Torres de telefonia em condomínios

No final dos anos 90 e início dos anos 2000, período marcado pelo início da expansão (e popularização) dos aparelhos de telefonia celular, proprietários de terras, terrenos e síndicos de prédios foram procurados, por prepostos das empresas de telefonia móvel atuante no Brasil, com proposta de instalação de torres para telefonia móvel em seu terreno ou antena, dependendo da modalidade de locação rooftop (coberturas das edificações) ou Green field (terrenos).

Na oportunidade, o preposto das referidas empresas apresentava um croqui, indicando a localização de instalação da torre de telefonia e/ou antena e a respectiva área que seria ocupada. 

Por se tratar de um novo modelo de negócio, cujo objeto era a instalação de Sítio de ERB’s (torre de telefonia móvel) em imóvel do locador ou edifícios, inclusive sem qual quer possibilidade de mensuração de valores locatícios pelos locadores, estes aceitavam os valores de locação mensal proposto pelas empresas de telefonia, então locatárias, normalmente quantias muito baixas. 

De fato, como explica o especialista Roberto Menin, no momento da lavratura desses contratos de locação, não era possível compreender os reais objetivos de empreendedorismo financeiro das locatárias, tampouco “dimensionar as consequências de desenvolvimento para a sociedade em termos de tecnologia, de recursos, de investimentos elevadíssimos e, sem dúvida, do retorno monetário crescente ao longo dos anos”.

Na elaboração dos referidos contratos de locação, os locadores não tinham ciência, por exemplo, de que, “em uma única torre de telefonia móvel (estrutura metálica), podem ser instaladas inúmeras antenas/ERB (estação rádio base), e que alcançam um número infinito de usuários de telefones celulares” – afiança Menin. 

EXPLICANDO A DIFERENÇA ENTRE TORRE E ANTENA

Para a maioria da população, inclusive, “é usual a confusão gerada entre as intitulações ‘torre’ e ‘antena’. Até mesmo na jurisprudência é possível vislumbrar julgados que se referem claramente às torres de telefonia móvel,  mas expressamente constam como antenas” – ressalta Menin. 

Ao longo do tempo, foi possível aos locadores mais atentos perceberem que “uma torre de telefonia móvel corresponde à estrutura metálica que suporta uma ou inúmeras antenas (ERB) operadas pelas empresas do ramo, e que tal estrutura, situada em locais estratégicos, é imprescindível à instalação dessas antenas” – explica o especialista. 

ABUSO DAS TELES EM PREJUÍZO DO CONDOMÍNIO 

Consequentemente, “não raro depara-se com um contrato de locação, porém, com utilização da área por diversas outras empresas de telefonia móvel além da locatária, sem qualquer contraprestação em favor do loca dor, o qual é obrigado a aceitar o trânsito em sua propriedade de funcionários e terceiriza dos de empresas com as quais não mantém qualquer vínculo contratual, bem como seus maquinários, o que não é razoável” – denuncia Menin. 

“LUCRO HEREDITÁRIO” 

Também com o passar dos anos e amadure cimento e abertura de novas frentes, a locatárias passaram a “vender suas posições nos contratos de locação para empresas americanas denominadas sharing” – informa. 

Explica o especialista que as empresas denominadas sharing, não prestam diretamente serviços de telecomunicações, apenas aluga sua estrutura (torre) para que as operado ras de telefonia móvel instalem suas antenas (ERB´s), “sem o pagamento da contraprestação devida em favor do locador” – destaca. 

AUMENTO ABSURDO DOS LUCROS: NENHUM GANHO PARA OS CONDOMÍNIOS 

Assim, conclui-se que as empresas de telefonia venderam suas torres para bancos/fundos de investimentos, os quais passaram a administrar as torres instaladas. Houve alteração contratual e, hoje, os locadores possuem contratos com esses grandes bancos/fundos que, buscando maior rentabilidade, sufocam os locadores, não admitindo negociar reajustes dos valores locatícios. 

Muito lucro, mas só das empresas 

Nesse sentido, deve-se esclarecer que o compartilhamento da capacidade excedente da infraestrutura de telecomunicações não é, de forma alguma, uma relação jurídica gratuita entre a empresa ré e uma ou mais empresas de prestação de serviços de telecomunicação. “Conforme a própria definição da Lei, o compartilhamento da infraestrutura é realizado através de contratos onerosos de cessão, os quais beneficiam apenas as empresas locatárias, em detrimento do loca dor” – explica Menin. 

E continua ele: “ainda que o compartilhamento não seja considerado equipara do à sublocação, certo que, pelos próprios termos legais, o mesmo define-se por cessão onerosa, modificando substancialmente o contrato de locação objeto da lide, especialmente porque não se trata mais de aluguel de espaço para uma empresa prestar serviços de tele comunicação, mas sim de alteração de empresa locatária para sharing, que possui como objetivo único auferir a maior quantidade de lucro possível, mediante cessão da infraestrutura para vá rias prestadoras de serviços de telefonia. 

Menin ressalta que a modificação de empresas locatárias, particularmente para sharing, só traz benefícios financeiros elevados às mesmas, causando desequilíbrio contratual evidente, necessitando do Poder Judiciário para fins de equalizar o de samparo do locador.

O especialista traz que a alegação de obrigatoriedade do compartilhamento, por imposição da lei, também não exime de responsabilidade a empresa locatária no aumento do valor locatício, uma vez que, apesar de obrigatório, o mesmo não é gratuito. Muito pelo contrário, a lei afirma que o compartilhamento se traduz em cessão onerosa (Art. 14§ 4º)

O compartilhamento de infraestrutura será realizado de forma não discriminatória e a preços e condições justos e razoáveis, tendo como referência o modelo de custos setorial). Ou seja, a em presa que obteve o contrato de aluguel do espaço sub contrata e aumenta os preços do espaço, mas não re passa nenhuma parte desse valor para o real proprietário do espaço alugado – explica o especialista. 

Desse modo, “o compartilhamento da infraestrutura pode ser obrigatório para as empresas de telefonia celular em determinadas situações, mas nunca é gratuito, e realizado através de cessão onerosa extremamente rentável para as empresas locatárias, as quais, segundo os termos da Lei, devem arcar com a contraprestação justa e razoável” (art. 14, § 4º, da Lei 13.116/2015, preços e condições justos e razoáveis) – afirma Menin. 

Ainda de acordo com o especialista, a prova de que o compartilhamento de infraestrutura é muito rentável, e procedimento comum no mercado de telecomunicações, “são os inúmeros contratos de ofertas de espaço/ capacidade excedente cujos valores de cessão são elevadíssimos, e que, também, não beneficiam os locado res e demonstram a prática usual das locatárias de área para instalação de Sitio de ERB (torres/infraestrutura)” – indica. 

 A negociação de compra da torre e do respectivo contrato de locação por parte das empresas sharing se justifica em razão da revolução tecnológica profunda vivida nos últimos anos, sobretudo no que diz respeito à forma de se comunicar, de uma hora para outra, o que menos se faz em um aparelho de telefone celular ligações convencionais, vez que os referidos aparelhos ocuparam espaço antes pertencente aos microcomputadores, notebooks, tablets etc. (dados divulgados na sexta-feira, dia 24.11.2017, informam que em comparação ao mesmo período do ano passa do, houve uma redução de 1.056.715 linhas de telefonia fixa – http://idgnow.com.br/ mobilidade/2017/11/24/brasil-tem-queda-de-mais-de–1-milhao-de-linhas-fixas-de–telefone).

Neste contexto, em segmento de concorrência tão acirrada, “cujas cifras de investimentos em infraestrutura, tecnologia e publicidade são bilionárias, a qualidade da prestação de serviço é fundamental à sobrevivência das sociedades empresárias que nele atuam” – pondera Menin. 

Contexto histórico 

No início da telefonia móvel no Brasil, poucos sabiam a dimensão desse merca do. A revolução tecnológica que se aproximava, com o tempo, tornou imprescindível o fornecimento de sinal de qualidade, uma vez que o aparelho de celular ganha ria funcionalidades inimagináveis na época. “Era um conhecimento estratégico dominado apenas pelas cú pulas das multinacionais do setor das telecomunicações” – lembra Menin. 

Assim, revela-se muito compreensível “que as pessoas, que destinaram parte de seus imóveis à locação, para instalação de torres de tele fonia, não pudessem mensurar a importância do contrato que firmavam. Não imaginavam que os aparelhos móveis superariam os fixos, tampouco o benefício econômico obtido pelas empresas de telefonia com as torres instaladas nos imóveis dos locadores, principal mente p ela cessão onerosa infinita a terceiras empresas sem a ciência do locador” – avalia o especialista.