Os riscos e desafios por trás das obras realizadas em condomínios
O que o síndico deve atentar na hora de acompanhar obras nas unidades ou nas áreas comuns? E quais são os riscos e desafios envolvidos?
A função de síndico em um condomínio apresenta diversas responsabilidades, desafios e riscos. Um dos aspectos mais complexos da gestão é exatamente a realização de obras. Desde uma reforma simples, nas áreas comuns, ou uma grande intervenção estrutural, é nelas que os síndicos se deparam com uma série de questões e obstáculos que podem tornar o processo de obras bastante desafiador. Para entender melhor quais são as questões, desafios e riscos em relação às obras, fomos ouvir o engenheiro Cláudio Oliveira.
Diversos desafios a serem enfrentados
Orçamento Limitado
Um dos desafios mais comuns enfrentados pelos síndicos é a questão do orçamento limitado. “Muitas vezes, os condomínios não possuem reservas financeiras sufi cientes para arcar com os custos de uma obra, o que pode dificultar a realização do projeto. Além disso, a necessidade de aprovação em assembleia, para a realização de gastos extras, também pode ser um obstáculo nesse sentido” – lembra o engenheiro.
Conciliação de Interesses
Em um condomínio, onde convive uma diversidade de pessoas, com formações as mais diferentes, é comum que os moradores tenham opiniões divergentes sobre as obras a serem realizadas. “Alguns podem considerar uma reforma urgente, enquanto outros podem discordar ou não ver a necessidade. O síndico precisa lidar com essas diferentes visões e buscar o consenso entre os condôminos, o que nem sempre é uma tarefa fácil” – indica Oliveira, pela experiência própria como síndico.
Contratação de Empresas
De acordo com o especialista, encontrar empresas confiáveis e qualificadas para realizar as obras é outro desafio enfrentado pelos síndicos. A escolha de uma empresa “inadequada pode resultar em atrasos, custos extras e problemas na execução do projeto, o que pode gerar conflitos no condomínio” – assegura Oliveira pela própria experiência como engenheiro e síndico.
Cumprimento de Prazos
De acordo com Oliveira, outro desafio do síndico pode ser o cumprimento de prazos. O que é essencial em qualquer obra, e “os síndicos, muitas vezes, enfrentam dificuldades para garantir que as empresas contratadas entreguem o projeto dentro do prazo estabelecido” – indica Oliveira. E o atraso em uma obra pode causar transtornos para os moradores e impactar negativamente a imagem do síndico perante a comunidade condominial.
Comunicação Eficiente
Esse talvez seja um dos desafios que requer uma atenção especial. Manter uma comunicação eficiente com os moradores durante o processo de obras “é fundamental para evitar mal-entendidos e garantir a transparência na gestão. Os síndicos precisam informar regular mente os condôminos sobre o andamento da obra, os prazos previstos, os impactos no dia a dia do condomínio, entre outros aspectos” – ressalta o especialista
Legislação e Normas Técnicas
Oliveira encerra a listagem dos desafios com a uma indicação que é mais que um convite, uma convocação para os síndicos tomarem conhecimento das normas técnicas: “os síndicos também enfrentam o desafio de lidar com a legislação e as normas técnicas que regem as obras em condomínios. É fundamental garantir que todas as intervenções estejam em conformidade com as leis vigentes, evitando problemas legais e prejuízos para o condomínio”
Normas técnicas de engenharia para obras em condomínios
Garantindo segurança e qualidade
Quando se trata de realizar obras em condomínios é fundamental que a empresa contratada siga as normas técnicas de engenharia que visam garantir segurança, durabilidade e qualidade das intervenções. Essas normas estabelecem padrões e procedimentos que devem ser seguidos durante todo o processo, desde o planejamento, passando pela execução até a entrega da obra. “Esse cuidado é uma responsabilidade da empresa contratada, contudo é importante que o síndico tenha uma noção mínima sobre elas” – considera Oliveira. (Leia as normas no BOX)
Emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) em obras de condomínios
De acordo com o engenheiro, a emissão da ART para obras em condomínios é de extrema importância, pois se trata de um documento que formaliza a responsabilidade do profissional, ou da empresa, pela execução dos serviços técnicos realizados na obra. A ART, segundo Oliveira, é um instrumento previsto no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e tem como objetivo garantir a segurança, a qualidade e a legalidade das intervenções realizadas.
Emissão da ART para obras em condomínios: importância
1. Garantia de responsabilidade técnica: ao emitir a ART, o profissional ou empresa assume a responsabilidade técnica pela obra, certificando que possui capacitação e habilitação para realizar os serviços de acordo com as normas e padrões técnicos vigentes. “Isso assegura que a obra será conduzida por um profissional qualificado, o que é fundamental para garantir a segurança e a qualidade dos serviços prestados” – comenta o engenheiro.
2. Cumprimento da Legislação: a legislação brasileira exige a emissão da ART para diversos tipos de serviços técnicos, incluindo obras de engenharia em condomínios. Portanto, “a não emissão desse documento pode configurar uma infração legal sujeita a penalidades e multas. Além disso, a ART é um requisito fundamental para o registro da obra no CREA, garantindo as normas técnicas de engenharia desempenham um papel crucial na garantia da segurança estrutural e funcional dos edifícios, contribuindo para a proteção dos moradores, a preservação do patrimônio e a valorização do imóvel. Ao seguir as normas vigentes, os síndicos e responsáveis pela gestão das obras podem minimizar os riscos de acidentes, falhas estruturais, e passivos e responsabilidades futuras, assegurando a qualidade e a conformidade das intervenções realizadas.
Normas técnicas em obras condominiais
Principais Normas Técnicas Aplicáveis em Obras Condominiais
1. NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho: Esta norma estabelece os requisitos mínimos de desempenho que uma edificação habitacional deve atender em relação a aspectos como segurança estrutural, segurança contra incêndio, conforto térmico e acústico, estanqueidade, durabilidade, entre outros. É fundamental para garantir a qualidade e a durabilidade das construções.
2. NBR 5674 – Manutenção de Edificações: Esta norma estabelece diretrizes para a gestão da manutenção em edificações, incluindo procedimentos para inspeção, conservação e reparos. É essencial para garantir a preservação do imóvel ao longo do tempo e prevenir a deterioração das estruturas.
3. NBR 16280 – Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas: Esta norma estabelece as diretrizes para a realização de reformas em edificações, visando garantir a segurança, a qualidade e a conformidade das intervenções realizadas. Estabelece procedimentos para planejamento, execução e acompanhamento de obras de reforma.
4. Normas Técnicas Específicas para Instalações Elétricas, Hidráulicas, Estruturais, entre Outras – Além das normas gerais, é importante observar as normas específicas de cada área de intervenção, como instalações elétricas, hidráulicas, estruturais, entre outras. Estas normas estabelecem requisitos técnicos e de segurança que devem ser seguidos para garantir o bom funcionamento e a durabilidade das instalações.
Condomínio: exemplos de serviços em que a ART deve ser emitida
1. Reformas e Obras Civis: Qualquer intervenção que envolva projetos, execução ou acompanhamento de obras civis no condomínio, como reformas estruturais, instalação de novos equipamentos, reparos em áreas comuns, entre outros.
2. Projeto de Instalações Elétricas e Hidráulicas: Elaboração de projetos elétricos e hidráulicos para o condomínio, incluindo instalação, manutenção e adequação desses sistemas.
3. Laudo Técnico de Vistoria: Realização de vistorias técnicas para identificação de problemas estruturais, elétricos, hidráulicos, entre outros, e elaboração de laudos com recomendações para correção dos problemas.
4. Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio: Elaboração de projetos de prevenção e combate a incêndios, incluindo sistemas de detecção, alarme, iluminação de emergência, entre outros.
5. Projeto de Acessibilidade: Elaboração de projetos de acessibilidade para garantir a adequação das áreas comuns do condomínio às normas de acessibilidade vigentes.
6. Projeto de Paisagismo: Elaboração de projetos paisagísticos para áreas externas do condomínio, incluindo jardins, áreas de lazer e espaços de convivência.
7. Projeto de Segurança Patrimonial: Elaboração de projetos de segurança patrimonial, incluindo instalação de câmeras de monitoramento, cercas elétricas, portões automáticos, entre outros.
Aviso importante:
A ART deve ser emitida por um profissional devidamente registrado no CREA e habilitado para o exercício da atividade específica. A falta de emissão da ART para serviços técnicos pode configurar uma infração legal e gerar consequências para o profissional e para o condomínio, além de colocar em risco a segurança e a qualidade das intervenções realizadas. Por isso, é fundamental garantir que a ART seja emitida para os serviços técnicos prestados no condomínio, assegurando a responsabilidade técnica e a conformidade com as normas e padrões vigentes.
1. Segurança e Qualidade da Obra: a ART, então, atesta que a obra está sendo realizada por um profissional devidamente “registrado no CREA, que se compromete a seguir as normas técnicas e os padrões de qualidade estabelecidos para a execução dos serviços” – afirma o engenheiro, que conclui: “isso contribui para a segurança estrutural do edifício, evitando acidentes e garantindo a durabilidade e a eficiência das instalações”.
2. Proteção Legal: em caso de problemas ou discordâncias durante a execução da obra ou após a sua conclusão, “a ART pode servir como um documento de proteção legal para o profissional responsável e para o condomínio” – garante Oliveira.
Através do documento (ART) é possível comprovar a autoria e a responsabilidade técnica sobre os serviços prestados, o que pode ser fundamental em processos judiciais ou administrativos. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) “deve ser emitida para serviços técnicos prestados por profissionais habilitados em engenharia, arquitetura ou agronomia, de acordo com o que estabelece o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA)” – explica o engenheiro.
Cláudio Oliveira
Responsável pela Opus Engenharia, empresa do ramo da construção civil, especializada em reformas e construções que abrangem todas as áreas da construção civil. A Opus Engenharia sempre observa todas as normas e regulamentos técnicos, bem como as mais modernas técnicas de construção. Oliveira também atua como síndico do Condomínio do Edifício Djanira de Morais há mais de 5 anos consecutivos.