Um pouquinho de História
Estudiosos já apontaram que, na Roma Antiga, existiam edifícios divididos entre diversos titulares. No entanto, essa prática não pode ser confundida com o instituto da propriedade horizontal moderna. A origem da propriedade horizontal, como hoje entendemos, remonta ao século XVIII, ainda carente de disciplina jurídica precisa. Essa forma de propriedade surgiu da necessidade: em cidades cercadas por muralhas, o espaço era restrito e inviabiliza a construção de habitações completamente independentes. Sem a possibilidade de expandir-se horizontalmente, a solução encontrada foi dividir a propriedade na vertical.
O sistema ganhou destaque em cidades como Nantes, Saint Malo, Caen, Rouen e Grenoble. Em Rennes, a divisão horizontal foi impulsionada por um grande incêndio em 1720, que destruiu mais de 850 casas e desalojou cerca de 8.000 pessoas. A reurbanização, com alargamento de ruas e redução dos espaços disponíveis, forçou a construção de edificações mais altas, destinadas a abrigar várias famílias.
Apesar da prática, poucos diplomas legais tratam do assunto de forma adequada. O Código de Napoleão, por exemplo, menciona o tema apenas no artigo 664, enquanto o Código Português de 1867 referia-se apenas aos encargos de reparação. O Código Civil Brasileiro de 1916 sequer abordou o instituto, já que, na época, não havia ainda uma pressão habitacional que exigisse regulamentação específica.
No Brasil, o Decreto 5.481/1928 foi o primeiro a tentar disciplinar a propriedade horizontal, ainda que de forma tímida. Ele inovou ao distinguir partes comuns e exclusivas, prever regras de gestão do prédio e vedar alterações na fachada. A configuração de áreas comuns e unidades privativas passou a ganhar contornos jurídicos mais definidos.
Foi somente em 1964, com a promulgação da Lei 4.591, que a propriedade horizontal passou a ser regulada de maneira mais adequada, respondendo finalmente às crescentes demandas urbanas da época.
Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar pela sua denominação (Venosa, 2021, p. 361). A gestão de espaços compartilhados é, ainda hoje, um dos grandes desafios urbanos, exigindo síndicos e gestores de propriedades cada vez mais capacitados para enfrentar uma tarefa que se mostra a cada dia mais complexa e estratégica
Francisco Machado Egito é advogado, administrador e contador. É CEO do Grupo Francisco Egito, empresa que atua na área condominial e imobiliária. É coordenador da comissão de Contabilidade Condominial do CRC e coordenador da UNICRECI. É diretor da Revista dos Condomínios, do curso Aprimora e do CBEPJUR. Tem atuação como presidente e membro de conselhos profissionais e associações na área condominial e imobiliária (OAB, CRC, ABA, CRECI e outros).
