A responsabilidade civil é a obrigação de reparar o dano causado a outrem. No campo condominial, ela pode se manifestar de forma objetiva ou subjetiva, a depender do caso concreto. O Código Civil, em seus artigos 186, 187 e 927, trata da responsabilização por atos ilícitos e da obrigação de indenizar. No caso do condomínio, estamos diante de uma pessoa jurídica sui generis – “pessoa jurídica de seu próprio gênero”, que pode ser demandada judicialmente e responder civilmente por condutas ou omissões administrativas que causem prejuízo.
Terceiros são todos aqueles que não são condôminos ou moradores, como visitantes, entregadores, prestadores de serviço etc. O condomínio pode ser responsabilizado, por exemplo: pela queda de reboco ou fachada sobre a calçada pública; por acidentes causados por elevadores mal-conservados; por agressões de funcionários a visitantes, quando houver vínculo funcional e negligência na contratação ou supervisão. A jurisprudência majoritária reconhece a responsabilidade objetiva do condomínio nesses casos, com base no risco da atividade e na teoria da guarda (art. 927, parágrafo único, do CC). A seguir, trecho de jurisprudência do STJ: “A responsabilidade do condomínio por danos causados em áreas comuns independe da demonstração de culpa, bastando a comprovação do nexo de causalidade entre o defeito na estrutura e o dano sofrido.” (STJ, REsp 1.195.619/SP)
Quando o dano é causado a um condômino, é preciso analisar se: Houve omissão do síndico ou da administração na manutenção ou segurança da área comum; A área onde ocorreu o dano é de uso comum ou exclusivo; O dano foi causado por outro condômino ou morador (nesse caso, o condomínio pode não ser responsável, salvo se tiver contribuído com a omissão). Contudo, se faz necessário o condomínio adquirir boas práticas para evitar responsabilizações, sendo elas: Manutenção preventiva periódica; Contratação de seguros obrigatórios (art. 1.346 do CC); Registro de ocorrências; Treinamento e contratação cuidadosa de funcionários; Sinalização adequada de áreas de risco.
A responsabilidade civil do condomínio é um tema de grande relevância prática e jurídica. A atuação diligente da administração condominial, aliada à assessoria jurídica especializada, é essencial para prevenir litígios e garantir a segurança jurídica de todos os envolvidos na vida condominial.
Raphaella Felizola OAB/RJ 256.259 é Advogada especializada em Direito Condominial e síndica profissional. Pós graduanda em Direito Condominial pelo CBEPJUR e em Gestão em Direito Condominial pela FSA. Atua há mais de cinco anos no segmento, com experiência jurídica, administrativa e financeira. Trabalhou em administradoras com foco em condomínios do tipo clube. Une conhecimento técnico à prática da gestão condominial eficiente. Advogada na Francisco Egito Advogados e síndica profissional na DharmaCondo @dharmacondo.
