplência, o síndico pode acionar medidas judiciais para recuperar os valores devidos (Artigo 1.336, § 1º, do Código Civil). A abertura de processo judicial pode culminar na penhora do imóvel e subsequente leilão para quitação das dívidas (Artigo 1.345, inciso III, do Código Civil).
Repórter da RDC – E aí pode ocorrer perda do imóvel?
Advogada Aline Mangueira –Vamos lá: Perda da Propriedade. Exemplo Prático: processo judicial para a execução da dívida, culminando na penhora e leilão. De acordo com Artigo 1.336, § 1º, do Código Civil.
Repórter da RDC – Você falou em leilão. Como ele ocorre, na prática?
Advogada Aline Mangueira – O procedimento de leilão ocorre assim: a abertura de processo judicial pode culminar na penhora do imóvel e subsequente leilão – com fulcro no Artigo 1.345, inciso III, do Código Civil. Exemplo Prático: o síndico faz a contratação de leiloeiro público para realizar o leilão do imóvel. (Artigo 1.345, inciso III, do Código Civil).
Manual de Boas-Vindas: Para uma convivência harmoniosa
Repórter da RDC – Você disse antes da importância de um manual de boas-vindas. Qual o o conteúdo do documento, o que ele oferece, apresenta?
Advogada Aline Mangueira – A criação de um manual de boas-vindas facilita a integração dos novos condôminos, esclarece as regras do condomínio e promove uma convivência harmoniosa. Um exemplo prático seria a inclusão de informações sobre horários de silêncio, regras de convivência e contato das empresas terceirizadas. Esse manual tem um impacto significativo na convivência, criando um ambiente mais claro e acolhedor, contribuindo para relações mais saudáveis entre síndico, condôminos e demais envolvidos na gestão do condomínio.
Repórter da RDC – Você poderia dar um exemplo prático?
Advogada Aline Mangueira – Um vez que seja bem elaborado, ele facilita a integração dos novos condôminos, esclarece as regras do condomínio e promove uma convivência harmoniosa. Um exemplo prático seria a inclusão de informações sobre meios de comunicação com o síndico e com a administradora, regras das áreas comuns, metragens e permissões de fachadas, horários de silêncio, regras de convivência, contato das empresas terceirizadas, locais destinados às necessidades dos pets, dentre outros.
Repórter da RDC – Podemos dizer que promove uma boa ambiência?
Advogada Aline Mangueira – Com certeza. Este manual irá impactar diretamente na convivência e facilidade com o cumprimento das regras, com a criação de um ambiente mais claro e acolhedor contribui para relações mais saudáveis entre síndico, condôminos e demais envolvidos na gestão do condomínio.
Repórter da RDC – Você gostaria de fazer uma conclusão, um comentário final?
Advogada Aline Mangueira – A inadimplência condominial é um desafio enfrentado por muitas comunidades, mas estratégias eficazes de prevenção, comunicação aberta e conscientização podem contribuir significativamente para mitigar esses problemas. É crucial que os síndicos estejam cientes das opções legais disponíveis para lidar com casos extremos de inadimplência, garantindo a sustentabilidade financeira do condomínio. Este artigo busca oferecer uma visão abrangente sobre o tema, auxiliando profissionais do direito imobiliário e condominial na compreensão e manejo dessas questões. Ao adotar medidas transparentes, éticas e legais, é possível promover um ambiente condominial saudável, respeitando os direitos de todos os envolvidos e preservando o patrimônio coletivo. A eficácia na administração condominial vai além da cobrança de cotas. Engloba uma gestão transparente, estratégias diante da inadimplência, comunicação eficiente e a promoção de um ambiente acolhedor através de manuais de boas-vindas e ações direcionadas. Ao integrar esses elementos, os síndicos podem criar comunidades mais sustentáveis e harmoniosas, garantindo o bem-estar de todos os condôminos.
Contato
Aline Mangueira
Advogada imobiliária e do direito condominial, Membro da Comissão de Direito Condominial da Subseção da Barra da Tijuca- RJ. Especialista em advocacia trabalhista empresarial, contratos, direito bancário, recuperação tributaria. Perita Judicial no TJGO e TJRJ. Professora e Palestrante.
