A inadimplência em condomínios

À inadimplência condominial constitui um dos principais desafios da gestão moderna de condomínios, pois repercute simultaneamente nas dimensões financeira, jurídica e social da coletividade. O adequado enfrentamento do inadimplemento é indispensável para a cobertura das despesas ordinárias, essenciais à manutenção cotidiana do edifício, bem como das despesas extraordinárias, voltadas à modernização, à melhoria da funcionalidade e à preservação dos sistemas e instalações prediais. A cobrança, seja na esfera extrajudicial ou judicial, assegura a continuidade dos serviços essenciais à conservação do patrimônio comum e a preservação do valor das unidades autônomas. 

Como destaca Rizardo (2012, p. 128), o inadimplemento das contribuições condominiais representa o mais grave descumprimento dos deveres do condômino, justamente por comprometer a coletividade e por se tratar de obrigação garantida pela própria unidade imobiliária, cuja expropriação não se submete à regra da impenhorabilidade. Trata-se de despesa vinculada diretamente à coisa, possuindo natureza propter rem, o que significa que acompanha o imóvel e recai sobre quem detém a titularidade do direito real. 

Apesar de o condomínio não possuir natureza empresarial e, muitas vezes, apresentar traços de informalidade próprios da convivência doméstica, sua gestão deve pautar-se por critérios técnicos e objetivos no tratamento da inadimplência. É imprescindível a adoção de uma política de cobrança previamente estruturada e aprovada em assembleia, vedando-se práticas que fragilizam a disciplina financeira, como pagamentos em atraso sem os acréscimos legais, concessão de abonos ou descontos indevidos. Configurada a mora, devem incidir correção monetária, juros moratórios e multa, além de honorários advocatícios, quando houver atuação profissional, nos termos dos arts. 389 e 395 do Código Civil ou conforme previsto na convenção. 

O dever de contribuir para as despesas condominiais encontra previsão no art. 1.336, inciso I, do Código Civil, cabendo à convenção condominial, nos termos do art. 1.334, disciplina critérios de rateio, vencimentos, penalidades e forma de arrecadação. O descumprimento da obrigação autoriza a incidência de multa limitada a 2%, além de juros, conforme o § 1º do art. 1.336. 

Nesse contexto, o síndico exerce papel central. Compete-lhe representar ativa e passivamente o condomínio e promover a cobrança das contribuições condominiais, nos termos do art. 1.348, incisos II e VII, do Código Civil. A cobrança da inadimplência não constitui faculdade, mas verdadeiro dever jurídico, sendo o síndico passível de responsabilização civil por omissão. Igualmente, é vedada a renúncia de receitas ou a concessão de vantagens indevidas, devendo o gestor prestar contas à assembleia, garantindo transparência e controle coletivo. 

Por fim, o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil reforça a tutela do crédito condominial ao autorizar a cobrança direta por meio de ação de execução, conferindo maior efetividade à gestão financeira e reafirmando que a adimplência das cotas condominiais é pilar essencial para a sustentabilidade do condomínio e para a justiça distributiva entre seus membros.