O processo administrativo em condomínios (Parte 1)

Vimos no artigo anterior que o condomínio especial em edificações é uma organização sociotécnica, dotada de diferentes recursos (espaciais, humanos, informacionais, financeiros, patrimoniais), a disposição de um gestor – o síndico do condomínio – para o atingimento de suas finalidades. Todos os recursos devem ser manejados com eficiência e eficácia, para o alcance dos propósitos da organização sociotécnica condominial. Segundo Maximiano (2000) “Uma organização é uma combinação de esforços individuais, somados a recursos administrativos e materiais, com a finalidade de realizar propósitos coletivos. Caracteriza-se pela existência de objetivos, planejamento, divisão do trabalho e estrutura hierarquizada. As organizações são grupos sociais deliberadamente orientados para a realização de objetivos ou finalidades (…)”. As organizações humanas, com ou sem fins lucrativos, precisam ser administradas. A Administração é importante para qualquer toda e organização.

A administração é a ciência das organizações humanas. E a organização é uma associação presente em toda a terra, permeando toda a nossa vida. Temos organizações com fins lucrativos (empresas) e organizações sem fins lucrativos (associações, fundações e condomínios). Maximiniano (2000) nos diz que Administração significa, em primeiro lugar, ação. A Administração é um processo de tomar decisões e realizar ações que compreende quatro processos principais interligados: planejamento, organização, direção e controle.

Indo do geral para o particular, podemos compreender a administração aplicada ao condomínio citando questões concretas. O gestor do condomínio, o síndico, também realiza a função gerencial organização. Isso se dá quando dividem o trabalho, a autoridade e a responsabilidade. Há organização na estruturação de cargos e funções, ainda que em muitos condomínios, principalmente os pequenos, quase todos os papéis fiquem unicamente enfeixados na pessoa singular do gestor condominial. Eles organizam quando direcionam os recursos do condomínio e quando definem as atividades que serão necessárias para atingir a finalidade do organismo social chamado condomínio. É na função administrativa organização que conferem responsabilidade às pessoas (administradora auxiliar do condomínio, pessoal contratado para manutenções, funcionários, advogados etc.), zelando pela prestação de serviços de interesse do condomínio (art. 1.348 inc. V) e atribuem atividades aos órgãos (subsíndico, assembleia, conselhos, criação de comissões específicas e outorga de poderes administrativos artigo 1.348, § 1º e 2º do Código Civil).

(continua na próxima edição)

Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário. Coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.