O condomínio edilício é um produto da concentração

O direito de propriedade em Roma não era ilimitado, ao contrário do que se pensa. As restrições ao direito de propriedade impostas pelos romanos não chegavam ao ponto de
aceitar a coexistência entre a propriedade exclusiva e a copropriedade das partes comuns. Para os romanos, o proprietário do solo era dominus da edificação sobre ele construída.

A origem da propriedade horizontal decorre do século XVIII, ainda sem disciplina precisa. A propriedade horizontal surge em razão da dificuldade em adquirir habitações completamente independentes dentro de recintos amuralhados, que não permitiam dispor de grande espaço para construções. Em Rennes, a divisão horizontal teve sua principal causa após um incêndio de grandes proporções em 1720, de tal magnitude que o fogo devastou mais de 850 casas, levando quase 8.000 pessoas a necessitarem de novas habitações.

Os arquitetos reais reurbanizaram o espaço, levando ao alargamento das vias públicas para evitar novos incêndios, o que reduziu as áreas disponíveis. Os moradores foram realocados em novas habitações comunitárias de três ou quatro famílias, levando a edificações altas que foram divididas para acomodá-los. Os poucos diplomas legais que passaram a se referir ao instituto não cuidaram de regulá-lo convenientemente.

O Código de Napoleão dispunha em um único artigo sobre a matéria (art. 664), e o Código Português de 1867, em seu artigo 2.335, só se referia aos encargos de reparação e conserto. O Código Civil Brasileiro de 1916 não dispôs sobre o instituto.

A razão dessa lacuna ressalta clara: inexistiam, à época, causas socioeconômicas a exigirem tratamento legislativo mais minucioso. O problema habitacional não havia aflorado. No Brasil o primeiro tratamento sobre a matéria foi o Decreto 5.481/28, que consignou a diferença entre as partes comuns e as exclusivas (arts. 1º e 2º), dispondo sobre a gestão do prédio (art. 8º), participação nas despesas (art. 9º) e prescrevendo, ainda, a proibição de alteração da forma externa da fachada. Somente em 1964 foi promulgada a Lei 4.591, que, em linhas gerais, disciplinava adequadamente a propriedade horizontal.
Se a propriedade não poderia se dividir no sentido vertical, a solução foi fracioná-la horizontalmente, em planos paralelos superpostos. A evolução histórica da propriedade horizontal demonstra a adaptação das sociedades às necessidades habitacionais e urbanísticas, refletindo uma complexidade crescente nas relações de convivência e nas estruturas legais que as sustentam. O desenvolvimento desse instituto mostra a importância de uma legislação que acompanhe as transformações sociais e econômicas.