Impactos profundos para o setor imobiliário e de condomínios

A recente proposta do novo Código Tributário brasileiro representa uma das mudanças mais significativas no sistema tributário das últimas décadas, com efeitos diretos sobre o setor imobiliário e de condomínios. Essas alterações visam simplificar o sistema, mas também podem implicar em reajustes nas alíquotas de diversos tributos que impactam o segmento, incluindo o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), IPTU, ITBI, entre outros. Para entender melhor sobre os impactos previstos, o detalhamento das alíquotas projetadas e, ainda, as consequências econômicas para administradores de condomínios, incorporadoras e investidores do setor imobiliário, a Revista dos Condomínios enviou repórter para ouvir a especialista Carolina Ferreira.

MOTIVAÇÃO PARA A REFORMA TRIBUTÁRIA E A NECESSIDADE DE SIMPLIFICAÇÃO

Repórter da Revista dos Condomínios: O que motivou essa reforma? 

Contadora Carolina Ferreira: O sistema tributário atual conta com aproximadamente 90 tributos diferentes, o que torna o cumprimento das obrigações fiscais caro e complexo. Dados do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT) apontam que empresas brasileiras gastam em média 1.958 horas por ano apenas para se manterem em conformidade com o fisco. 

Repórter da Revista dos Condomínios: O que é um desafio para a sustentabilidade do negócio, da empresa. 

Contadora Carolina Ferreira: Um desafio especialmente relevante para o setor imobiliário. Diante desse cenário, o governo busca reduzir a carga tributária sobre o consumo e simplificar o cumprimento das obrigações fiscais, ao mesmo tempo em que mantém as arrecadações. 

UNIFICAÇÃO DE TRIBUTOS: CBS E A NOVA ALÍQUOTA PARA O SETOR 

Repórter da Revista dos Condomínios: O que propõe o novo código? 

Contadora Carolina Ferreira: O novo Código propõe a substituição de tributos federais como PIS e Cofins pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que terá uma alíquota única de 12%. 

Repórter da Revista dos Condomínios: Ou seja, com isso teremos uma simplificação, além de redução do trabalho de tantos cálculos. 

Contadora Carolina Ferreira: Exato. Essa unificação visa simplificar a tributação sobre bens e serviços, mas, ao mesmo tempo, significa um aumento para setores que antes estavam sujeitos a alíquotas mais baixas, como o setor de serviços. 

Repórter da Revista dos Condomínios: Especificamente, o que essa mudança trará para o setor imobiliário? Contadora Carolina Ferreira: Para o setor imobiliário, que consome serviços como manutenção, segurança e limpeza em larga escala, essa alíquota de 12% pode representar um aumento significativo nos custos operacionais de condomínios e edifícios comerciais. 

Repórter da Revista dos Condomínios: Em última instância, você acredita que esses custos poderão ser repassados para os condôminos? 

Contadora Carolina Ferreira: Minha percepção é de que a elevação poderá ser repassada para as taxas condominiais, afetando diretamente a liquidez e o poder de compra de proprietários e investidores. Além disso, gestores de condomínios precisarão reavaliar contratos com fornecedores e buscar negociações para mitigar o impacto da nova alíquota. 

REVISÃO NO CÁLCULO DO IPTU: AUMENTO DA ARRECADAÇÃO MUNICIPAL E SUAS CONSEQUÊNCIAS 

Repórter da Revista dos Condomínios: Quais as principais mudanças? 

Contadora Carolina Ferreira: Uma das principais mudanças previstas no novo Código é a revisão do cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A proposta é que o valor venal dos imóveis, base de cálculo do IPTU, passe a ser revisado com maior frequência, acompanhando a valorização real do mercado imobiliário. 

Repórter da Revista dos Condomínios: O que deve aumentar a arrecadação dos municípios. 

Contadora Carolina Ferreira: Com essa mudança, estima-se que a alíquota média aplicada pelo governo municipal, que atualmente varia de 0,2% a 1% dependendo do município, possa ser ajustada conforme a nova base de cálculo, resultando em um aumento da carga tributária para imóveis valorizados.

Repórter da Revista dos Condomínios: Então, na hipótese de um proprietário de imóvel ficar com ele sem alugar por muito tempo será uma dor de cabeça a mais. Você acredita que isso pode retrair esse tipo de investimento? 

Contadora Carolina Ferreira: Esse reajuste no IPTU impactará diretamente o custo de propriedade para investidores e condôminos, especialmente em áreas urbanas e condomínios localizados em regiões com forte valorização imobiliária. Os gestores de condomínio precisam se preparar para incorporar esses aumentos ao planejamento orçamentário, pois a elevação do IPTU refletirá nas despesas condominiais, reduzindo a rentabilidade dos imóveis e, em alguns casos, desestimulando investimentos em áreas de maior valorização. 

SIMPLIFICAÇÃO FISCAL PARA PEQUENAS E MÉDIAS EMPRESAS E O IMPACTO NO SETOR DE SERVIÇOS 

Repórter da Revista dos Condomínios: Alguma mudança positiva para pequenas e médias empresas? 

Contadora Carolina Ferreira: O novo Código também propõe simplificações fiscais para pequenas e médias empresas, com o objetivo de reduzir o custo e a complexidade da tributação. Pequenas empresas prestadoras de serviços para o setor imobiliário, como manutenção predial e segurança, podem ser beneficiadas pela simplificação, mas também enfrentarão o desafio de se adaptar à alíquota unificada da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). 

Repórter da Revista dos Condomínios: Com a CBS, a tributação desses serviços aumenta? Contadora 

Carolina Ferreira: Em comparação ao sistema atual? Sim. Para o setor de condomínios, isso significa que prestadores de serviço poderão repassar esse aumento ao cliente final, elevando as taxas condominiais. Dessa forma, será essencial que os administradores de condomínios revisem contratos e explorem a possibilidade de renegociação para minimizar o impacto do aumento da alíquota de serviços. 

PADRONIZAÇÃO DO ITBI: IMPACTO NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 

Repórter da Revista dos Condomínios: Como fica o ITBI? Contadora Carolina Ferreira: O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que atualmente varia entre 2% e 5%, conforme o município, poderá sofrer alterações sob o novo Código.

A proposta sugere uma padronização das alíquotas de ITBI, visando maior previsibilidade e transparência nos custos de transações imobiliárias. 

Repórter da Revista dos Condomínios: O que traz essa padronização? 

Contadora Carolina Ferreira: Com a padronização, municípios com alíquotas mais baixas podem ser obrigados a adotar uma alíquota mais alta, o que encarecerá a compra de imóveis nessas regiões. 

Repórter da Revista dos Condomínios: O que pode tornar não tão atraente o investimento naquele município. 

Contadora Carolina Ferreira: Sim. Para o setor imobiliário, especialmente em municípios onde o ITBI é hoje mais acessível, essa medida poderá gerar um impacto negativo na atratividade das transações, afetando o volume de vendas e a demanda por novos empreendimentos. O aumento na alíquota do ITBI elevará os custos para o comprador, impactando o fluxo de capital no setor e possivelmente desestimulando investimentos em imóveis residenciais e comerciais. 

FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FIIS) E A TRIBUTAÇÃO DOS DIVIDENDOS

Repórter da Revista dos Condomínios: Essa mudança traz algum outro desestímulo ao investimento? 

Contadora Carolina Ferreira: Uma das mudanças mais debatidas no novo Código Tributário é a possibilidade de revogação da isenção de imposto sobre os dividendos distribuídos por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) para pessoas físicas. Atualmente, essa isenção é um dos principais atrativos dos FIIs para investidores. 

Repórter da Revista dos Condomínios: E se este for o caso?

Contadora Carolina Ferreira: Caso o novo Código revogue essa isenção, estima-se uma alíquota de 15% sobre os dividendos distribuídos. Esse tributo reduz a atratividade dos FIIs, desmotivando investidores e possivelmente impactando o valor das cotas. 

Repórter da Revista dos Condomínios: A consequência…

Contadora Carolina Ferreira: A consequência é uma menor disponibilidade de recursos para o financiamento de novos empreendimentos imobiliários, o que pode reduzir a expansão do setor e limitar o crescimento de projetos residenciais e comerciais que têm nos FIIs uma importante fonte de capitalização. 

TRIBUTAÇÃO NA CONSTRUÇÃO CIVIL E AUMENTO DE CUSTOS NO SETOR 

Repórter da Revista dos Condomínios: Impactos para a construção civil? 

Contadora Carolina Ferreira: A construção civil poderá ser diretamente impactada pela nova tributação sobre materiais e serviços essenciais ao setor. O aumento da alíquota do CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) para 12% sobre a cadeia de insumos representa um encarecimento significativo dos custos de construção.

Repórter da Revista dos Condomínios: Esse impacto será igual para todos os portes de empreendimento? Se não, porquê? 

Contadora Carolina Ferreira: Esse impacto será mais expressivo em empreendimentos de médio e grande porte, onde o volume de insumos é maior. Para incorporadoras, pode significar uma redução na margem de lucro e um aumento do preço final das unidades, impactando diretamente a oferta e a demanda no mercado imobiliário. Esse aumento nos custos de construção também poderá se refletir em menor acessibilidade para novos investidores, especialmente no segmento residencial voltado para classes médias, impactando a dinâmica de lançamentos e a expansão de novos condomínios.

Repórter da Revista dos Condomínios: Em resumo, como vê o novo Código Tributário?

Contadora Carolina Ferreira: O novo Código Tributário representa uma mudança estrutural no sistema fi scal brasileiro, trazendo simplificação e transparência, mas também uma elevação na carga tributária para o setor imobiliário e de condomínios. A unificação de tributos em uma CBS de 12%, a revisão do cálculo do IPTU e a possível padronização do ITBI impactarão as finanças dos administradores de condomínio, incorporadoras e investidores. 

Repórter da Revista dos Condomínios: Para reequilibrar e focar em sustentabilidade serão necessários ajustes e redução de custos, correto? 

Contadora Carolina Ferreira: Para o setor, o planejamento fiscal e financeiro será fundamental. Os gestores de condomínios, por exemplo, precisarão revisar orçamentos e contratos de prestação de serviços para minimizar o impacto das novas alíquotas. 

Repórter da Revista dos Condomínios: E os investidores em FIIs? 

Contadora Carolina Ferreira: Eles terão que reavaliar a atratividade das aplicações com a possibilidade de tributação sobre os dividendos. 

Repórter da Revista dos Condomínios: E as incorporadoras e construtoras? 

Contadora Carolina Ferreira: Da mesma forma. As incorporadoras e construtoras deverão ajustar suas estratégias para absorver os aumentos de custo e adaptar-se a um ambiente econômico mais restritivo. Essas medidas indicam que o setor imobiliário e de condomínios enfrentará um período de transformação e ajuste, onde a resiliência e a capacidade de adaptação dos profissionais do setor serão essenciais para manter a competitividade. 

FONTES RECOMENDADAS 

Repórter da Revista dos Condomínios: Você recomendaria alguma fonte, para quem quiser se aprofundar e preparar para as mudanças futuras? 

Contadora Carolina Ferreira: Para mais detalhes sobre as alíquotas e previsões de impacto, recomendo consultar relatórios do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), publicações do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e relatórios de análise tributária divulgados pela Receita Federal e pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI). Essas fontes podem fornecer dados e análises detalhadas sobre o impacto da reforma no setor imobiliário e em investimentos imobiliários.