Condomínio edilício e conflitos no uso da propriedade

O condomínio edilício é uma criação relativamente recente, resultante de transformações sociais que ocorreram no início do século XX, as quais deram origem a novos padrões de ocupação urbana. Suas raízes, na verdade, estão firmemente plantadas no âmbito da propriedade imobiliária, mais precisamente na sua evolução em direção à copropriedade. 

Enquanto o conceito de direito de propriedade, no qual um único titular mantém o controle exclusivo sobre um bem, remonta a tempos antigos e desempenha um papel crucial na organização das sociedades humanas, ao longo do tempo, ocorreram mudanças substanciais que conduziram ao reconhecimento de modalidades alternativas de propriedade, tais como a copropriedade. 

A copropriedade se configura quando múltiplas pessoas compartilham os direitos sobre um determinado bem, mas se diferencia notavelmente da tradicional propriedade individual, uma vez que representa uma relação complexa entre os coproprietários. Essa nova forma de propriedade, associada, dentre outros, a condomínios edilícios, é uma resposta às demandas da sociedade contemporânea e à necessidade de uma gestão coletiva de recursos patrimoniais compartilhados em ambientes urbanos densamente povoados. 

Esse tipo de condomínio estabelece uma estrutura legal e normativa, juntamente com órgãos de administração, destinados a representar os interesses dos condôminos tanto internamente, entre os proprietários, quanto externamente, em suas relações com terceiros. 

As regulamentações legais estabeleceram alguns órgãos de administração, como o síndico (encarregado da execução), a assembleia de condôminos (responsável pelas deliberações e normas) e o conselho fiscal (encarregado da supervisão e controle). Além disso, é possível criar e reestruturar outros órgãos por meio da convenção, que é o estatuto social e coletivo específico próprio de cada condomínio edilício. 

O condomínio edilício é uma forma complexa de direito de propriedade compartilhada. Segundo o jurista Silvio Salvio de Venosa “nenhuma outra modalidade de propriedade talvez tenha levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar pela sua denominação”. 

Os conflitos nos condomínios surgem, principalmente, do uso inadequado da propriedade, gerando atritos entre os diversos proprietários ao utilizarem os espaços privados e coletivos de maneira irregular, violando os deveres de sossego, saúde e segurança. Outra fonte constante de conflitos é o descumprimento das normas internas, estabelecidas para garantir os direitos e deveres dos moradores, visando a utilização harmônica da propriedade. Essas duas fontes permanentes de conflitos desafiam a atuação dos síndicos, que são verdadeiros gestores de propriedades urbanas.