Cuidados que síndicos devem ter:

como evitar multas e passivos para os condomínios, além de outras dicas

Gilcimar Conceição

Atuante como contador há mais de 20 anos, Gilcimar Conceição, que é CEO da Leve Contabilidade e Auditoria Condominial atua, também, como professor do CRCRJ, Curso APRIMORA e CBEPJUR.
O especialista conversou com o repórter da Revista dos Condomínios sobre a contratação de Síndicos Profissionais através de PJ/MEI. De acordo com o especialista o setor Condominial– vem crescendo de forma sustentável nos últimos quatro (4) anos – e com ele, a função e os problemas da atividade de Síndico Profissional. Para saber mais detalhes, fomos conversar com o especialista.

Repórter da Revista dos Condomínios
– Como podemos considerar o setor, de uma maneira geral, atualmente?

Gilcimar Conceição – A área condominial tem crescido bastante e junto com o mercado apareceu a função de Síndico Profissional. Não é uma novidade, a função apenas tem sido mais demandada, daí sua maior visibilidade. Ela é prevista no Código Civil desde 2002, quando diz que um representante do condomínio pode ser um morador ou uma pessoa de fora – externa ao condomínio, não usa o termo Síndico Profissional. Durante a pandemia a gente já percebia um movimento crescente da área condominial, principalmente na área do direito. Um amigo diz que o condomínio já nasce com questões jurídicas desde a época de Roma Antiga. Mas, quando você começa a perceber que a área está crescendo, você começa a sentir “dores”, necessidades da atuação de outras áreas também – que trabalham em articulação no setor condominial, como: direito, contabilidade, administração e outras. Daí se começa a falar de gestão predial; de qualificação de funcionários para lidar com a rotina do condomínio etc. Por outro lado, começa a aparecer na imprensa que bandidos entraram em determinado condomínio; que assaltou todo mundo e o porteiro não sabia como agir. Então, essas ocorrências começam a chamar a atenção de que esses funcionários precisam ser qualificados, treinados, para dar conta de suas atividades na função. Naturalmente, a gente consegue ver que os gestores, representantes, também precisam se qualificar.

Repórter RDC – Mas, voltando a questão do síndico externo, que o mercado chama de Síndico Profissional e muita gente prefere não utilizar por achar que o síndico morador tem que ser profissional, que você estava falando?

Gilcimar Conceição – Então, tem muita gente que não gosta de lançar mão do termo Síndico Profissional. Entendem que o morador deve ter postura, conhecimento e atitudes profissionais. Ilustrando com um exemplo: vou contratar um serviço para o condomínio. Procuro o orçamento de quatro (4) fornecedores, empresas, para buscar o melhor preço e qualidade. Vou contratar um funcionário. Antes de ele entrar vou realizar um treinamento completo com ele. Essas são iniciativas profissionais, atitudes profissionais esperadas dos síndicos. Atitudes que a gente vê, também, das empresas fornecedoras dentro dos condomínios. Por isso, muita gente argumenta: “Olha, não uso o termo Síndico Profissional porque entendo que o síndico morador tem que ser profissional. Ter atitude profissional”. Ou seja, todos seriam, por obrigação, de serem profissionais.

Repórter RDC – Então, você concorda com esse entendimento.

Gilcimar Conceição – Eu quero alinhar com você, eu vou usar o termo “Síndico Profissional” porque é esse termo que está lá, no IBGE. É essa instituição que classifica as atividades e que designa aquela CNAE (número) que sai no cartão do CNPJ. Esse número é classificado por uma comissão chamada CONCLA, do IBGE. Então, síndico externo, com atitudes profissionais. Mas o síndico externo, com atitudes profissionais, o Síndico Profissional, esse é de quem eu quero falar, aqui, nesse bate-papo.

Repórter RDC – Tudo bem, mas de quem estamos falando? Você poderia classificar melhor essa figura ou função?

Gilcimar Conceição – Quando falo do Síndico Profissional, eu falo de um autônomo como um advogado, jornalista, economista, um contador, um médico. O Síndico Profissional é uma pessoa que, em um determinado momento pensou: “Cara, e se eu, em um determinado momento atender mais de um condomínio, ao mesmo tempo?”. Esse é um movimento que alguns profissionais estão fazendo. A gente (eu e você) já conversou sobre isso. Você tem experiência, conhecimento e pode trabalhar em vários projetos ao mesmo tempo. Essa é uma tendência que iniciou forte no período pré-pandemia. E aí, chega a pandemia, aquela sequência de lives, podcasts. Muitos cursos online de valor irrisório. E, com isso, muitos profissionais se prepararam para exercer a função de Síndico Profissional. Eu sou prova viva disso. Até 2020 não participava do setor de forma atuante. Mas com o convite do Francisco Egito (do Grupo Egito), de integrar a Comissão de Contabilidade Condominial, me abriu as portas para, hoje, estar participando da: CBEPJUR, APRIMORA, ABRASCOND, Universidade Católica de Santa Catarina, ANACON, CRCRJ, etc. E tudo por conta do meu trabalho na área condominial.
Mas voltando ao meu raciocínio, o profissional formado, em qualquer área, entendeu que poderia exercer a função de Síndico Profissional, também. Por isso, a emergência de muitos cursos na área que o APRIMORA tem, por exemplo, de formação de Síndico Profissional. Então, o mercado está absorvendo uma mão de obra qualificada, com informações técnicas, administrativas, com informações estratégicas para fechar negócios – e estão fechando negócios e, aí, não estão se preocupando com o Imposto de Renda. E gens de 0 a 27,5% do total recebido. Agora, imagina o seguinte: você tem cinco (5) condomínios. Cada um te pagando dois (2) mil reais. Você tem um rendimento total de dez (10) mil reais. Só que de Imposto de Renda você vai pagar vinte e sete e meio (27,5%). Claro que tem, ali, as reduções que, geralmente, ficam em torno de vinte por cento (20%).

Repórter RDC – E que reduções são essas?

Gilcimar Conceição – É porque a tabela do IR tem um espaço para calcular alíquota. Quanto mais você ganha, mais paga em valor de alíquota. Quem ganha acima de um determinado valor, em torno de cinco (5) mil reais, vai pagar vintee sete e meio (27,5%) por cento. Só que a gente chama isso de alíquota nominal, porque a alíquota efetiva, o que vai efetivamente ser descontado, é diferente.
No exemplo que dei o total é dez (10) mil reais. Mas o sistema já calcula algumas deduções prévias, do próprio sistema, da própria tabela. Depois, ainda entram outras, como: INSS, por exemplo. Então, dos 10 mil, temos o valor de vinte e sete por cento (27,5%) de dois mil e setecentos e cinquenta (2.750) reais. E ele desconta algo em torno de mil (1.000) reais. Ai, o valor do imposto vai dar algo beirando mil e quinhentos (1.500) reais. Esse é o desconto do “imposto original”. Mas ainda entra desconto de INSS e outros. Mas o que é relevante dizer é que aquele cálculo de vinte e sete e meio (27,5%) que eu mostrei, inicialmente, não é toda essa porcentagem e valor. Tem descontos. Resultado: em torno de vinte por cento (20%) vai para IR. Só que o autônomo não paga apenas IR. Ele paga, também, INSS e ISS. No geral, o autônomo tem em torno de trinta por cento (30%) dos rendimentos mensais que deveria estar pagando. Agora, imagina: você trabalha, dá duro para obter seus ganhos de dez mil reais (10.000) por mês e tem que pagar três mil (3.000) de impostos. Só que esse profissional, síndico boa parte das vezes, recente, não está sabendo o montante que tem que recolher. Na prática, as pessoas só se preocupam com o Imposto de Renda. O condomínio paga o síndico e desconta na fonte INSS e, durante o ano, ele não paga o Imposto de Renda. O que está acon
tecendo? Lembrando o nosso exemplo: cinco (5) condomínios pagando dois mil reais (2.000) sem descontar IR durante o ano. Então vai pagar na declaração do IR – juntando todas as rendas de todo o ano. E, aí, vem o susto. Soma cerca de mil e setecentos reais devidos a cada mês e vê o somatório. São vinte mil e quatrocentos reais (20.400). É um valor alto para você pagar de uma hora para outra. Minha função, então, tem sido a de orientar meus alunos e clientes. Tem que estar atento aos impostos para poder formular o preço dos serviços como Síndico Profissional e, além disso, não ser surpreendido ao final do ano na apresentação da declaração do IR.

Repórter RDC – Se ele, síndico, não separou esse dinheiro, como ele vai pagar esse montante?

Gilcimar Conceição – Vai poder parcelar, no máximo, em até oito (8) vezes, que é o limite que a declaração permite. Lembrando que sobre cada parcela incide a taxa Selic que, hoje, está em torno de dezesseis e meio por cento (17%). Então, por não prever, no final das contas, ele, síndico, pode acabar pagando mais caro.

Repórter RDC – Como ele, síndico, resolveria isso?

Gilcimar Conceição – Recebendo e pagando, mensalmente, a parte do imposto dele.

Repórter RDC – Mas trinta por cento (30%) é ainda muito caro. Não tem como pagar menos? E se ele pagar através do MEI?

Gilcimar Conceição – A empresa você classifica pelo porte dela. Aí ela pode ser MEI, microempreendedor individual, são empresas que faturam até R$81 mil por ano. Tem a ME, microempresa, com faturamento de até R$360 mil anuais. E a EPP, que é a empresa de pequeno porte, que pode faturar até R$4,8 milhões. Ou seja, estamos falando aqui do tamanho da empresa. Só que nem todo mundo pode ser MEI. O MEI, além da questão do faturamento, tem a questão da atividade. O contador não pode ser MEI. O padeiro pode. A atividade jornalística não pode ser MEI. A costureira pode. Em resumo, têm atividades que podem e outras não, como a atividade do Síndico Profissional, que não pode entrar no MEI. Mesmo assim, tem gente que se cadastra como MEI, trabalha como síndico e emite nota fiscal para os condomínios. Isso é um risco não só para o síndico – que está atuando como MEI – como para os condomínios.

Repórter RDC – Mas, porque essa confusão?

Gilcimar Conceição – Porque, em 2020, quando a gente estava no meio da pandemia, quando já tinha um crescimento de demanda por serviços da área condominial, as pessoas procuravam o CNAE (Código Nacional de Atividade Econômica) do Síndico Profissional e não achavam. Não existia ainda. Não era classificado. Então, o que as pessoas faziam? Brasil… jeitinho. As pessoas começaram a procurar por atividades classificadas, no cadastro, que se parecessem com as atividades do síndico. O que ele faz? Faz de tudo, inclusive serviços administrativos. Aí, o Síndico Profissional escolhia a atividade de “Serviço de apoio a serviço administrativo”, que tem um CNAE próprio e se enquadrava lá. Aí o cara falava: “Pronto. Já resolvi a questão de PJ. Não vou pagar aquela alíquota de trinta por cento (30%)”. Contudo, em 2021, a Receita Federal começou a demandar uma classificação do IBGE. E, aí, foi classificado o código 6822600, em que se enquadra os serviços de Síndico Profissional: “gestão e administração da propriedade condominiária”. O IBGE colocou como subclasse a atividade de Síndico Profissional Nesse CNAE. Hoje, quando você coloca no buscador: “Síndico Profissional e CNAE” aparece o código 6822600. Tem um caso prático de uma Síndica Profissional, que já tinha feito uma alteração contratual na empresa dela, ela foi avisada por mim e ela me responde: “Não vou alterar. Não vou pagar anuidade para outro conselho”. Daí, eu explico que o enquadramento do CNAE não tem nada a ver com o CRECI. O código correto do CNAE é esse (acima citado). Mas depois, depois de prejudicar o condomínio por não conseguir certificado digital, ela, a síndica, acabou mudando. Se não tivesse feito, ela não poderia continuar a atender os condomínios que já estavam sob a gestão dela. Caso contrário, poderia prejudicar os próprios clientes. Em resumo, a partir de 2021, quem não realizou a mudança vai ter problemas sérios.

Repórter RDC– É a tal mudança no Concla: Conselho Nacional de Classificação?

Gilcimar Conceição – A Concla classifica os códigos de atividades. No código 6822600 podemos ver: “gestão e administração da propriedade condominiária” tem outras subclasses. Então, se você quer abrir uma empresa de administração de imóveis você também pode usar esse CNAE. Mesma coisa para administração de condomínios. Agora, não tem escapatória, jeitinho. O código foi criado especificamente para os serviços prestados aos condomínios. Em resumo, o Síndico Profissional precisa abrir uma PJ para fugir de pagar trinta por cento (30%). Mas você vai abrir uma empresa, classificada como ME, vai estar enquadrada no Simples Nacional e vai pagar em torno de quinze e meio por cento (15,5%) de imposto, que é muito menos do que trinta por cento, como autônomo (30%). Agora, caso haja um planejamento contábil devido, essa alíquota pode baixar para 6%. Daí a importância de se contratar um contador.

Repórter RDC – Obrigado pela entrevista. Os leitores da Revista dos Condomínios agradecem.

Gilcimar Conceição – Um forte abraço.

Gilcimar Conceição

Especialista em Condomínios (Contador Condominial); Contador atuante há mais de 23 anos; Professor e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; Vice-presidente da Associação de Contabilistas do Leste Fluminense – ASCONLESTE; Diretor Nacional de Contabilidade Condominial na ANACOM, Membro de outras Comissões de Trabalho no CRC RJ, Professor de Pós graduação e cursos livres; CEO da Leve Contabilidade E Auditoria Condominial, Pós Graduado em Gestão de Negócios, Finanças e Controladoria.