Novo cenário do mercado imobiliário

Com o avanço da tecnologia foi oferecido um pacote de soluções cada vez maior, como: automação predial, sensores inteligentes, sistemas de segurança integrados com identifi cação com biometria facial, geração de energia solar, conectividade em tempo real e ferramentas de gestão digital, os “condomínios inteligentes” e os condomínios com grande número de unidades – “condomínios clube”, que oferecem os mais diversos tipos de benefícios, como áreas de lazer completas, minimercados, coworking, dentre outros. 

Esse tipo de condomínio deixou de ser tendência para se tornar realidade concreta nas principais cidades brasileiras, com empreendimentos com mais de 300, 400 ou até 1.000 unidades habitacionais, concentrando verdadeiro microcosmo urbano, com moradores, prestadores de serviço, visitantes e intensa circulação de pessoas diariamente. Com esse novo perfil de condomínio — mais populoso, complexo e tecnologicamente estruturado —, a administração condominial também passa por transformações significativas, enfrentando desafios como: gestão de grandes volumes financeiros, muitas vezes equiparados aos orçamentos de pequenas e médias empresas; planejamento e controle de equipes numerosas; crescimento da demanda para síndicos profissionais; manutenção preventiva de equipamentos de alta tecnologia; gestão de conflitos e comunicação eficaz, com centenas de condôminos – cada um com expectativas e perfi s diversos; adequação à legislação civil, previdenciárias, e tributária.

Locação por curtíssima temporada 

A crescente utilização da locação de imóveis através de aplicativos – “Imobiliárias virtuais”, tem introduzido um novo elemento de complexidade: a locação por curtíssima temporada. Muitos edifícios, de pequeno e médio porte, e os empreendimentos com estrutura de lazer completa passaram a ser utilizados não apenas como moradia, mas também como ativos financeiros de alto giro, gerando intensa rotatividade de pessoas, visitantes e prestadores de serviços. De acordo com Claudionor Brandão, advogado, contador e administrador, com mais de 25 anos no setor imobiliário, esse modelo de locação exige do condomínio normas claras e rígidas que definem direitos e obrigações dos proprietários locadores e dos demais condôminos, além da “adequação do edifício com ferramentas tecnológica, como sistemas de QR Code, biometria facial e monitoramento inteligente com objetivo de garantir a segurança, sossego e o bem-estar de todos”.

Veículos elétricos e os novos desafios

Com a crescente presença de veículos elétricos, nos condomínios, “surge a necessidade de adaptação estrutural, normativa e operacional, acrescentando ao administrador condominial mais esse desafio, especialmente quanto à segurança pessoal e patrimonial” – adverte Brandão. Até o presente momento o Estado ainda não normatiza as diretrizes para estacionamento e instalação de carregadores de veículos elétricos nas garagens de condomínio, “especialmente quanto a infraestrutura elétrica necessária para esse fim  específico, apesar de já termos a NBR 5410, bem como adaptações de espaços específicos para servir de áreas exclusivas de recarga” – ressalta o especialista. 

Segundo Claudionor Brandão, o síndico administrador condominial, para atender essa nova necessidade, deve usar as normas com paradas para orientar as assembleias nas tomadas de decisões, buscando garantir a segurança da edificação e das pessoas. Outra questão que o Brandão levanta, e que sempre gera polêmica, é quanto a obrigação de custeio dessas adaptações, bem como das manutenções preventivas e corretivas, assim como do “impacto no seguro predial, servindo o artigo 1.340 do CC como parâmetro, determinando que as despesas comuns ou de uso exclusivo de condomínio obrigam a quem delas se servem”. Ele conclui a ideia dizendo que é “fundamental que a convenção e ou regimento interno seja adequado a essa nova realidade, normatizando de forma clara e objetiva os direitos e obrigações”.

Equiparação do condomínio a empresas no âmbito Fiscal

Embora condomínios ainda não estejam obrigados, diretamente, a pagar impostos, e nem fazerem escrituração Contábil, esse novo perfil condominial chamou a atenção do Fisco, que produziu ferramentas de controle fiscal. Assim, acabou por “obrigar a gestão condominial informar à Receita Federal toda movimentação financeira que envolva impostos retidos na fonte, sobre os quais têm obrigação de reter e recolher, assim como a relação trabalhista com seus empregados diretos” – comentou o especialista.