O processo administrativo em Condomínios: a direção
Como vimos nas colunas anteriores, a Administração é uma prática social da humanidade, tendo emergido com o surgimento do Estado 4.000 anos AC. Ela foi sendo desenvolvida ao longo dos séculos, de maneira empírica, tendo se corporificado enquanto ciência como resposta ao agigantamento das indústrias e empresas. Verificamos que a Administração não se aplica apenas às organizações empresariais, sendo necessária em todo tipo de organização humana, com ou sem fins lucrativos, como os condomínios edilícios.
O processo administrativo é composto pelas funções gerenciais do planejamento, da organização, direção e do controle. Nas colunas anteriores, falamos das duas primeiras funções. Entraremos agora na terceira função administrativa: a direção. Ainda que de modo empírico ou de forma rudimentar, os síndicos praticam a função direção, quando tomam decisões cotidianas, fazem escolhas administrativas, executam suas tarefas, coordenam os recursos, lideram as pessoas, realizam o processo decisório, enfim, se preocupam com a operação em busca do atingimento dos objetivos do condomínio. A direção envolve a orientação aos trabalhadores, prestadores de serviço e condôminos sobre as questões operacionais do condomínio.
Ainda que em nível simplificado, os síndicos se utilizam de comunicação sobre as questões do condomínio (problemas, obras, execução do orçamento, aplicação dos recursos, manutenção predial, inadimplência, procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio (artigo 1.348 inc. III do Código Civil). A comunicação em alguns casos se dá pelos tradicionais meios de circulares e livros de registros de ocorrências condominiais. Os síndicos já contam com aplicativos digitais para aberturas de chamados, reclamações, ocorrências, relatos e reserva de espaços comuns. A comunicação integra a função gerencial direção, com as ordens e instruções, a motivação e a liderança, ferramentas que podem ser aprimoradas com os conhecimentos de gestão. Na função direção, os síndicos necessitam obedecer aos ditames legais de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (artigo 1.348 inc. IV do Código Civil) e prestação de contas aos condôminos por meio dos balancetes (artigo 1.348 inc. VIII do Código Civil), etc…).
A direção é a função mais nobre, sendo técnica e arte. Como todas as outras funções administrativas, pode ser operacionalizada de modo mais eficiente se o síndico do condomínio em edificações for capacitado previamente em gestão. Sim, além do necessário conhecimento em legislação, deve ser versado nas ferramentas gerenciais, conhecer o processo administrativo, motivação, liderança, teoria de sistemas e das organizações. E mais, com a contribuição da ciência da administração no desenvolvimento de conhecimentos específicos aplicável aos condomínios especiais em edificações, maior valor será agregado à organização social condomínio.
Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário; coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.
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