Garantidora: ter ou não ter? Eis a questão

E as receitas? 

O resultado disso é que as “receitas acabam sendo frustradas e, as despesas que eram necessárias ao bom funcionamento do condomínio, acabam não se concretizando” – alerta Gouveia. Com isso, completa ele, “as manutenções são reduzidas ao mínimo indispensável, ou a nenhuma mesmo, e o síndico vira refém dos intermináveis ‘incêndios’ que se vê forçado a apagar a custa de taxas extras ‘bomba’ e muito desgaste” – avisa o administrador. A ponderação é que o condomínio até aguenta isso por um tempo, “mas com o passar dos anos, a situação fica insustentável” – alerta Gouveia apoiado em sua experiência de mais de uma década.

Inadimplência: e agora? 

Para resolver a inadimplência, há basicamente dois caminhos, de acordo com o administrador. Um deles é a “iniciativa do síndico em se capacitar e, depois, em parceria com seu Conselho Fiscal, administradora e assessoria jurídica, desenvolver, propor, aprovar em assembleia e implementar uma régua de cobrança eficiente” – revela Goveia. 

Régua de cobrança: o que é isso? 

Uma régua é um “processo de cobrança bem estruturado, que define claramente o que fazer e o passo a passo de como proceder em cada fase da cobrança, os atores envolvidos no processo, os recursos humanos, materiais, financeiros e equipamentos necessários para esse processo acontecer, dentre muitos outros detalhes” – ensina Gouveia, que completa: “depois, comunicar com eficiência aos condôminos, colocar tudo isso em funcionamento e monitorar. Não é uma tarefa para amadores, nem para um síndico solitário” – ensina o administrador.

A importância das garantidoras 

Num cenário onde uma parcela significativa de síndicos não possui conhecimentos de gestão financeira “ainda mais básicos do que esses, as garantidoras surgem como uma opção cada vez mais adotada” – revela Gouveia. Garantidoras, também autodenominadas de receita garantida, “são empresas que assumem a cobrança do condomínio antecipando, um ou dois dias após o vencimento, as taxas inadimplidas” – explica o administrador. Com isso, essas garantidoras assumem também todo o processo de cobrança em todos os seus níveis, “desde a emissão regular de boletos, passando pela cobrança amigável, o pré-contencioso e, se necessário, judicial, mediante terceirização, já que a cobrança jurídica não é a atividade principal da empresa, retirando todas essas tarefas das costas do síndico” – explica Gouveia. É claro que, como em qualquer serviço, elas, as garantidoras, cobram uma taxa, que será fixada em função de “algumas variáveis como volume financeiro, perfil do condomínio, nível de risco da operação, dentre outros” – conclui. 

Garantidora: vantagens 

Gouveia ensina que para os síndicos que querem regularizar seus fluxos de caixa rapidamente – literalmente de um mês para o outro – e terem a certeza de que, a partir daí, sempre terão suas receitas na conta no dia certo, soa como um bálsamo. E pode ser mesmo, pois “esse problema simplesmente desaparece da lista dele e, pelo lado dos condôminos, essa opção também pode ser positiva, pois essas empresas tendem a dispor de maior liquidez, o que permite que os eventuais parcelamentos de débitos possam ser feitos num prazo mais elástico – coisa que o caixa do condomínio não suportaria” – lista as vantagens o administrador. 

Garantidora: outras vantagens

Algumas garantidoras ainda “compram os passivos anteriores à sua contratação, ou seja, pagam pelos débitos pretéritos – com um deságio, é claro – e isso pode ser uma injeção de recursos muito bem-vinda no caixa do condomínio, uma vez que os síndicos, muitas vezes, não sabiam como recuperar e já consideravam como fundo perdido, e que, portanto, pode ser a salvação das finanças” – ensina Gouveia. 

Garantidora: e os custos desse serviço?

Por outro lado, é importante observar que haverá novos custos para o condomínio. É claro que o benefício pode – e deve – compensar esse custo. “Se o condomínio, por exemplo, tem uma inadimplência média de 20% e contrata a garantidora a uma taxa que corresponde a 5% da sua receita mensal, nesse caso, é vantajoso” – fica a margem o administrador, que completa: “não apenas financeiramente, mas também operacionalmente, já que essa tarefa não caberá mais à administração do condomínio e estará sendo executada por especialistas”. 

Garantidora: cobrança profissional

O outro aspecto é que a cobrança passará a ser “profissional e imparcial, ou seja, não haverá mais “jeitinhos” e concessões” – ressalta Gouveia. Isso não é algo ruim, mas poderá representar um choque para uma massa condominial acostumada a rolar suas dívidas indefinidamente confiando no coração mole do síndico. 

Como sabemos, se a dívida chegar a ser judicializada, o condômino poderá inclusive ter seu imóvel leiloado. “Isso não faz da garantidora um bicho papão, mas julgo importante o síndico entender bem como a empresa opera a cobrança em cada estágio e os detalhes da sua régua de cobrança, discutir esses detalhes com o conselho fiscal e aprovar a contratação em assembleia antes de bater o martelo. Em seguida, divulgar amplamente e dar um prazo para início das novas operações de cobrança” – alerta o administrador. 

Questão simples: contrata ou não? 

Mas a pergunta é: dá pra diminuir a inadimplência sem a garantidora? De acordo com Gouveia, a resposta é: dá. Mas, como mencionado por ele, acima, isso exige expertise no desenvolvimento de uma régua de cobrança bem estruturada (planejamento administrativo), o apoio de um escritório de advocacia especializado e pulso firme para mudar uma cultura interna de inadimplência que às vezes é endêmica. “Mas nem todo síndico quer comprar essa briga” – lembra o administrador. Então contratar uma garantidora é bom ou ruim? “Isso é a assembleia que vai decidir. O importante é entender como as variáveis se posicionam para poder tomar uma decisão equilibrada” – resume Gouveia.