A locação por curta temporada tem se tornado uma tendência crescente, impulsionada por plataformas tipo Airbnb e Booking. No entanto, essa modalidade de hospedagem tem gerado debates em condomínios residenciais, levantando questões jurídicas, administrativas e até mesmo de convivência entre os moradores.
A lei do inquilinato permite a locação por curta temporada. No entanto, a possibilidade de restringi-la dentro dos condomínios depende da convenção condominial e das regras estabelecidas em assembleia.
De acordo com a advogada condominial, Carolina Pereira, “o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se posicionou que os condomínios podem proibir ou limitar esse tipo de locação, desde que a restrição esteja expressamente prevista na convenção” – ressalta e completa: “em casos em que não há proibição expressa, a prática tende a ser permitida, desde que respeite as regras gerais do condomínio”. Desse modo, caso o condomínio deseje restringir ou proibir as locações por curta temporada, “deve alterar sua convenção condominial, que exige aprovação de 2/3 dos condôminos – em acordo com o artigo 1.351 do Código Civil” – cita a Pereira.
Locações de curta temporada: mais detalhes
Um dos principais impactos das Locações por Curta Temporada em condomínios está relacionada a segurança e o controle de acesso. Isso porque, uma das “principais preocupações dos condomínios é o aumento da circulação de pessoas desconhecidas nas áreas comuns, o que pode impactar a segurança dos moradores” – identifica a especialista. O fluxo constante de novos visitantes dificulta a identificação de quem “realmente reside no prédio, exigindo medidas mais rigorosas de controle de acesso, a fim de minimizar os riscos de furtos, invasões, fraudes e outras ameaças à segurança” – enumera Pereira.
Tecnologia: possibilidade de maior controle de acesso
Dessa forma, os condomínios que permitem a locação por curta temporada “devem investir em soluções tecnológicas para reforçar a segurança, como: cadastro obrigatório de hóspedes na portaria; monitoramento dos visitantes; limitação da quantidade de ocupantes por unidade; câmeras de monitoramento; aplicativos para gerenciamento de visitantes; controle de acesso com QR Code, emitido para cada novo hospede; fechaduras eletrônicas; reconhecimento facial; senhas temporárias; aplicação de penalidades em caso de descumprimento e definição de regras para o uso de áreas comuns” – enumera a especialista, a partir da própria experiência em gestão de condomínios.
Tecnologias: o que elas proporcionam? A implementação dessas tecnologias, aliada a uma regulamentação clara e eficiente, é o caminho para condomínios que buscam equilibrar flexibilidade, segurança e bem-estar coletivo. Além da implementação das regras, é preciso que haja uma “fiscalização adequada no condomínio, para que haja eficácia das normas estabelecidas, o que deve ser feito a partir de um treinamento adequado dos porteiros para identificação rigorosa dos hospedes e visitantes”. A integração da portaria com sistemas digitais de controle de acesso e “auditoria periódica das locações por curta temporada, onde o síndico possa exigir dos proprietários que fazem locação por curta temporada, relatórios para verificar se as normas estão sendo cumpridas, entre outras medidas de segurança devem ser implementadas e seguidas rigorosamente” – ensina a especialista.
Lei do inquilinato: direitos, reajustes e polêmicas em pauta
A Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991) regula as relações entre locadores e locatários no Brasil, equilibrando direitos e deveres de ambas as partes. Em linguagem clara, os pontos-chave que definem a lei e as controvérsias atuais são os seguintes:
- Direitos e Deveres Básicos – Antes de mais nada, uma dica se faz oportuna para locatários e locadores: contratos claros e diálogo evitam 90% dos conflitos. Na dúvida, consultar um especialista é sempre válido.
Inquilinos:
- Estabilidade: não podem ser despejados sem justa causa ou processo judicial (exceto em casos como não pagamento após notificação).
- Reajuste limitado: Aumentos anuais seguem índices como IGP-M ou IPCA, definidos no contrato.
- Depósito: limitado a até 3 meses de aluguel, com devolução em 30 dias após o fim do contrato (descontados danos).
Proprietários:
- Garantias: podem exigir fiador, seguro-fiança ou depósito.
- Reparos: responsáveis por reformas estruturais (elétrica, hidráulica), enquanto o inquilino cuida de pequenos reparos.
- Respeito ao contrato: proibidos de aumentar aluguel fora do prazo ou discriminar locatários.
- Reajuste de Aluguel: o “Nó” do IGP-M
O índice IGP-M (usado em 80% dos contratos) é alvo de críticas por acumular alta inflação histórica. Inquilinos pressionam por adoção do *IPCA* (menos volátil), enquanto proprietários defendem a liberdade contratual.
- Despejo: regras rígidas
Só é permitido via ação judicial, exceto em casos de:
- Não pagamento (após 3 meses de inadimplência e notificação).
- Uso irregular do imóvel (ex.: atividades ilegais ou sublocação não autorizada).
- Fim do contrato: Se o locador precisar do imóvel para morar (com aviso de 30 dias em contratos mensais).
- Pandemia e Novas Regras
Durante a COVID-19, leis emergenciais suspenderam despejos por inadimplência (2020-2021), gerando debates sobre até onde o Estado pode intervir em contratos privados.
- Polêmicas em Debate
Segurança jurídica: proprietários reclamam de morosidade judicial em despejos.
Discriminação: locatários denunciam exigências abusivas (ex.: renda 4x o aluguel).
PL 3.467/2021: proposta no Congresso para flexibilizar regras, como redução do depósito para 1 mês e despejo extrajudicial em casos graves.
Conclusão: a lei busca proteger inquilinos sem asfixiar proprietários, mas a tensão entre acesso à moradia e rentabilidade do mercado segue inflamando discussões. Enquanto o Congresso debate mudanças, o Judiciário segue abarrotado de ações – prova de que o tema está longe de um consenso.
Síndico: preste atenção na importância do seguro
A especialista diz, por fim, que a contratação de um seguro com cobertura específica contra responsabilidade civil de hóspedes é uma decisão que dá garantias importantes para a gestão. E ela dá exemplos: “danos em áreas comuns e cibernéticos, me parece bastante adequado”. Isto porque os condomínios que permitem a locação por curta temporada “têm os riscos potencializados, devido ao alto fluxo de hóspedes e visitantes, tornando a cobertura securitária ainda mais essencial” – comenta Pereira.
Evitando passivos para o condomínio e dor de cabeça para todos
Para evitar ações judiciais contra o condomínio por danos a turistas e visitantes é “fundamental a contratação de um ‘Seguro de Responsabilidade Civil para Hóspedes’ que tenha cobertura para acidentes ocorridos dentro do condomínio envolvendo hóspedes, tais como: quedas, cortes ou afogamentos” – indica. E ela segue catalogando outro tipo de seguro. Dessa vez para ‘Danos em Áreas Comuns por Hóspedes’ “com cobertura contra vandalismo e danos causados por hóspedes, tais como: quebra de vidros e móveis em áreas comuns; danos à academia, elevadores ou salão de festas”.
E, para terminar, ressaltando que não é o item menos importante, “em tempos de tecnologia há um aumento do risco de ataques hackers e invasão de sistemas, o que torna recomendado a contratação de um ‘Seguro Cibernético para Condomínios Inteligentes’ que utilizam portarias remotas, reconhecimento facial e fechaduras digitais com cobertura contra fraudes em sistemas de acesso. Segundo ela, esse risco é real e requer atenção, pois pode promover o “roubo de dados dos moradores e hóspedes e ataques cibernéticos contra servidores do condomínio” – garante. A contratação deste seguro visa garantir a proteção contra fraudes e vazamento de informações sensíveis – e portanto, com implicações na LGPD
Para terminar, a especialista faz o seguinte comentário: “com tudo isso, condomínios que investem em tecnologia e normativas rigorosas conseguem equilibrar a flexibilidade da locação com a segurança da coletividade, garantindo um ambiente protegido para todos”.
Carolina Pereira da Costa
É bacharel em Direito (UCP) com educação complementar em Direito Processual (PUC-Rio) e técnica em Contabilidade (Senac) e pós-graduanda em Direito Condominial pela Verbo Jurídico. Ela é sócia do escritório Perroni & Pereira Advogadas, fundado em 2016, especializado em Direito imobiliário e Condominial.
About the Author
