Na década de 90, o Brasil experimentava um crescimento acelerado do comércio de eletrônicos impulsionando a demanda por soluções logísticas eficientes. As áreas centrais das grandes cidades estavam saturadas com falta de espaço e custos altos de terrenos. Surgiu, então, a necessidade de otimizar operações logísticas para redução de custos e tempo de entrega de produtos.
O que são condomínios logísticos?
São empreendimentos compostos por vários módulos ou galpões individuais com infraestrutura moderna e prática que é compartilhada entre as empresas, como portaria,
segurança, estacionamento, jardinagem, serviços de limpeza, salas, etc.
Atendimento a demanda de mercado
Sendo assim as empresas não precisam se preocupar com serviços de manutenção ou facilidades para seus funcionários. A empresa aluga o espaço que melhor atende a sua demanda e tem a vantagem de ter os custos totais das despesas do condomínio divididos entre as organizações locatárias ou proprietárias do espaço. A grande função é facilitar e otimizar os processos de armazenamento, entrada e saída de produtos de uma empresa.
Como está o mercado de condomínios logísticos no Brasil?
O marco zero dos condomínios logísticos foi a Log Center Guarulhos, o primeiro condomínio logístico do Brasil. O sucesso da iniciativa inspirou a construção de outros condomínios logísticos em todo território nacional. A partir de então, o segmento se diversificou para atender empresas de diferentes portes e segmentos.
Segundo a Abralog (Associação Brasileira de Logística) o mercado de condomínios logísticos no Brasil segue em grande fase e encerrou o segundo trimestre de 2021 registrando um recorde de absorção líquida com saldo de 772 mil m2.
Taxa de utilização
Os fundos imobiliários de shopping e galpões logísticos são apostas para 2024, uma vez que existe a relação entre taxa de juros menor (Selic) abaixo de 10% nos próximos 3 anos e crescimento imobiliário (fonte: Boletim Focus). Além disso, em Janeiro/fevereiro 2024, no acumulado do ano atual, comparando com igual período do ano anterior, o desempenho das exportações por setores foi o seguinte: crescimento de US$ 1,22 bi (15,5%) em Agropecuária; crescimento de US$ 5,18 bi (58,6%) em Indústria Extrativa e crescimento de US$ 1,12 bi (4,3%) em produtos da Indústria de Transformação. Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços (MDIC) A redução na vacância em condomínios logísticos pelo país segue acontecendo e se encontra em expansão com construção de diversos empreendimentos em todo o país. No terceiro trimestre de 2023, a vacância nacional ficou na casa de 10%, segundo as empresas de serviços imobiliários CBRE e Colliers, e em 9,3% de acordo com a JLL. Para a última, a taxa era de 11,1% há um ano e de 9,4% no segundo trimestre.
Quais as principais ações sustentáveis que podem ser inseridas em condomínios logísticos?
Eficiência energética. A redução de gases de efeito estufa (GEE) é a agenda
prioritária dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU e a indústria logística, com sua intensa atividade de transporte e consumo de energia, fi gura entre os maiores emissores de CO2. Nesse contexto, os condomínios logísticos podem se tornar agentes de transformação, liderando a transição para um setor logístico mais sustentável. Existem hoje muitos combustíveis com menor emissão de GEE, como gases combustíveis: biometano GNV (Gás Natural Veicular), GNL (Gás Liquefeito de Petróleo), biocombustíveis: biodiesel, diesel de cana, HVO (óleo vegetal hidrotratado), contudo existem desafios como custo, limitação da produção, além da emissão não ser zero. A energia elétrica é uma energia zero emissão de carbono e está em fase de transição. Muitos veículos de transporte estão se adaptando a essa demanda e os centros logísticos devem investir na eficiência energética, trazendo energia limpa como painéis solares, energia por locação, energia de biomassa, energia eólica, disponibilizar estações de carregamento para baterias de veículos elétricos, colocação de bicicletário para os colaboradores, entre tantas outras medidas.
Uso racional da água. A utilização de água, seja para lavagem de áreas comuns, pavilhões, irrigação de jardins, pode ser de aproveitamento de água de chuva, através de colocação de cisternas, que podem economizar de 30% a 50% do consumo de água potável, dependendo do consumo e do tamanho da cisterna. Outra medida que pode ser implantada para a redução do consumo é a colocação de redutores de vazão de água. Essas medidas além de trazer uma economia de custos operacionais, temos a questão dos resíduos
Resíduos. Em condomínios logísticos há grande concentração de empresas que operam atividades logísticas e geram um volume significativo de resíduos diversos, que exige uma gestão eficiente de resíduos. O gerenciamento dos resíduos sólidos é parte importante da estratégia de negócios do condomínio, pelo impacto que tem na sociedade, mas também é parte importante na estratégia das empresas que estão inseridas nesses condomínios para a elaboração dos seus relatórios individuais de sustentabilidade. Dentre as práticas de gerenciamento de resíduos em condomínios logísticos estão a coleta seletiva: segregação de pelo menos papel, plástico, vidro, metal, componente eletrônico, óleo de cozinha e outros materiais que dependem da demanda das empresas inseridas no condomínio. Implantação de programa de conscientização dos usuários é importante para o engajamento das ações, onde a divulgação de conteúdos, sinalizações e explicações sobre a segregação correta dos resíduos é imprescindível para o êxito da ação e deve ser realizado de forma contínua. Compactadores e trituradores também podem ser implantados para auxiliar nos processos de gestão de resíduos.
Destaques por setor
Dentre os segmentos industriais, destacam-se os fabricantes de bens de consumo duráveis, que aumentaram sua produção em 37,5% no ano e os fabricantes de bens semiduráveis e não duráveis, com resultado positivo de 6,3%. O e-commerce vem ganhando destaque seu crescimento no mercado logístico foi de 45,4% desde o início da pandemia e representa 6% de todo inventário locado no território nacional; essa atividade é a terceira maior em área locada. Nas duas primeiras colocações estão, pela ordem, as atividades de Transporte e Logística, com 29 21,4% de área locada, e a atividade de Varejo com 20,6%.
Como um síndico profissional atua em condomínios logísticos?
A gestão de um condomínio logístico é um processo complexo e multifacetado, que exige expertise em diversas áreas, como administração, contabilidade, segurança, manutenção e logística. O objetivo principal é garantir o bom funcionamento do empreendimento, atendendo às necessidades dos condôminos e assegurando a eficiência das operações.
Síndico Profissional:
Conhecimento em Logística É importante ressaltar aqui que um gestor de condomínios logísticos deve ter conhecimento, formação e experiência na área de logística, pois são condomínios muito diferentes dos residenciais, onde as atenções são outras, especialmente as voltadas para estratégias de segurança, pois são armazenados e transportados muitos produtos de alto valor comercial.
Quais os desafios da gestão?
Gerenciar um condomínio logístico é um desafio constante que exige visão estratégica, soluções inovadoras, expertise em diversas áreas, capacidade de lidar com diferentes stakeholders e proatividade na busca por soluções inovadoras. Através da superação dos desafios, o gestor pode garantir o sucesso do empreendimento, a satisfação dos condôminos e a construção de um futuro próspero e sustentável para o condomínio.
Foco na sustentabilidade
A implantação de práticas sustentáveis em ESG é fundamental em toda a cadeia de suprimento logístico, isso é transporte, abastecimento, varejo e armazenamento, no último caso, o condomínio logístico. As práticas ESG têm como objetivo principal de impactar a governança corporativa e promover a participação dos colaboradores em atividades de responsabilidade social, ambiental e de governança, para uma maior redução de riscos e atração de investimentos.
A importância da implantação de ações sustentáveis nesses condomínios
Além de serem centros de armazenamento e distribuição, os condomínios representam um eixo crucial para a competitividade e eficiência da cadeia e malha logística no mundo empresarial impactando na economia das cidades onde são implantados. Desse modo a importância da implantação de ações sustentáveis em condomínios logísticos, além da mitigação de impactos ambientais, promove a colaboração entre as partes interessadas, aumentando o valor do espaço e também podem ser concedidos benefícios fiscais, como a redução do IPTU.
Contato
Éverton Oliveira
Diretor administrador de empresas, MBA em Gestão Empresarial, tecnólogo em Logística, Síndico Profi ssional e Gestor. Possui mais de 10 anos de experiência na gestão condominial. Atualmente é Síndico e Gestor de condomínios de grande Porto em Porto Alegre e Região Metropolitana
Tais Marcon
Síndica Profissional, Bióloga, Mestre em Microbiologia Agrícola e do Meio Ambiente, Especialista em Sustentabilidade Empresarial e Responsabilidade Social. MBA em ESG de alto impacto (em andamento). Professora do curso de MBA em Governança ambiental, social e corporativa (FSA), Pós-graduação em meio ambiente, sustentabilidade e direito ambiental (Famaqui), curso de formação de síndicos no Espaço Síndico de Valor. Atualmente síndica profissional de condomínios em Porto Alegre e atua com projetos de implementação de ações sustentáveis em condomínios para redução do PITU.
