Com o propósito tornar mais claras e fáceis de entender as formalidades técnicas e legais na implantação de um condomínio edilício, com a observação das normas técnicas e preceitos legais, desde a convocação da primeira Assembleia Geral Ordinária (AGO) de instalação, até o cumprimento da pauta obrigatória a Revista dos Condomínios foi procurar o especialista em administração de condomínios, Claudionor Brandão. Ele trabalha e se especializa continuadamente nesse setor e nos trouxe, além do conhecimento técnico a sua experiência de mais de 20 anos de mercado.
Brandão destaca a importância de orientar empresários e adquirentes (compradores das unidades) sobre as diretrizes, direitos e obrigações relativos ao cumprimento das normas de gestão condominial e das manutenções preventivas que impactam na garantia do imóvel, unidades privativas e áreas comuns – e, com certeza, no valor dos ativos adquiridos ao longo do tempo, caso não deem atenção às informações indicadas.
Instituição ou instalação de condomínio?
Para falarmos das formalidades da implantação de condomínio edilício, “precisamos, em primeiro lugar, diferenciar instituição de instalação de condomínio, comumente confundido até mesmo por especialistas do mercado condominial” – adianta logo de início o especialista.
Instituição
A instituição é o “nascimento do condomínio (pelo cumprimento das formalidades do memorial de incorporação, nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/64) considerando seu marco inicial quando averbado no cartório de registro geral de imóveis (cumprindo os requisitos previstos no artigo 1.332 do Código Civil)”.
Ele passa, desse modo, (por força do artigo 45 do mesmo código) a existir legalmente como pessoa jurídica, mesmo de forma peculiar*, ressalvando as controvérsias da “personalidade jurídica condominial”**, podendo, a partir dessa data, eleger o seu síndico.
Instalação
Este é o ato de preparar o empreendimento para cumprir seu objeto, seja ele residencial, comercial ou misto. É quando o construtor incorporador, cumprindo os preceitos técnicos e legais, realiza a “entrega do empreendimento aos condôminos e elege seu primeiro síndico, possibilitando a emissão do seu CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) junto a Receita Federal do Brasil – o que corresponderia ao CPF das pessoas naturais – possibilitando o exercício da administração” – explica Brandão.
Assembleia Geral de Instalação
A assembleia de instalação se realiza na primeira AGO – Assembleia Geral Ordinária do condomínio. Portanto, precisa obedecer os mesmos ritos formais e legais das demais assembleias (conforme indica o artigo 1.350 do Código Civil), sob o risco de sofrer anulação dos seus atos.
Assembleia presencial ou por meios eletrônicos?
Qualquer que seja a forma de realização da assembleia, presencialmente ou por meios eletrônicos, ela “deve resguardar o direito a manifestação de voz e voto dos condôminos, garantindo, nos termos da lei 14.309/22, o livre debate sobre os assuntos em deliberação” – ensina o especialista.
Isso é o que podemos concluir ao lermos a Lei (14.309/22, artigo 1.354-A, do Código Civil): “A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: II – Sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto” – destaca o especialista ao consultar as letras do código citado e emenda: “dessa feita, as assembleias não podem perder seu caráter deliberativo, garantindo aos condôminos decidirem os interesses comuns, resguardando o respectivo quórum legal”.
Convocação
De acordo com Brandão, o “edital deve chegar a todos os adquirentes (compradores), promitentes compradores (aquele que tem promessa de compra e venda), obedecendo a forma prevista na convenção”. Portanto, a minuta, “que é um dos documentos do memorial, (exigido pelo artigo 32, letra “J” da lei de incorporação), já deve prever a forma mais simples de convocação, facilitando futuras gestões”.
Ainda de acordo com o especialista, afixar o instrumento convocatório em áreas de circulação do condomínio (essa forma atende perfeitamente o artigo 1.354 do Código Civil) é sufi ciente para se considerar a Comunicação realizada de forma adequada – É CORRETO DIZER ISSO OU TEM-SE QUE PREVER OS MEIOS ELETRÔNICOS????.
O código veda qualquer deliberação assemblear, sem que todos os condôminos sejam convocados, obviamente, não desprezando a opção dos meios eletrônicos, garantindo maior eficiência e eficácia.
Destacamos que, embora o artigo 1350 CC determine ao síndico convocar AGO, não previu o legislador esse pequeno detalhe sobre a eleição do primeiro mandato, e, obviamente, por condições lógicas, costumeiramente esse ato é praticado pelo incorporador, construtor ou pela SPE da edificação, fase do condomínio em que são legítimos representantes das unidades autônomas ainda não vendidas.
Art. 1.354, CC, “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
“é obrigatório discutir, votar e aprovar as normas internas, não necessariamente em única sessão, mas dentro do processo de instalação”
Pauta obrigatória da primeira AGO: de instalação
A assembleia de instalação, por ser uma AGO, tem que obedecer a “pauta legalmente determinada: eleição do síndico e demais membros do corpo diretivo; aprovação da previsão orçamentária; e aprovação das normas internas” – garante Brandão.
Entretanto, emenda, por ser a primeira, não teremos a “prestação de contas, mas é obrigatório discutir, votar e aprovar as normas internas, não necessariamente em única sessão, mas dentro do processo de instalação”.
De acordo com o Código Civil (art. 1.350) “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger o substituto e alterar o regimento interno” – cita Brandão, o código.
Eleição do Síndico
Mesmo em se tratando de síndico profissional, a escolha do síndico tem que obedecer as formalidades de eleição (conforme artigo 1.347 do Código Civil), que determina como “prerrogativa exclusiva da assembleia de condôminos eleger: o síndico para administrar o condomínio, no período previsto em convenção, limitando o mandato ao prazo máximo de dois anos, podendo ser reeleito”.
O especialista destaca que é nula qualquer cláusula “que estipule tempo superior, sob qualquer alegação, podendo ser reduzido” – cita Brandão o código para em seguida ressalvar: entretanto, o primeiro mandato deve ser “ajustado conforme a data de realização das AGOs e a data em que está fazendo a instalação, de forma que as eleições seguintes coincidam sempre com a data determinada em convenção”.
Previsão orçamentária
A norma manda o síndico convocar “a assembleia anualmente para discutir, votar e aprovar a previsão orçamentária, definindo e fixando o valor da cota condominial capaz de garantir o funcionamento operacional do condomínio no período de um ano”, contemplando as verbas que garantam o custeio de todas as despesas – ensina o especialista
Que despesas?
As tais despesas podem ser com: “Pessoal, Administração; Manutenção e Conservação, corretiva, preventiva e programadas, Seguro (obrigatório), além das contas de provisão para o Fundo de reserva, Fundo para direitos trabalhistas e o Fundo para custeio do Plano de Manutenção” – lista Brandão, para em seguida lembrar: “conforme o Manual de Uso Operação e Manutenção, recomendado na Norma 17.170 ABNT”.
Convenção e Regimento Interno
Na experiência de Brandão, o regimento interno deve ser personalizado, adequado à realidade do empreendimento e perfil dos condôminos. Com a mesma lógica, “a minuta de convenção deve ser revisada, submetida a amplo debate” – ensina, com a seguinte lembrança: “não desprezando o quórum especial de dois terços para aprovação, a convertendo em convenção definitiva”.
Regras claras
Destacamos como fator prioritário a definição de regras claras para unidades de cobertura e tipo “Garden”, pois demandam condições diferenciadas de funcionamento que podem impactar na funcionalidade das demais. Muito embora as normas internas não tenham competência para refutar exigências legais relativas ao direito de construir, essa normatização evita conflitos internos previsíveis.
Fundo: para custeio das manutenções conforme norma ABNT
Outro ponto importante, segundo Brandão, é instituir, em convenção, de forma permanente e obrigatória o Plano de Manutenção Preventiva, conforme o Manual de Uso, Operação e Manutenção predial, segundo orienta a norma ABNT 17.170: 2022 e o Fundo para seu respectivo custeio.
Orientação aos condôminos: direitos e obrigações
Nos guiando pela experiência do especialista, apesar da existência de condomínio datar de longos anos, “e nossa lei de incorporação ser de 1964, bem como nosso novo Código Civil ser de 2002”, é relevante ressalvar que a grande maioria da sociedade, que convive diariamente em condomínio, “ainda desconhece a legislação que norteia a gestão condominial” – garante ele
Aula para os compradores
Sendo assim, é imperioso, segundo Brandão, que, na pré-implantação, se conceda, aos novos adquirentes, conhecimentos para serem condôminos e gestores do novo empreendimento, “enfatizando que negligenciar a manutenção predial em prol de uma cota condominial artificialmente reduzida, trará, no futuro, consequências danosas a toda coletividade” – avisa o especialista.
Normas de manutenção: não é um detalhe
Com isso em mente, Brandão indica que se faz necessário observar as normas de manutenção (especialmente a 5674 e 17.170, da ABNT) que esclarece os direitos, obrigações e as diretrizes sobre as manutenções obrigatórias das áreas comuns e seus equipamentos, bem como das unidades privativas.
Cuidados com a manutenção e a estrutura
A norma, destaca ele, os eventuais danos e refl exos na possível perda da garantia; e os procedimentos recomendados pela norma (ABNT 16.280) referente as reformas nas unidades privativas, com relação aos possíveis impactos na segurança estrutural da edifi cação, alteração de fachada e eventuais transtornos a vizinhança.
Evento social de entrega do empreendimento: perigo de nulidade
A partir de qualquer perspectiva, a entrega do produto ao cliente final “é o ápice da relação comercial, e, em se tratando de imóvel, muitas vezes, é a concretização de um sonho de vida do adquirente (comprador)” – ressalta Brandão, para concluir: portanto, o ato social de entrega deve ser “precedido das formalidades legais e técnicas, devendo acontecer em momentos separados para que a informalidade do evento social não venha a produzir nulidades no cumprimento das formalidades legais”.
Desse modo, o evento social, se apresenta apenas como comemorativo e informal; e servindo, exclusivamente, para o marketing de relacionamento e solidificação da marca da construtora e incorporadora junto aos moradores.
Quando perguntado como gostaria de finalizar a nossa entrevista, Brandão disse que gostaria de ressaltar a importância da “efetiva participação nas assembleias para deliberação das demandas de forma assertiva, dentro dos preceitos técnicos e legais passa por uma mudança de cultura, e como tal, demanda tempo e perseverança, mas é preciso começar”.
Claudionor Brandão
Advogado, contador e administrador, pós-
-graduado em MKT e gestão de negócios. Empresário, CEO fundador da CECAD Adm. Condominial, desde 1991, e C. Brandão Síndico Profissional, desde 2016, Secretário Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES, 2022/2024, Diretor Regional da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial, Membro da Comissão Condominial da ABA – Associação Brasileira de Advocacia, Coordenador da Câmara de Administração Condominial CRA/ES.
