À gestão de loteamentos por meio de associações de moradores é uma realidade consolidada e prática comum no Brasil. No entanto, um item entre as diversas tarefas da gestão chama a atenção e gera ainda muitas e frequentes dúvidas: o tema da cobrança de taxas associativas. A grande complexidade dessa questão reside no conflito entre dois pilares jurídicos: o princípio do enriquecimento sem causa e o direito constitucional à livre associação. Para melhor entender a questão, a Revista dos Condomínios enviou um repórter para entrevistar advogadas do escritório Correia e Egito advogados associados.
Repórter da Revista dos Condomínios: o morador pode simplesmente “se desassociar” para parar de pagar a taxa?
Advogada Nadja Correia – Pelo princípio da liberdade associativa, ninguém é obrigado a permanecer associado. Contudo, se no momento da compra do imóvel já existia a previsão da associação no contrato ou na matrícula do loteamento, a obrigação de contribuir pode ser mantida devido à natureza do negócio jurídico realizado, conforme o entendimento do STF (Tema 492).
Repórter da Revista dos Condomínios: o direito constitucional à livre associação ficou claro na resposta à primeira pergunta. Mas, e o princípio do enriquecimento sem causa, vocês poderiam falar um pouco mais sobre ele e as questões que podem aparecer a partir dele?
Advogada Bárbara Cavalcante – Significa que ninguém pode ter seu patrimônio aumentado às custas do prejuízo de outra pessoa sem uma razão jurídica para isso. No contexto dos loteamentos, a lógica é simples: a associação realiza serviços como portaria, segurança, limpeza e paisagismo. Esses serviços não apenas trazem conforto, mas geram uma valorização imobiliária real para todas as casas, sejam os donos associados ou não. O enriquecimento sem causa questiona justamente a justiça de um morador usufruir de toda essa estrutura, ter seu imóvel valorizado pelo dinheiro dos vizinhos, mas se recusar a dividir a conta.
ENTENDIMENTO DO STF
Durante muito tempo houve divergência, mas o STF pacificou a questão (Tema 492) criando um divisor de águas. Ficou decidido que a liberdade de associação prevalece sobre o enriquecimento sem causa, a menos que haja uma Lei Municipal ou, fundamentalmente, que a obrigação esteja registrada na matrícula do imóvel.
LEI NOVA, CENÁRIO NOVO
Com a Lei 13.465 de 2017, o cenário mudou para novos loteamentos. Se o estatuto da associação estiver averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, o comprador já adquire o bem sabendo da dívida, e a tese do enriquecimento sem causa ganha força normativa, tornando a cobrança legítima.
Repórter da RDC: O estabelecimento do síndico e das demais funções ocorrem de igual forma a de um condomínio? E se a taxa estipulada estiver um preço acima do esperado (e com os mesmos gestores há algumas administrações… a exemplo de um condomínio), ela poderá ser discutida?
Advogada Carolline Roza – Não. A Associação não tem síndico. Se elege uma diretoria executiva. Se elege, presidente, vice-presidente, secretário e tesoureiro. Também tem atuação de conselho gestor (conselho fiscal e consultivo). Através de uma assembleia de eleição, seguindo o regramento do estatuto social. Toda taxa pode e deve ser discutida, através da assembleia onde se apresenta a planilha orçamentária, que é a Assembleia Geral Ordinária, onde se verifica quais serviços serão contratados, mantidos ou descontinuados. É nesta assembleia onde os associados definem o novo valor.
Repórter da RDC: o que mudou, exatamente, com a Lei Federal 13.465 de 2017?
Advogada Bárbara Cavalcante – Esta lei foi um marco. Ela reconheceu a figura do “Condomínio de Lotes” e permitiu que as atividades das associações fossem equiparadas às de condomínios para fins de cobrança, desde que os atos constitutivos da associação estejam devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis.
“O poder de cobrança e de imposição de regras do presidente é mais limitado e depende do estatuto social e da adesão dos moradores, diferentemente do poder do síndico.”
Repórter da RDC: como a associação deve proceder para garantir que a cobrança seja legal?
Advogada Nadja Correia – A transparência é o melhor caminho. A associação deve: (a) Registrar seu estatuto social no Registro de Imóveis; (b) Garantir que os novos compradores recebam uma cópia do estatuto no ato da compra; (c) Manter a prestação de contas rigorosamente em dia, demonstrando que o valor arrecadado é revertido exclusivamente em benefício do loteamento.
Repórter da RDC: o presidente ou vice têm as mesmas funções de um síndico? Quais as diferenças? As mesmas prerrogativas de “zeladoria”?
Advogada Carolline Roza – Não, as funções não são as mesmas, embora o objetivo de zelar pelo bem-estar coletivo seja semelhante. A principal diferença é a natureza jurídica. O Síndico age sob as regras estritas do condomínio edilício no Código Civil, com poder de cobrar taxas obrigatórias e zelar pela estrutura física da propriedade comum. Já o Presidente gere uma Associação, onde o foco é a gestão de pessoas e serviços (como segurança e limpeza) para os associados, muitas vezes em loteamentos onde as ruas são públicas. O poder de cobrança e de imposição de regras do Presidente é mais limitado e depende do Estatuto Social e da adesão dos moradores, diferentemente do poder do Síndico.
Repórter da RDC: Caso um dos itens listados como obrigatórios para estabelecer uma associação (Registrar seu estatuto social no Registro de Imóveis; (b) Garantir que os novos compradores recebam uma cópia do estatuto no ato da compra; e (c) Manter a prestação de contas rigorosamente em dia, demonstrando que o valor arrecadado é revertido exclusivamente em benefício do loteamento) estiver faltando, pode o novo morador discutir ou inviabilizar o pagamento da taxa?
Advogada Nadja Correia – Se o estatuto não estiver registrado no Cartório de Imóveis, o novo comprador pode usar a decisão do STF para dizer que não é obrigado a se associar e, portanto, não pagará. Se não houver clareza no contrato de compra, ele alegará que não foi informado da dívida. E, finalmente, se não houver prestação de contas rigorosa, a cobrança perde a credibilidade jurídica, pois ninguém é obrigado a pagar um valor que não sabe como foi calculado. Portanto, a organização jurídica e contábil não é apenas “papelada”; é a única garantia de que o rateio de despesas sobreviverá a um processo judicial.
Carolline Basílio Roza Grangeiro – Advogada OAB/AL nº 16.378, pós-graduanda em Direito Condominial – CBEPJUR; em Direito Civil e Processual Civil – IPOG; e em Direito Previdenciário – FMP. Secretária Adjunta da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL.
Nadja Graciela da Silva Correia – Advogada, doutoranda em Direito pela UCES – Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales, em Buenos Aires/AR; especialista em Direito Processual Civil; professora e palestrante. Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL; Diretora Estadual da Anacon;
Bárbara Emilly Gusmão Cavalcante de Carvalho – Advogada OAB/AL 16.263, pós-graduanda em Direito Condominial – CBEPJUR; em Direito e prática Trabalhista e Previdência – ESA Nacional – FMP; especialista em Direito e processo do trabalho – PUC-RS; Secretária Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL.
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