Em outubro de 2024, a inadimplência das taxas condominiais atingiu 13,84%, o maior índice do ano. Essa realidade compromete a saúde financeira dos condomínios, afetando serviços essenciais e sobrecarregando os condôminos adimplentes, que podem ser obrigados a arcar com reajustes para cobrir as dívidas dos inadimplentes.
O pagamento das taxas condominiais é uma obrigação legal prevista no Código Civil. Quando o condômino não efetua o pagamento de forma amigável, o Condomínio pode tomar medidas legais severas, como protestar o débito e ingressar com uma ação judicial para a cobrança. Caso o inadimplente não regularize a dívida, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão, o que implica na perda dos direitos de propriedade. Essas medidas são necessárias para proteger os condôminos adimplentes, garantindo a manutenção do equilíbrio financeiro e a continuidade dos serviços no condomínio. Com o objetivo de refletir a situação econômica do país e trazer maior uniformidade, foi promulgada, em junho de 2024, a Lei nº 14.905, que introduziu mudanças importantes no Código Civil Brasileiro. Antes da Lei, não havia um índice padrão para corrigir dívidas condominiais, permitindo que cada Condomínio utilizasse diferentes indicadores. Agora, na ausência de previsão específica na Convenção Condominial, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, que é considerado uma medida mais estável e representativa da inflação, deve ser usado para atualizar os débitos. Além disso, salvo nos casos convencionados, os juros moratórios passaram a ser calculados com base na taxa Selic (taxa básica de juros da economia), descontado o IPCA. A nova legislação trouxe avanços na forma como a inadimplência condominial é gerida, permitindo uma abordagem justa e transparente, facilitando a previsibilidade e o pagamento dos débitos pelos devedores.
A melhor solução sempre será a prevenção. Planejamentos estratégicos que contemplem as novas disposições legais e a implementação de boas práticas de gestão são fundamentais para enfrentar a inadimplência de forma sustentável e garantir a estabilidade financeira dos Condomínios. Antes de recorrer à via judicial, é recomendável buscar alternativas amigáveis, como a criação de campanhas de conscientização que informem os condôminos sobre os impactos da inadimplência, a realização de campanhas de negociação, bem como ter um controle financeiro eficiente para enfrentamento de situações de crise.
O diálogo entre síndicos e moradores é uma estratégia valiosa para lidar com a inadimplência; contudo, quando não surte o efeito desejado, a cobrança judicial se torna uma ferramenta necessária para resguardar os direitos do Condomínio e dos condôminos adimplentes.
Vivian Nicodemos Augusto, Advogada, inscrita na OAB/SP nº 259.511, é pós-graduada em Direito Civil, Processual Civil e Direito Imobiliário. Sócia da Augusto&Nogueira Advogados
