A conta do seu condomínio foi bloqueada no banco?

Muitos síndicos estão sendo surpreendidos no momento da abertura de uma conta corrente para os seus condomínios junto aos bancos ou até mesmo tendo acesso bloqueado ou limitado às contas já existentes e com saldo, em virtude de não possuírem a convenção registrada perante o cartório de imóveis competente. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro acolheu ação na ação movida por um condomínio localizado na Taquara contra esse tipo de exigência, considerando-a como prática abusiva.

De acordo com Raphael Gama da Luz, gerente jurídico da Estasa Soluções Imobiliárias e sócio do escritório RGLuz Advogados, tal prática, além de abusiva, é ilegal e, em ambos os casos, os síndicos e gestores condominiais, caso não consigam a resolução de forma amigável, podem e devem buscar auxílio jurídico especializado, entrando com uma ação de urgência a fim de obter liminar que obrigue os bancos a liberar acesso ou a concluir a abertura de conta corrente nova.

“O respaldo jurídico que fundamenta a pretensão judicial gira em torno de que o registro da convenção do condomínio, previsto no art. 1.333, parágrafo único do CC/02, não é condição de existência do condomínio, sendo o mesmo administrado pelo condômino que exerça a função sem oposição, na forma do artigo 1.324 do mesmo diploma legal. Ao passo que, desta forma, o registro da convenção condominial não pode ser imposto como condição sine qua non para a movimentação ou abertura de conta bancária, por não ser requisito de existência do condomínio edilício, vez que se refere exclusivamente à sua regularidade e oponibilidade da respectiva convenção perante terceiros. Ademais, a Resolução do Bacen n.º 2.025/93 não prevê a exigência de registro dos atos constitutivos do condomínio interessado na abertura de conta depósito”, explica.

O advogado, que é membro da Comissão Estadual de Direito Condominial da ABA do Rio de Janeiro e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB Méier, esclarece que decisões judiciais estão sendo proferidas em favor dos condomínios, em primeira ou segunda instâncias. “A recomendação é de sempre buscar documentações que evidenciem essa exigência de registro por parte dos bancos, seja através de trocas de e-mails com o gerente da agência ou meramente algum documento timbrado ou formulário contendo essa obrigatoriedade”. Há também a alternativa que seria a própria atualização da escritura de convenção.

De forma sucinta, o caminho seria analisar a necessidade de se adequarem as regras existentes para as disposições obrigatórias previstas no Código Civil de 2002, providenciando a coleta de assinatura de dois terços dos condôminos, ou seja, aqueles proprietários que figuram nas certidões de cada matrícula imobiliária, e por fim o cumprimento das exigências e etapas burocráticas de registro junto ao cartório de imóveis competente”, orienta.

Raphael Luz complementa informando que a escolha dependerá de inúmeros fatores que devem ser analisados, dentre eles o porte do condomínio, a quantidade de unidades e principalmente o impacto dos custos, considerando eventualmente a indisponibilidade de acesso e movimentação dos recursos do condomínio, e o tempo necessário para transcorrer todo esse trâmite. “O ponto em comum é que o condomínio, por meio do síndico ou gestores, deve contar com uma assessoria jurídica especializada e com expertise necessária para lidar com essas questões relacionadas aos condomínios subsidiando na tomada de decisão de forma mais segura e que estrategicamente se enquadra mais benéfica em cada tipo de situação”, conclui.