A convivência em condomínios residenciais pode ser desafiadora, especialmente quando os moradores decidem realizar atividades comerciais em suas unidades. Embora essa prática possa parecer uma boa alternativa para alguns, pode gerar conflitos e demandas legais, exigindo uma gestão cuidadosa e atenta por parte do síndico e do conselho administrativo.
A primeira questão a ser considerada é a convenção do condomínio e o regulamento interno. Geralmente, esses documentos estabelecem normas específicas sobre o uso das unidades, que incluem a proibição de atividades comerciais que possam interferir na tranquilidade e segurança dos moradores. O artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro reforça essa perspectiva, ao estabelecer que o condômino deve dar à sua unidade a destinação que foi prevista no título de aquisição, respeitando a conformidade com a natureza residencial do imóvel. Contudo, a realidade tem mostrado uma flexibilidade maior, especialmente em tempos de pandemia, onde muitos passaram a trabalhar de casa. Home offices, por exemplo, se tornaram comuns e, na maioria dos casos, não geram grandes transtornos. No entanto, atividades comerciais que envolvem um fluxo constante de pessoas ou mercadorias, como salões de beleza, consultórios ou pequenos comércios, podem criar problemas significativos.
Essas atividades podem gerar aumento no consumo de água, energia e uso das áreas comuns, além de trazer riscos à segurança. Em tais casos, cabe ao síndico e ao conselho tomarem medidas para garantir que a convenção do condomínio seja respeitada. É importante a realização de reuniões e assembleias para discutir o assunto e, se necessário, revisar e atualizar as normas internas, considerando a opinião da maioria dos condôminos. Uma abordagem preventiva e educativa também pode ser eficaz. Informar os moradores sobre as regras e as consequências de descumpri-las pode evitar muitos conflitos. O síndico deve buscar sempre o equilíbrio entre o direito individual de cada condômino e o bem-estar coletivo.
Após essa análise, vamos à realidade e à prática. Cada caso deve ser observado de forma individualizada. Será que essa atividade é o sustento daquele núcleo familiar que pode ter sido atingido pela pandemia, pelo desemprego ou por uma mudança de vida? No entanto, essa atividade permite que a unidade mantenha suas cotas condominiais em dia. É crucial avaliar qual o impacto que essa atividade causa na coletividade.
A prática mostra que, muitas vezes, o condomínio precisa balancear a necessidade individual com o bem-estar coletivo. Se uma atividade comercial permite que um morador mantenha suas contas em dia, isso pode ser benéfico para o condomínio como um todo. Contudo, é fundamental analisar se essa atividade está causando incômodos aos demais condôminos, como aumento de ruídos, trânsito de pessoas estranhas ou uso excessivo dos recursos comuns. Além disso, devemos considerar os riscos potenciais, como incêndios e multas, que podem surgir de atividades comerciais inadequadas. Também é necessário ponderar sobre as características distintas de empreendimentos residenciais, comerciais e mistos. Cada tipo de empreendimento possui suas especificidades e desafios únicos.
Caso Prático: a psicóloga do condomínio
Em um condomínio que atuo, uma moradora é psicóloga e atende alguns pacientes em casa. A questão é que nenhum morador reclama. Não há nenhum impacto grave na rotina do dia a dia, nem na portaria. Então, o que o síndico deve fazer? Ponderar sobre a realidade. A vida como ela é. Neste caso, o síndico deve considerar que a atividade da psicóloga não está prejudicando a convivência no condomínio. Não há reclamações de outros moradores e não há impacto negativo na segurança ou no uso das áreas comuns. A atividade dela pode, inclusive, ser vista como uma forma de manter suas obrigações financeiras com o condomínio em dia, o que é benéfico para todos.
Portanto, o síndico deve atuar com bom senso e ponderação, reconhecendo que a flexibilidade e a compreensão das necessidades individuais são fundamentais para uma gestão eficiente. A análise criteriosa e o diálogo são as melhores ferramentas para garantir a harmonia e a boa convivência entre todos os moradores. No entanto, é recomendável que o síndico mantenha a situação sob controle e aja de forma rápida e assertiva para evitar que uma produção caseira se transforme em uma atividade comercial de grande escala, lembrando que o síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio. Uma sugestão é que a gestão chame o morador para uma conversa franca e realista, ponderando todas as posições e interesses envolvidos. Apure as informações e leve um advogado especialista em direito condominial para auxiliar na discussão. Assim, o condomínio permanecerá seguro e bem gerido.
Anamaria Mallet
