Desastres em condomínio: Ainda existem após quase uma década da ABNT NBR 16.280

Tem se tornado comum acidentes envolvendo problemas estruturais em prédios, seja por falta de manutenção, falta de técnica construtiva ou de profissional habilitado. Mesmo após “quase uma década da criação da norma ABNT NBR 16.280, infelizmente desastres continuam a ser notícias cotidianamente” – lembra o especialista em direito condominial, Alex Garcez. Para entender a questão e nos aprofundarmos na busca por uma resposta, fomos conversar com o especialista. Segundo ele, antes de mais nada devemos entender a origem da norma ABNT NBR 16.280: “a criação da norma veio da necessidade regulamentar as reformas em edifício, trazendo segurança para os moradores e seus visitantes, visto o desastre ocorrido no bairro do centro da capital do Rio de Janeiro”.  

“Norma de Reformas” 

A norma que é popularmente chamada de “Norma de Reformas”, mesmo após “quase uma década de sua publicação, acaba gerando inúmeras dúvidas quanto sua aplicação, polêmicas quanto à responsabilidade e dever de fiscalização. Aí vem a pergunta: a quem cabe o quê? Os síndicos conhecem essa norma e as suas responsabilidades caso ocorra um acidente dessa natureza?” – pergunta Garcez. 

Exigências da norma

O que condôminos e moradores e mesmo “até síndicos não sabem, ou simplesmente ignoram, é que as reformas precisam de um responsável técnico, sendo que, em quase sua totalidade, toda obra precisa ser assistida por esse profissional” – ensina o especialista, que ressalta: “com algumas exceções como a pintura (não sendo trabalho em altura, entre outros casos, que possuem exigências) as outras intervenções como troca de piso, fechamento ou remoção de paredes, troca de revestimento, entre outras inúmeras precisam de um responsável técnico”. 

Apoios e garantias à norma da ABNT 

A referida norma veio para fortalecer obras em condomínio, visto que, “o código civil já transcrevia os deveres de obediência dos condôminos à necessidade de não realizar obras que venham a comprometer a segurança da edificação” – recorda. Outro ponto que não pode passar despercebido, segundo Garcez, “e é pouco conhecido, é a Lei Federal nº 6.496/77, que institui a ‘Anotação de Responsabilidade Técnica’ na prestação de serviços de engenharia, de arquitetura e agronomia”. 

Responsabilidade dos síndicos 

Os síndicos devem estar preparados para cobrar e fiscalizar as obras dentro do condomínio, assegurando que todos os documentos exigidos pela norma sejam entregues, “especialmente se envolver a parte estrutural, sob pena de responder pela ausência de suas responsabilidades” – avisa. 

Síndico: Deve solicitar plano de reforma e denunciar a falta de documentos 

Sendo assim, deverá o sindico “solicitar ao interessado na reforma preenchimento de um formulário para reforma, exigindo um plano de reforma e, quando necessário, exigir a entrega de ART ou RRT com registro, e o devido recolhimento junto ao órgão competente, fiscalizar a obra e notificar, multar ou até mesmo denunciar à prefeitura, órgãos competentes e ingressar na Justiça pedindo a paralisação da reforma se estiver sendo feita fora da norma ou colocando em risco a vida dos moradores” – ensina o especialista. 

Síndico: Deve estar preparado para cobrar 

Todo gestor deve estar preparado para a função de síndico, não podendo simplesmente alegar desconhecimento da lei, sendo que, “o síndico tem infinitas responsabilidades, como conservar e a guarda das partes comuns, realizações de seguro, além da responsabilidade criminal, ambiental, e tantas outras” – lista. 

O colapso do edifício: Quem é o culpado? 

São inúmeras as possibilidades que podem levar o edifício a um colapso, desde uma simples reforma a grandes intervenções que prejudiquem o estrutural. Desta forma, “o sindico deve ter sempre cuidado com cada obra, levando em consideração das pequenas as maiores intervenções, a fim de manter a segurança do coletivo” e se resguardar de eventuais passivos para o condomínio e para si mesmo.