Comprou um imóvel novo? Então fique de olho na garantia contratual

Construções novas sempre têm garantia contratual contra problemas estruturais, de instalações e equipamentos. Mas, ainda assim, algumas vezes, obras recém-entregues também dão dor de cabeça aos proprietários. Nestes casos, o que fazer? Qual costuma ser o tempo médio de garantia? A quais detalhes do novo prédio o primeiro síndico deve estar atento? Como deve se dar a relação com a construtora, para tentar sanar as imperfeições? No caso de impasses, o que o síndico pode fazer? As dicas a seguir são dadas por Mário Galvão, professor e coordenador de Pós-Graduação em Curso de Gestão e Direito Condominial, palestrante e diretor técnico da Ponsi Consultoria, além de colunista de artigos em portais e jornais nacionais das áreas condominial e de engenharia.

“Antes de receber um empreendimento, contrate uma assessoria técnica e jurídica mesmo que para pagar depois, quando houver já a arrecadação da taxa condominial. De maneira prévia, os profissionais vão identificar as primeiras falhas e notificar a construtora acerca dos vícios identificados, dando-lhes um prazo para saná-los. Em contrapartida, tudo isso deve ser informado em assembleia, pois a tensão para receber os imóveis é sempre grande. Assim, é preciso elaborar um cronograma com os ajustes e dar um prazo para entrega de documentos, avaliar o Manual de Proprietário e verificar se ele está coerente com as normas atuais”, enumera ele, também autor das cartilhas Gestão de Reformas em Condomínios e do Livro Engenharia Condominial, além de diretor da Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon).

O tempo médio de garantia de imóveis novos é de cinco anos. Porém, isso não é taxativo, além de muito subjetivo, onde é preciso também avaliar a decadência, isto é, como a construção responde à ação do tempo. Tudo varia de acordo com os itens, materiais empregados e áreas de abrangência. Instalações elétricas, pisos, revestimentos, pintura… Cada item tem um prazo específico. Então, cada caso deve ser avaliado pelo profissional competente.

“A relação com a construtora deve ser a mais cordial possível. Porém, deve-se atentar para registrar todos os pedidos (notificações) para interromper a prescrição em algumas situações. E sempre priorizar a boa-fé e boa vontade em resolver os impasses, com urbanidade e cortesia. Processos judiciais somente em último caso”, recomenda Mário Galvão, também engenheiro civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Universidad Europea del Atlántico (Espanha); com MBAs em Construções Sustentáveis (Unicid); em Gerenciamento de Projetos University of California-USA e FGV- Fundação Getúlio Vargas; e em Engenharia Diagnóstica (Unip).

Por isso, fique de olho! Os danos aparentes são aqueles que você consegue encontrar rapidamente, apenas com uma inspeção visual ou uso superficial das instalações do imóvel. Eles incluem coisas como: fissuras nas paredes; infiltrações e mofo nas paredes e no piso; azulejos soltos; e vazamentos de água. Os não aparentes, quase sempre mais graves, incluem falhas de projeto que comprometam a solidez e a segurança do imóvel. É comum que esse tipo de problema só apareça quando já está grande e precisa de reparo emergencial e esse número é 23% maior do que foi registrado no mesmo período do ano anterior.