Dívida do condômino: stj dirá quem é o responsável.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a discutir um tema que interessa diretamente a construtoras, investidores, condôminos e condomínios: a revisão do Tema Repetitivo 886. O advogado Elvis Rosseti, da área Cível do Diamantino Advogados Associados, explica que a discussão gira em torno de quem responde pelas despesas condominiais em contratos de promessa de compra e venda ainda não registrados em cartório: o promitente vendedor (aquele que faz promessa de venda), que segue como proprietário formal do imóvel, ou o comprador que já detém a posse. 

Tradicionalmente, o comprador de um apartamento pode optar por financiá-lo diretamente com a construtora, firmando uma promessa de compra e venda. Nesse modelo, a transferência da propriedade está condicionada ao pagamento integral do preço e o devido registro da escritura definitiva na matrícula do imóvel. 

“Ocorre que, nem sempre, mesmo após a quitação do preço, as partes formalizam a escritura de compra e venda e o respectivo registro na matrícula. Essa omissão pode gerar transtornos ao vendedor, em especial quando o promitente comprador (aquele que fez promessa de compra) deixa de pagar as cotas condominiais. Isso porque, enquanto não registrada a escritura no cartório, o promitente vendedor permanece como proprietário do bem e, assim, deverá responder pelas dívidas condominiais”, pondera o advogado.

Breve histórico 

Em 2015, o STJ buscou resolver a controvérsia ao fixar, no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), a tese de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio não depende necessariamente do registro em contrato, mas da realidade dos fatos: posse do comprador e a ciência do condomínio. O objetivo foi evitar que o promitente vendedor fosse surpreendido,com cobranças em juízo, em razão de despesas condominiais de um bem, sobre o qual, já não mais exerce posse direta. Com a revisão, a 2ª Seção do STJ suspendeu “todos os processos sobre o mesmo tema no tribunal, bem como os recursos que tentam levar a discussão para a corte em Brasília. Foram selecionados dois recursos especiais como representativos da controvérsia: o REsp 2.015.740 e o REsp 2.100.395. A relatora é a ministra Isabel Gallotti. Algumas entidades foram convidadas a oferecer manifestações escritas sobre o tema” – explica o advogado Elvis Rosseti. 

Por que o Tema 886 será agora revisado?

A 2ª Seção do STJ reconheceu a existência de “divergências entre as próprias turmas do tribunal na aplicação da tese, isso sem falar da primeira e segunda instância” – lembra Rosseti. Dada a natureza vinculante da tese, os tribunais passaram a aplicá-la aos casos concretos, “gerando insegurança jurídica e contrariando a própria lei” – explica o advogado. Isso se agravou porque “algumas turmas do próprio STJ passaram a não aplicar a tese, entendendo que o proprietário deve responder perante o condomínio em razão da natureza propter rem do débito condominial” – conclui Rosseti.

O que é “natureza propter rem”?

É uma expressão do latim que significa “por causa da coisa”. Em termos jurídicos, significa que “certas obrigações acompanham o bem, e não a pessoa” – explica o advogado. Ou seja, a dívida acompanha o imóvel e o débito está vinculado ao proprietário formal, independentemente de quem o utilize. Portanto, “quem aparece como proprietário no registro imobiliário é o responsável perante o condomínio, mesmo que não more ali. Essa é a essência da discussão: o Tema 886 relativizou esse princípio, e muitos juristas entendem que isso trouxe insegurança jurídica” – pondera Rosseti.

E o que diz o Código Civil?

Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel só se efetiva com o registro. Enquanto não há registro, o vendedor continua sendo o dono do imóvel. Em outras palavras, só é dono quem está no registro. 

O que diz a tese do Tema 886? 

O STJ entendeu em 2015 que “a responsabilidade pelas despesas de condomínio depende da posse e da ciência do condomínio, não necessariamente do registro” – garante Rosseti. A ideia era proteger vendedores que já não tinham qualquer relação com o imóvel, mas continuavam sendo cobrados. 

A – O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas “a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” – ensina o advogado;

B – Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, “a depender das circunstâncias de cada caso concreto” – adverte Rosseti; 

C – Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitiu na posse (imitir: fazer com que alguém ou si mesmo se torne proprietário de; tomar a posse de: imitir direitos de posse); e (ii) que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Ou seja, se ficar comprovado a posse do imóvel, com testemunhas, o vendedor não terá que arcar com as despesas de condomínio.