Obras de fachadas de prédios: riscos e cuidados do síndico
Na minha vivência de síndico, contratei muitas obras de reformas em edifícios, das quais as que me demandaram mais atenção e cuidado foram as de teste de percussão e/ou de reforma de fachadas, tanto para substituição de pastilhas, placas de granitos, mármore e outros materiais, como tratamento de ferragens e aplicação de rejuntes e pinturas.
O principal cuidado que um síndico deve ter para a contratação da empresa para execução desse tipo de obra, logicamente, é a sua capacidade técnica e financeira, porém, chamo a atenção para o tipo de contrato que deve ser de empreitada e não de prestação de serviços! É comum que muitas empresas, ao saírem vencedoras de uma licitação, apresentem um contrato de prestação de serviços e não de empreitada, que são diferentes em seus objetos conforme explicação a seguir: no contrato de empreitada, a obrigação proveniente do negócio jurídico é o resultado, ao contrário do que ocorre no contrato de prestação de serviços, em que a obrigação do prestador é de meio. Segundo o jurista Orlando Gomes, a empreitada objetiva a entrega da obra concluída nos termos das especificações previstas no instrumento contratual mediante o pagamento de certa retribuição, logo, trata-se de obrigação de resultado, não havendo qualquer espécie de vínculo empregatício entre os contratantes.
Vale ressaltar que o contrato de prestação de serviço possui duração máxima de quatro anos nos moldes que preceitua o artigo 598 do Código Civil, ocasião em que será extinto o contrato mesmo que o trabalho não tenha sido concluído, hipótese esta inexistente no contrato de empreitada, já que nesse caso o pagamento ocorre nos moldes estabelecidos em contrato, levando em conta a entrega parcial ou total do objeto contratado.
Com isso, além de eleger o contrato correto, o contratante deve incluir cláusulas contratuais com obrigatoriedade de emissão de ART do engenheiro responsável pela obra, Seguro de Responsabilidade civil e de Vizinhança, vínculo empregatício e Seguro de Vida para os empregados da empresa que atuarão da obra, bem como certificado do curso da NR35 Trabalhos em Altura, utilização de EPI’s apropriados , isenção de responsabilidade solidária do contratante, bem como prevê todas as cláusulas possíveis para mitigar riscos.
Alerto também aos contratantes, principalmente para esse tipo de obra, que façam uma checagem e acompanhamento nos equipamentos e locais de ancoragem, fixação e passagem dos cabos de aço, balancins, andaimes elétricos e tubulares, do início ao término das obras, onde todo cuidado é pouco já que se trata de risco de acidentes que podem ser fatais.
Zacarias Batista de Lima é administrador com pós-graduação em Direito Condominial pela CBEPJUR, e em Finanças pela UNA/BH. Síndico Profissional; perito judicial; avaliador imobiliário CNAI e CEO da Itabusiness.
