Entre a imensidão de assuntos e acontecimentos condominiais, que se precisa estar atento, a Assembleia Geral de Instalação do Condomínio é sem dúvida uma das mais importantes. Isso porque, nesse momento, há a ratificação das regras condominiais, a provisão de orçamento e despesas, bem como a primeira eleição do síndico e conselheiros, e não raro, “se vê muitas construtoras inserindo regras e determinando procedimentos ou indicações que podem, com o tempo, prejudicar a gestão condominial” – alerta, Felipe Ferrarezi, advogado especialista do setor condominial.
Algumas situações são bem-intencionadas, outras nem tanto. De qualquer modo, ainda nesse estágio de surgimento do condomínio, “a participação dos compradores e futuros condôminos é fundamental, até mesmo antes da citada reunião assemblear” – ressalta Ferrarezi e completa: “uma delas é a análise da minuta da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno antecipadamente, a fim de possibilitar o debate e evitar deliberações que possam comprometer financeira e administrativamente o condomínio”.
Nesta linha de raciocínio, Ferrarezi identifica algumas das principais posturas praticadas por algumas construtoras que podem prejudicar a administração condominial:
Situações de alerta para os futuros condôminos
• Isenção ou redução da taxa de condomínio para as unidades ou salas ainda não vendidas pela construtora.
É comum a construtora possuir a maioria das unidades privativas mesmo com a entrega do condomínio. E, como proprietária destas unidades será obrigada a pagar as despesas condominiais.
Entretanto o que se observa é que algumas construtoras acrescentam uma cláusula na Convenção do Condomínio isentando ou reduzindo o valor da taxa condominial para estas unidades ainda não vendidas, gerando assim desigualdade e prejuízo financeiro para o condomínio.
Veja que, como dito anteriormente, a Convenção do Condomínio é levada à Assembleia Geral de Instalação apenas para ser ratificada (e não votada), pois encontra-se registrada no Livro Auxiliar (livro 3) da matrícula do imóvel que gerou o condomínio, sendo válida para todos os efeitos.
Posta assim essa questão, recomendamos a leitura da Convenção antes da realização da citada Assembleia Geral, e que seja consignado em Ata a rejeição desta previsão. Juridicamente, tal cláusula pode ser anulada judicialmente, compelindo a construtora a pagar pela taxa condominial na mesma proporção que os demais condomínios e como definido na Convenção (se por fração ou de modo unitário).
• ADMINISTRADORA E SÍNDICO INDICADOS PELA CONSTRUTORA
Embora não haja problema na indicação de síndico e da administradora de condomínio pela construtora, é importante ter a devida atenção em quem serão estes personagens condominiais, pois com o passar do tempo, percebe-se que os condôminos acabam por virar reféns das suas ações.
É certo que logo no início, com a instituição do condomínio não haja interessados a se candidatar ao cargo de síndico, muito menos se tenha orçamentos ou apresentações de administradoras de condomínio para permitir uma deliberação mais ampla, razão pela qual os condôminos acatam as indicações da construtora.
Ainda que num primeiro momento não haja irregularidades nisso, é bom observar como se dará o trato e o desempenho no decorrer da sindicatura, para que sirvam ao interesse coletivo e não unicamente da construtora.
Portanto, muita atenção e acompanhamento, porque a omissão e o desinteresse dos condôminos podem gerar ainda muita dor de cabeça no futuro.
• DELIBERAÇÕES EM BENEFÍCIO PRÓPRIO POR DETER A MAIORIA NA ASSEMBLEIA GERAL
Outra situação que se percebe nos condomínios e está ligada com o tópico anterior se dá quando a construtora possui a maioria das unidades privativas, restando sempre vencedora nas deliberações das Assembleias Gerais.
Ou seja, muitas decisões (algumas em total prejuízo dos condôminos) são deliberadas a favor dos interesses da construtora. Inicialmente aparentam ter amparo na lei por ser proprietária da maioria das áreas privativas, e consequentemente, será majoritária em qualquer tema posto para deliberação assemblear.
É POSSÍVEL QUESTIONAR AS SOLUÇÕES DA CONSTRUTORA
Consequentemente os condôminos, vencidos nas deliberações, sentem-se impotentes e deixam a situação seguir seu curso, sem outras oposições. Todavia é importante se ter em mente que, a depender do resultado das deliberações colocadas em pauta, pode-se sim questioná-las em juízo, por evidente abuso de direito (o que pode-se pesquisar no artigo 187, do Código Civil).
Um exemplo clássico desta situação é quando há a primeira prestação de contas do exercício, e o síndico (ligado à construtora) as aprova por deter a maioria dos votos. Tal situação resultaria num absurdo que não pode ser legitimado simplesmente pelo poder de representação, mas sim devendo contrabalancear juridicamente, sob pena de se oportunizar condutas corruptivas.
Há casos já decididos pelos Tribunais (p.ex.: TJRJ – autos n. 0094736-80.2015.8.19.0001), onde se entendeu pela redução da quantidade de votos, a fim de evitar o referido abuso, e para que se atinja uma proximidade maior com o espírito democrático desejado numa reunião assemblear.
Felipe Fava Ferrarezi
(OAB/SC 26.673). Advogado especialista em Direito Condominial, Pós-Graduado em Direito Processual Civil e Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção de Blumenau/SC – OAB/SC. Diretor adjunto da ANACON – Associação Nacional dos Advogados Condominialistas. Especialista no mercado condominial do Vale do Itajaí e litoral catarinense e colunista dos veículos: Condomeeting, Viva o Condomínio, Direito e Condomínio e outras publicações da área.
