Os síndicos profissionais cada vez mais ganham destaque no mercado. A atividade, que até há pouco tempo era desempenhada exclusivamente pelos moradores dos condomínios, vem sendo gradativamente ocupada por pessoas especializadas no exercício da função, os chamados Síndicos Profissionais ou Gestores Condominiais.
Profissionalização
Juntamente com o crescimento da demanda, já que os lançamentos de novos empreendimentos é uma constante em todo o país, os profissionais buscam atender às expectativas dos condôminos. Investimentos em cursos de formação, avançando com os de aprimoramento, como é o caso das técnicas em segurança, logística, manutenção, alcançando muitas vezes técnicas de gestão financeira, fazem parte do caminho a ser percorrido pelos interessados na área.
Conhecimentos negligenciados
Apesar do empenho para a capacitação, “percebemos que o conhecimento jurídico tem sido muitas vezes negligenciado por alguns síndicos. Parte disso porque o exercício da atividade ocupa significativamente a rotina, já que a prevenção e gestão dos conflitos internos, assim como a administração dos recursos financeiros, envolvem um expressivo grau de complexidade” – explica a advogada e síndica profissional Larissa Perroni.
Mais responsabilidade e relevância
O fato é que na mesma proporção que a atividade ganha destaque, “as responsabilidades civis e criminais também ganham” – destaca Perroni. Um exemplo recente, dado pela advogada, muito divulgado no início deste ano, é o “Projeto de Lei 6000/23, cuja autoria é da Deputada Doutora Alessandra Haber (MDB – PA). Se for aprovado, o Código Civil será alterado, passando a constar dispositivo que obrigue os síndicos de condomínios a assegurarem o cumprimento de normas de segurança durante a realização de obras em unidades da edificação” – aponta Larissa Perroni.
De acordo com a advogada, o projeto tramita conta com a seguinte redação:
“O Congresso Nacional decreta:
Art. 1º Esta lei acrescenta inciso ao art. 1.348 da Lei n° 10.406, de 2002, Código Civil, para dispor expressamente sobre o dever do síndico de apurar se a obra oferece risco ao edifício.
Art. 2° O art. 1.348 da Lei n° 10.406, de 2002, Código Civil, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso:
Art.
1.348. ………………………………………………………………… ……………
X – apurar se obras realizadas na unidade imobiliária podem comprometer a segurança da edificação. …………………………………………………………….
(NR) Art. 3° Esta lei entra em vigor na data da publicação”
Na justificação, para a propositura do Projeto, a Deputada esclareceu que o Código Civil já “constitui como dever do condômino a realização de obras que não comprometam a segurança da edificação” indica Perroni – conforme está previsto no artigo 1.336, inciso II, assim como o dever de o síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, artigo 1.348, inciso V.
Síndico: fiscal das obras
De acordo com Perroni, a doutora Alessandra Haber explicou que as notícias tratando sobre danos em edifícios após obras em apartamentos, tanto no Brasil 9 quanto no exterior, despertam preocupação. Por essa razão, “o Projeto de Lei tem o objetivo de deixar expresso o direito e o dever do síndico de fiscalizar a segurança da obra, o que, consequentemente, atrairá a corresponsabilidade para o condomínio, caso o síndico se omita nesta obrigação e, eventualmente, a empreitada venha a causar danos às áreas comuns ou mesmo a algum vizinho” – explica a advogada.
Síndico: poder de polícia Adiante, conforme está registrado na justificação do Projeto, a deputada explicou que cabe ao síndico a tarefa de administrar o condomínio, exercendo também o “poder de polícia interno”. “Daí ser dele o dever de exigir que as disposições legais sejam cumpridas, o que incluirá exigências relacionadas à observância da NBR 16280, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT” – avisa Perroni. Tudo como parte das cautelas mínimas para preservar a segurança de todos, evitando danos e corresponsabilidades.
Síndico: dever de fiscalizar Nota-se que a proposta trata sobre a possibilidade e dever de o síndico fiscalizar ou interromper uma obra que ofereça risco à coletividade, sob pena de responsabilidade do próprio condomínio em caso de danos causados por sua omissão.
Aumenta a responsabilidade
Apesar de ainda estar em trâmite na Constituição e Justiça e Cidadania (CCJ), o Projeto evidencia o grau de responsabilidade que está sendo atribuída à função de síndico, o que, além de justificar cada vez mais a qualificação da atividade, comprova a necessidade de que conhecimentos jurídicos básicos sejam cultivados pelos profissionais.
REFERÊNCIAS DOS DISPOSITIVOS LEGAIS
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Fontes https://www.camara.leg.br/noticias/573454-SAIBA-MAIS-SOBRE-A-TRAMITACAO-DE-PROJETOS-DE-LEI https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2413050 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
Larissa Perroni Sócia do escritório Perroni & Pereira Advogadas, fundado em 2016, especializado em Direito Imobiliário e Condominial. Pós-graduada nas referidas áreas e com extensão em Processo Civil.
