SindExpo reúne centenas de pessoas no Rio

Durante dois dias de abril o SindExpo reuniu centenas de pessoas para encontros estratégicos com especialistas, assistir palestras com os maiores especialistas do setor no país e ter a oportunidade de fazer contato com fornecedores dos mais diversos serviços associados. O evento contou, na abertura, com as boas-vindas e recepção da produtora Ana Paula Franco, da Conectta, e Francisco Egito, do grupo de mesmo nome. 

Primeiro dia 

Ainda na parte da manhã tivemos as palestras de “Blindagem jurídica do síndico”, com Vander de Andrade. O especialista após destacar que o setor opera uma atividade que traz riqueza e é promissor, ressalva que o mesmo também envolve riscos que, muitas vezes, são menosprezados pelas empresas. Portanto, não é possível trafegar ignorando que existem riscos. E esses riscos têm que ser mitigados com conhecimento e enfrentamento. 

Como você vai se prevenir, se eu sou um trabalhador, um engenheiro que trabalho em uma obra complexa, portanto que envolve muitos riscos; se eu tenho algum trabalhador que trabalha em altura, ele tem que ter equipamentos de proteção individual; a lei determina os EPIs – citou, a título de metáfora, e completou: da mesma forma o síndico deve ter os seus EPIs; ele tem que possuir as ferramentas dele de proteção para poder enfrentar. 

Durante a palestra o especialista falou de uma das ferramentas, que é o que o especialista chama de um novo direito condominial. É o Direito que se antecipa. Um Direito que não atua só no momento cirúrgico, quando você já tem ali a enfermidade posta na pele. Quando você é obrigado a realizar intervenções muito dolorosas. 

No exemplo citado pelo especialista, o proprietário de uma unidade do condomínio, depois de comprar o apartamento dos sonhos, onde depositou todas as economias dele, se depara, na primeira assembleia de condôminos, ser informado de que, além de todas as dívidas que você tem na sua vida, tem mais uma dívida que está presa ao seu imóvel e que você não tem como se desvencilhar, porque ela está vinculada a unidade (no
caso, ao apartamento).

“E, caso você venda aquela unidade, aquela dívida vai acompanhar a unidade. Então, veja que é algo que demanda realmente cuidado; demanda atenção. Então, se nós queremos ser profissionais desse mercado, sejamos nós síndicos, ditos profissionais externos ou orgânicos (amadores), nós temos que ter conhecimento, nós temos que estar acompanhados dos melhores profissionais, dos experts, para que possamos fazer uma gestão muito mais segura; e é isso que os condôminos esperam de nós, síndicos”.

A seguir, foi a vez da palestra “Gestão de Condomínios: Alcançando a Excelência para o Sucesso”, com Fábio Barletta; em seguida, “Proposta para uma Lei Condominial Atualizada: Reformas Legislativas Necessárias para Condomínios”, de André Junqueira.

Depois do intervalo, tivemos a quinta palestra: “Gestão com pessoas – A importância da gestão de tempo e código de cultura”, com a especialista, Cristiane Romão. A especialista iniciou a palestra se apresentando e perguntando “quem é Cris?”; “qual é a minha história?”. Ela começa com essa proposta para evidenciar que, por trás de um CNPJ, existe sempre uma pessoa, um CPF. “Não adianta ter os melhores processos, os melhores códigos de cultura, se você na realidade não sabe aplicar isso no relacionamento com as pessoas” – avisa logo de início.

Confiança:

Importante se fazer conhecer É importante, para conseguir oferecer uma gestão adequada, que as pessoas conheçam a essência do gestor. Ele tem que ser capaz de lidar com o processo de amadurecimento dos relacionamentos, passar por um crivo que envolve “julgamento, preconceito e tabus que a gente tem que quebrar nesse processo” – explica. 

Formato de gestão 

Em seguida, ela conclui: “quando a gente fala em conseguir dar resultado, principalmente em condomínio, a gente fala muito de estratégia, de formato de gestão. Então, na palestra, eu trago a minha formatação de gestão, o que eu faço, os aplicativos que utilizo para monitorar e otimizar meu tempo” – ferramentas importantes para os síndicos profissionais que realizam a gestão de diversos condomínios e cuidando, às vezes, de milhares de pessoas, o que só aumenta a responsabilidade e as demandas, seja em volume, seja em diversidade e profundidade de conhecimentos.

Intervalo e painéis 

Seguido de um intervalo os presentes tiveram a oportunidade de tirar dúvidas, aprender e trocar experiências no Painel de Especialistas: “Painel de síndicos: a sindicatura e os seus desafios na atualidade”, com o mediador: Daniel Lima. Essa sessão do evento contou com os seguintes especialistas: Paola Siqueira, Ana Carolina Shazan, Roberta Pacca e Isa Tostes. Esse momento foi seguido de uma rodada de negócios (das 17 às 19h). 

Segundo dia

Depois da abertura contamos com a palestra: “A importância do planejamento da gestão condominial para redução do stress e melhoria da saúde mental do síndico”, com Ariane Padilha. A especialista abordou o papel do síndico, como um para-raios das demandas do condomínio e dos condôminos. E se não houver preparo, por aquele que ocupa essa função, o impacto na saúde mental é muito grande. 

Padilha comparou ao voo de uma aeronave, onde, por circunstâncias adversas, os tripulantes solicitam um passageiro para fazer a aeronave pousar em segurança. Este se depara com equipamentos, luzes, mapas que nunca viu e sabe que tem uma grande responsabilidade, isto gera ansiedade e grande stress, mas ele continua no comando. O pouso pode ser tranquilo, ou catastrófico para todos. O resultado dependerá de diversas variáveis. 

No condomínio, “o posto de piloto, é assumido exatamente desta maneira” – disse. Ariane mostra que compreender o condomínio como um sistema complexo, caracterizado, naturalmente pela desordem, é fundamental para que o síndico compreenda seu papel e como desempenhá-lo. Colocar ordem, organizar, planejar e gerenciar torna-se o diferencial para minimizar os impactos na saúde do síndico. Pegar as pontas, assumir o controle da situação, agir proativamente e não ser reativo, agindo apenas apagando incêndios, previne e evita conflitos e demandas desnecessárias que poderiam ser previstas e evitadas. 

A especialista mostrou os impactos na saúde mental do síndico, de uma gestão com métodos e ferramentas adequadas para o gerenciamento do condomínio para permitir: alívio do stress, evitar sobre carga, trazer eficiência, economia de tempo e esforço, estabelecer rotinas claras e delegar o que for possível, fazendo com que o síndico possa se focar no que é importante e estratégico para o condomínio. 

Nas palestras seguintes, tivemos “Profissionalismo e Inteligência emocional”, Ricardo Karpat e “Orçamento Preditivo Inteligente: A Ferramenta Essencial e Inigualável para Administração Condominial”, com Andrea Resque. 

Ricardo Karpat destacou que o tema escolhido por ele “é cada vez mais necessário o conhecimento dos síndicos, principalmente profissionais, que estão cada vez mais lidando com uma posição de intransigência por parte de condôminos, em todos os lugares”. 

No caso mais extremo, ele, Karpat, nos conta um caso de ameaça de morte realizada por meio de aplicativo de mensagem com número desconhecido, mas, reconhecidamente, tendo como origem um condômino, contra um síndico. Na mensagem, uma ameaça direta com: fotos das pessoas da família em frente as suas respectivas casas; fotos dos filhos; do local de trabalho etc. E, em seguida, a exigência de que o síndico mudasse de residência.

Comportamento inadequado 

E, normalmente, esses condôminos não tem um comportamento adequado para viver em comunidade. Por isso, tomam multas e, muitas vezes, de forma continuada. “E os demais condôminos não entendem que o síndico tem limitações; o que o síndico vai fazer? Ele não é policial” – conta. O que cabe contra esse condômino antissocial “é acionar a justiça, mas ela é lenta” – comenta, em tom reflexivo. 

O antissocial 

A expulsão do condômino antissocial não é um processo fácil e que não requeira o trabalho de registro dos fatos (como provas) e certo esforço por parte do síndico. Essa ação não consta do Código Civil, mas “hoje é possível, já existe uma jurisprudência, mas é algo lento, que tem que ser feito juridicamente” – comenta, resignado. 

Síndico:

Voluntário ou não, sempre profissional Após essa conversa com o repórter da Revista dos Condomínios, Karpat afirmou que o síndico deve ser profissional, independente de ele ser voluntário ou não. O síndico pode não receber nada, “mas tem que fazer uma gestão profissional” – avisa e argumenta: “porque ele vai ser cobrado como profissional, porque em um condomínio o síndico está lidando com a família dessas pessoas, sua segurança, conforto, qualidade de vida e valorização patrimonial”. 

Outra sessão com painel e palestras 

Seguido esse momento de palestras, o evento contou com o “Painel Direito Condominial”. O mediador: Daiana Staudt; e os especialistas convidados: Amanda Amaral, Daniela Bibiano, Carol Rosseti e Ariadine Grossi.

Amanda Amaral destacou a questão da Due Diligence Contratual e, portanto, o dever de avaliar o contrato e levantar os principais riscos do ponto de vista: jurídico, administrativo, contratual e financeiro, relativos ao objeto da verificação, “informando, ao final do trabalho, uma lista de riscos que devem ser apreciados pelo contratante do serviço para avaliar o negócio”. 

Segundo a especialista nessa listagem constariam: capacidade dos contratantes – representante legal; objeto lícito, possível, determinado ou determinável. Observou ser importante atentar-se à qualidade técnica de aprovação. Como exemplo, citou produto isolante para fissuras. Forma prescrita ou não defesa em lei – sempre faça contrato escrito por menor que seja o serviço prestado. Exemplo: marceneiro (Recibo); Natureza do Contrato – Exemplo: prestação de serviços portaria, além da compra de equipamentos.

Daniela Bibiano, mais uma especialista do painel, abordou a terceirização de mão de obra destacando os seguintes itens: enquadramento (tributação); solidariedade e subsidiariedade; insalubridade e portaria remota x portaria presencial, entre outros assuntos. 

A especialista Carol Rossetti trouxe como tema os contratos de empreitada em/para condomínios. Os cuidados que se deve tomar na entrega de determinada obra em que o empreiteiro ou contrubui somente com o seu trabalho ou com seu trabalho e materiais (E MISTA) regida pelo CC e CDC. “Seja qual for a espécie escolhida de trabalho deve constar no contrato firmado” – destacou para, em seguida, oferecer exemplos: pintura de academia, laqueamento de portas, construção de um muro, paisagismo do jardim frontal etc.”. 

Já Ariádine Grossi falou sobre Contratos em Condomínio: segurança jurídica e gestão de risco. “Ou seja, o contrato sob a ótica da investigação apreciativa e análise de contexto”. Ela destacou que na análise de contexto é “necessário uma análise sistemática do contrato, onde é preciso entender: Quem são as partes, se existem hipossuficiências, além de saber: qual o objetivo?” – explicou a especialista.

Destacou a importância de se saber o tipo de negócio: se tem alguma exigência específica (é necessário entender minimamente do objeto); quais as normas aplicáveis? (Técnicas, jurídicas e etc.); apetite de Risco: o quanto estou disposto a arriscar. Como exemplo: Balão, e fogos de Artifício. Grossi citou ainda aspectos relevantes em qualquer contrato, como: capacidade dos contratantes – representante legal e aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Cuidado com os contratos 

Os contratos, segundo Grossi, muitas vezes não são valorizados pelos síndicos, que acabam assinando formatos prontos, padrão, enviados por prestadores de serviço e fornecedores de produtos, ou qualquer outra modalidade. É preciso lembrar que os “contratos são acordos de vontade, ou seja, são bilaterais, cabendo a ambas as partes opinarem sobre as suas cláusulas. Razão pela qual é importante a análise de uma assessoria jurídica especializada” antes da contratação – indicou. 

Os riscos por trás dos contratos 

Os contratos escondem inúmeros riscos, que vão além de suas cláusulas, por isso é importante que sejam avaliados sobre a ótica dos conceitos de investigação apreciativa e análise de contexto, que consiste em entender o contexto da relação, fazer perguntas e pesquisas documentais, que muitas vezes nos colocam a repensar a contratação ou até mesmo alterar sua modalidade. 

E essas perguntas se iniciam no escopo do contrato que deve ser ditado pelas necessidades do condomínio e da legislação; e passam pelas necessidades de cada espécie de contrato, produto ou serviço. 

E a especialista exemplificou: “quando eu olho para um contrato, eu preciso pensar em quem são as partes que possuem capacidade para representar aquela empresa; quais tributos incidem na relação; de quem é a responsabilidade pelo pagamento ou retenção” – citou e completou: “o profissional contratado precisa ter alguma qualificação específica, precisa estar cadastrado no órgão de classe; saber qual será a forma de pagamento” (a vista, parcelado, medição etc.). 

Todos estes questionamentos, conta Grossi, evitam surpresas desagradáveis, como: fiscalizações, multas e passivos.

No evento do SindExpo a especialista apresentou exemplo “bastante incomum, mas que demonstra a necessidade deste olhar ampliado e profundo sobre os contratos e os respectivos negócios”. Na situação apresentada pela especialista, um cliente (condomínio de alto padrão) enviou um contrato para que eu fizesse a análise. Ele, em seu texto, “versava sobre a contratação de um balão para que o Papai Noel chegasse ao condomínio e fizesse alguns passeios com crianças” – lembrou.

Balão cheio de problemas e riscos de contrato 

Por ser uma situação bastante inusitada, Grossi foi pesquisar sobre o tema. Acabou por descobrir que, para pilotar balões, é necessária uma licença ou habilitação emitida pela ANAC. Então, orientou o condomínio para que pedisse à empresa a documentação. Qual foi a surpresa? A empresa não tinha a tal habilitação. “Imagine só o risco de passivo para o condomínio e responsabilização civil e criminal do síndico por ter contratado profi ssional não habilitado para voar de balão com crianças” – lembra a advogada dos riscos vividos. 

Todos os contratos podem conter riscos: maiores ou menores 

Situações parecidas acontecem em contratos mais comuns e são inúmeros os exemplos. Um dos mais “corriqueiros, e ao mesmo tempo importantes, é o contrato para prestação de serviços de pintura de fachadas”. De acordo com a especialista, ele, por envolver trabalho em altura de alto risco possui muitas exigências, como: “seguro de vida e acidente aos trabalhadores envolvidos, NR 35 e tantos outros detalhes que precisam ser observados, antes da contratação e durante a execução do contrato” – elencou. 

Grossi também tratou da análise prática de algumas cláusulas necessárias, além de alertar sobre outras consideradas abusivas, como: cláusulas de renovação automáticas, altas penalidades, cláusulas que protegem apenas uma das partes – ressalvando que os condomínios são considerados, para o direito, como consumidores. 

Quem participou com Grossi do painel foi Jamille Mascarenhas com o tema: “Os direitos que todo síndico tem ou deveria ter”. De acordo com ela, o nosso ordenamento jurídico traz, de forma expressa, os deveres do síndico – nos termos previstos no art. 1.348 do CC/2001 e na Lei 4.591/64. Todavia, de acordo com ela, deixa de abordar, com a mesma clareza, os direitos que todo o síndico tem, ou deveria ter, “com base nos princípios esculpidos em nossa Constituição Federal de 1988, sobretudo considerando os riscos inerentes a essa atividade, cada dia mais exposta às agressões, desrespeitos, desumanidade, calúnias e perseguições”.

Diferenciando: emprego e cargo 

Considerando essa premissa, Mascarenhas se debruçou sobre o tema, iniciando a fala dela diferenciando a modalidade de trabalho x emprego x cargo eletivo, a fi m de esclarecer onde podemos encontrar os direitos inerentes a cada tipo de relação, no âmbito do direito privado, passando a abordar acerca da natureza jurídica do cargo de síndico, trazendo os princípios constitucionais como embasamento de toda a minha exposição. 

Os princípios constitucionais 

E a especialista citou alguns, senão todos eles: Princípio da Dignidade da Pessoa Humana; Princípio da Igualdade; Princípio da Legalidade; Princípio da proteção à Família e o Princípio da Participação Democrática. A partir desse raciocínio, trouxe à tona os direitos a não discriminação; Direito à diversidade; Justiça social; à participação e voto em assembleia; Direito de se afastar e ser substituído, sem qualquer intervenção ou inconveniente, seja por preposto ou pelo subsíndico, dentro de um período mínimo de descanso (férias), ou em caso de doença ou licença maternidade ou paternidade.

Outros princípios 

Além desses princípios, citou: direito de contar com apoio jurídico e administrativo custeado pelo condomínio; Direito de contar com especialistas de sua confiança; Não ser importunado em horários inconvenientes, exceto em casos emergenciais, dentre outros direitos. 

Conclusão 

Em suma, os direitos do síndico de um condomínio podem e devem estar estampados nas convenções e regimentos internos, tomando como base os princípios constitucionais, com vista a trazer mais proteção, dignidade e humanidade para o exercício do seu mandato, bem como melhor atender aos interesses da coletividade. 

A seguir tivemos a palestra “Entendendo os direitos e os deveres dos tutores de pets em condomínio”, Giovana Poker proporcionou conhecimento prático e teórico para síndicos e gestores lidarem com a presença de animais nos ambientes condominiais, tanto nas unidades autônomas como nas áreas comuns, sempre com foco na harmonia entre os moradores e considerando as leis e a jurisprudência atuais sobre os direitos dos animais e das famílias multiespécie. 

A especialista abordou a necessidade de criação de regras condominiais justas e adequadas para incentivar a responsabilidade dos tutores em relação aos cuidados com seus animais; educação e respeito pelas diretrizes do condomínio; o dever do síndico em se atentar para as evoluções relacionadas à inclusão dos animais na vida social dos tutores, sendo imprescindível a reforma de regulamentações abusivas, que restringem o exercício do dever de propriedade por parte dos condôminos que possuem animais de estimação. 

Poker explicitou ainda a questão dos animais comunitários em áreas comuns condominiais, com a demonstração de processos julgados recentes sobre o tema; e análise da legislação aplicável, ressaltando a responsabilidade civil e penal dos síndicos em casos de maus tratos praticados dentro das áreas condominiais.

Oficinas – Evento paralelo Na sala 1 (Sala Leblon)

As oficinas foram oportunidades de os interessados se aprofundarem em temas os mais variados. No primeiro dia, logo pela manhã, tivemos “Assembléia de Condomínio: Os aspectos e as formalidades legais”, com Melina Luna, Raphael Gama e Ramon Perez. 

No segundo dia, a ofi cina foi “Inadimplência Condominial” com as especialistas: Bruna Feitosa, Daiana Staudt e Márcio Panno. 

Na sala 2 (Sala Urca) 

No primeiro dia de evento tivemos a oficina “Perseguição ao Síndico e crimes contra a honra em Condomínio”, com os especialistas Marisa Dreys e Rodrigo Vianna; Já no segundo dia a oficina teve como tema “Os Direitos dos Pets em Condomínio: A Mediação como caminho a ser seguido”, com as especialistas AnaMaria Mallet e Giovana Poker.