Os coordenadores do livro, os advogados Bruna Feitosa e Leandro Sender, discutiram os problemas e aflições dos síndicos. Depois de algumas reuniões chegaram ao tema que reconheceram ser, atualmente, a maior preocupação dos gestores condominiais e condôminos. O repórter da Revista dos condomínios conversou com os dois autores sobre o tema. Veja a seguir a entrevista.
Repórter da Revista dos Condomínios – Propriamente, quais foram as circunstâncias que originaram, primeiro, a ideia, e depois a estruturação e o lançamento do livro?
Advogada Bruna Feitosa – Nós analisamos quais assuntos, dentro do universo condominial, poderiam ser mais relevantes, qual a maior necessidade do mercado, como oferecer uma leitura que abordasse o maior problema em conjunto com as respectivas soluções. Então, chegamos à conclusão de que um dos maiores problemas dos condomínios é a inadimplência e, portanto, escolhemos esse tema.
A inadimplência pode ser um grande empecilho/impasse à gestão do síndico. Com a inadimplência fica mais difícil administrar os pagamentos e promover melhorias na edificação, como: reforma de fachada, modernização das áreas comuns, etc. Quando estamos falando em cotas, nós estamos falando de um rateio, em pagamento, e então nós pensamos em como minimizar os impactos
dessa inadimplência. A partir do momento que não existe o devido rateio, o inadimplente acaba sobrecarregando os demais condôminos que estão com suas cotas em dia. Portanto, automaticamente acaba trazendo um prejuízo para os demais condôminos que estão quites com as
suas cotas condominiais.
A ideia foi justamente trazer o problema com seus desdobramentos, bem como apresentar as respectivas soluções de forma a minimizar os reflexos da inadimplência e, também, trazer um ponto de vista preventivo. Sobretudo, ao levar tais problemas ao judiciário, nos deparamos com demandas morosas, adiando cada vez mais a quitação. Por este motivo, o livro aborda estratégias para soluções mais rápidas e eficazes de forma extrajudicial e, ainda, por meio da mediação e arbitragem.
Repórter da RDC – E uma vez tendo identificado o tema inadimplência como o mais importante, o que mais aflige os síndicos e moradores de condomínio, vocês, cito, você, Bruna Feitosa, e Leandro Sender, resolveram focar e estruturar esse livro ao tema inadimplência.
Advogada Bruna Feitosa – Exato.
Repórter da RDC – Leandro, você gostaria de adicionar algum comentário em relação ao que conversamos até agora?
Advogado Leandro Sender – A Dra. Bruna conseguiu explicar exatamente nosso objetivo com o Livro. Pensamos em sintetizar a principal dor do síndico em um livro refletindo todas as suas nuances. Penso que conseguimos absorver todas as principais questões envolvendo a inadimplência. Nosso foco, foi apresentar um Livro escrito por advogados atuantes na área, que conhecem cada detalhe de um condomínio e que, através da experiência de cada um, obtida ao longo dos anos, retratem como minimizar e, principalmente, trazer soluções para este problema tão comum.
Repórter da RDC – E como vocês tratam da situação financeira do condomínio, como é a abordagem? Poderia dar algum detalhe, a perspectiva?
Advogada Bruna Feitosa – A forma de abordagem do livro é totalmente empírica, ou seja, colhemos os dados e experiencias de cada coautor na prática da advocacia condominial, bem como temos autores que, além disso, atuam como síndicos em diversos condomínios. Com isso, foi possível trazer questões atuais e abordar acerca de casos práticos como dirimir dúvidas acerca da participação do condômino inadimplente nas assembleias do condomínio, bem como sobre a limitação da aplicação da taxa de juros nos créditos condominiais e, ainda, sobre proibição de utilização da área comum por inadimplentes.
Repórter da RDC – O que pode resultar, em consequência, na valorização das unidades e, por conseguinte, no investimento realizado por cada proprietário em sua unidade, correto?
Advogada Bruna Feitosa – Leandro Sender – Entendo que, se o condomínio conseguir manter uma boa saúde financeira, há um aumento da probabilidade de constituir um bom fundo de obras, por exemplo, para promover a reforma de fachada do Edifício, o que, por fim, pode influenciar de forma positiva o interessado em adquiri uma unidade exclusiva. Não acredito que exista associação entre a valorização predial e o investimento interno de cada proprietário. Porém, o fato de não existir dívidas, sem dúvidas, é muito melhor.
Repórter da RDC – Dá um exemplo de investimento que pode trazer um retorno para o condomínio como um todo, em termos de valorização em geral.
Advogada Bruna Feitosa – Uma das possibilidades de investimento é a modernização das áreas comuns, ou a transformação de uma área em desuso para uma área gourmet ou espaço de descanso, por exemplo. Acredito que a devida manutenção e modernização da edificação pode influenciar na valorização das unidades exclusivas
Repórter da RDC – Para ficar mais claro, você poderia argumentar sobre essa valorização?
Advogado Leandro Sender – Um condomínio com boa saúde financeira tem uma facilidade maior de realizar as manutenções, benfeitorias e obras no condomínio. Então, indiretamente, pode existir uma valorização. Em sentido contrário, em um condomínio com déficit de caixa, o síndico terá dificuldades em promover a gestão. Por exemplo, as obras e benfeitorias úteis ou voluptuárias acabam ficando em segundo plano.
Repórter da RDC – E aí, temos a valorização das unidades. O que fica evidente na hora de uma venda.
Advogada Bruna Feitosa – Correto. A consequência de a gente ter um espaço modernizado, bem pensado em termos de arquitetura e de design de interiores, acaba por valorizar também cada unidade.
Repórter da RDC – Correto. E essa lógica é bem fácil de entender. Se o comprador conhecia essa dívida no momento da compra a coisa muda de figura, não?
Advogada Bruna Feitosa – É importante que o promitente comprador verifique a declaração de quitação do condomínio, pois caso exista dívida de cotas condominiais, por possuir natureza propter rem, ou seja, por se tratar de uma obrigação que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade, tal dívida fica atrelada ao imóvel, portanto, pode ser objeto de negociação para permitir um desconto do valor do imóvel, objeto de compra e venda.
Repórter da RDC – Leandro, quer adicionar alguma informação?)
Advogado Leandro Sender – Importante lembrar que o termo de quitação condominial é documento obrigatório a ser apresentado no ato da escritura definitiva.
Repórter da RDC – Agora, quando falamos em uma edificação com problemas dessa ordem… tudo é mais complicado.
Advogada Bruna Feitosa –Sim.
Repórter da RDC – Sim. Co m uma boa gestão as áreas comuns estarão bem tratadas, a manutenção em geral estará sendo bem realizada. O que valoriza no momento da venda desse ativo.
Repórter da RDC – Leandro, quer adicionar alguma informação?
Advogado Lendro Sender – Neste caso, é recomendável conversar com o síndico para entender a extensão da situação. Em todo caso, uma assessoria jurídica imobiliária é imprescindível.
Repórter da RDC – Você acredita que esse livro, Sender, com o tema inadimplência, é importante ser lido por condôminos em geral? Seja de condomínios verticais ou horizontais?
“.. se o condomínio conseguir manter uma boa saúde financeira, há um aumento da probabilidade de constituir um bom fundo de obras, por exemplo, para promover a reforma de fachada do Edifício…”
Leandro Sender – Acho importante que qualquer pessoa, condômino ou síndico, leia o Livro. Ele traz bastante clareza sobre as nuances condominiais.
Repórter da RDC – Você poderia destacar, digamos, dois pontos que o livro abordou que você acredite que seria importante falar?
Advogada Bruna Feitosa – Todos os capítulos estão superinteressantes. Eu posso trazer aqui alguns temas. Dentre eles, eu citaria: “quais são as restrições e penalidades que o condômino inadimplente pode sofrer”. Essa é uma das dúvidas que pode tomar conta do coração do gestor; quais são as penalidades; como agir. Uma das questões que saltam aos olhos é a questão da participação do condômino inadimplente nas assembleias do condomínio. No artigo 1.336, parágrafo primeiro, ele deixa claro que o condômino inadimplente perde o direito ao voto. Tem como prever que ele não poderá participar das deliberações das assembleias. Mas esse segundo ponto, que informa que o inadimplente não poderá participar das deliberações nas assembleias, é um ponto que pode ser bastante questionável. Ele acaba trazendo algumas controvérsias e possibilidades de interpretações diferentes. Então, nós temos dois caminhos: o primeiro é de que o inadimplente não poderá votar, mas poderá participar das assembleias, sem poder participar do debate; e o outro caminho é que ele não poderá votar nem, tão pouco, participar da assembleia.
Repórter da RDC – Ou seja, fica apenas ciente do assunto que está sendo debatido, mas não delibera.
Advogada Bruna Feitosa – A primeiro opção seria essa, não delibera, não pode debater, apenas poderia permanecer presente; está ali, ouvindo. Ou, então, torna-se taxativamente proibido de comparecer a assembleia, e neste caso ele não pode ser 45 nem mero ouvinte. Nós temos os dois posicionamentos doutrinários; nós temos jurisprudências que foram consignadas e que foram trazidas pelo coautor Marcio Panno — que nos apresenta uma perspectiva para debate bastante interessante. E, de repente, já fica uma dica para ser previsto na convenção do condomínio. Porque, quando existem questões controvertidas, tais como a citada, a convenção pode cumprir o papel de orientar o condomínio nesses casos.
Repórter da RDC – E o outro ponto que destacaria?
Advogada Bruna Feitosa – O outro ponto interessante é que, quando se trata da cota propriamente dita, tem um artigo do professor Haroldo Lourenço, ainda dentro desse tema das penalidades que o condômino inadimplente pode sofrer, que aborda de forma mais aprofundada essa questão, sobre a previsibilidade de juros.
Repórter da RDC – Os juros, ele pode ser de 2%?
Advogada Bruna Feitosa – Os juros pode ser previsto lá na convenção e, na falta de previsibilidade, ele é de 1% ao mês – e não 2, conforme prevê o código civil. Agora, a multa sim. Ela pode ser de até 2%. Essa previsão do código Civil revogou tacitamente o que foi previsto anteriormente, lá na lei 4.591,
de 1964 – lei de condomínio e incorporação. Revogou por quê? Porque, essa lei de 1964, ela dizia que a multa podia chegar até a casa dos 20%.
Repórter da RDC – E em relação a previsibilidade dos juros?
Advogada Bruna Feitosa – Em relação a ela não temos ainda muito claro na nossa legislação. Qual poderia ser o teto previsto da taxa os juros. O que o Código Civil nos informa é que, não havendo previsibilidade, se na convenção não está dizendo qual é os juros de natureza moratória, vai se praticar os juros de 1% ao mês.
Repórter da RDC – Leandro, quer adicionar alguma informação?
Advogado Leandro Sender – Existe decisão do STJ, por exemplo, validando cláusula na convenção que estabelece juros de 10% ao mês, o que demonstra que os condôminos podem se movimentar para criar mecanismos para inibir a inadimplência.
Repórter da RDC – Obrigado aos dois pela entrevista.
Contato
Bruna Feitosa
A advogada é sócia do Feitosa Sociedade de Advocacia. Mestranda em direito. Coordenadora do projeto de Mentoria da OAB/RJ. Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial da Associação Brasileira de Advogados. Mentora em Direito Imobiliário da OAB/Rj. Membro da Comissão Advocacia Extrajudicial em Cartórios da OAB/RJ. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ(20° subseção). Membro da Comissão de Família e Sucessões da OAB/ RJ(20° subseção). Membro da Comissão Nacional de Direito Imobiliário da ABA. Coordenadora da obra literária: “Condomínio: aspectos práticos da inadimplência e cobrança de cotas.” Colunista da CondoNews.
Leandro Sender
Sócio do Escritório Sender Advogados, Associados, Pós-graduado em Direito Imobiliário pela ABADI. Professor de Direito Imobiliário, Palestrante, Autor de diversos artigos jurídicos, Presidente da Comissão de Direito Condominial da ABA/RJ, Coordenador da Obra Coletiva “Condomínio: Aspectos Práticos da Cobrança de Cotas e Inadimplência”, Diretor de Relações Institucionais do NEED – Núcleo de Estudos e Evolução do Direito, Líder da Comissão de Leilões Judiciais e Extrajudiciais de Bens Imóveis da ABAMI, Membro da Comissão de Direito Imobiliário do IAB, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/RJ, Coordenador do Núcleo Imobiliário de Arbitragem
da Cames.
Francisco Machado Egito
Advogado, administrador e contador. É CEO do Grupo Francisco Egito, empresa que atua na área condominial e imobiliária. É coordenador da comissão de Contabilidade Condominial do CRC e coordenador da UNICRECI. É diretor da Revista dos Condomínios, do curso Aprimora e do CBEPJUR. Tem atuação como presidente e membro de conselhos profi ssionais e associações na área condominial e imobiliária (OAB, CRC, ABA, CRECI e outros).
