A urbanização das cidades
e o surgimento dos
condomínios edilícios
CHAMA O SÍNDICO!
Aurbanização do nosso país tem grande impulso no segundo quartil do século passado. Diversos fatores foram causadores do crescimento das cidades. Dentre eles, podemos apontar o crescimento populacional, a desestruturação da economia agroexportadora, a crise de superprodução capitalista do final da década de 20, o fim do ciclo do café, a ascensão de uma nova elite ao poder do nosso país com o governo de Vargas, e, como consequência de todos os demais, a migração do homem do campo para as cidades.
A verticalização das cidades é fenômeno que se impõe como decorrência da industrialização e das novas formas de ocupação d solo urbano, em atendimento aos novos fluxos de pessoas, capitais, mercadorias e serviços. A urbanização brasileira teve se deu de forma intensa, acelerada, não planejada e não estruturada. Os condomínios especiais em edificações por unidades autônomas inauguraram uma nova forma de ocupação do solo, se caracterizando como um novo modo de exercício do direito de propriedade. Há uma nova reconfiguração espacial, mudando a paisagem urbana e as relações sociais. Muitas pessoas passaram a ocupar o mesmo local em que antes residia uma única família. Isto se deu pela necessidade de melhor aproveitamento econômico das áreas disponíveis e instalar a moradia próximo aos centros urbanos em razão do deslocamento para o trabalho.
Em nosso país temos milhões de pessoas residindo ou trabalhando nos condomínios edilícios (horizontais, verticais, condomínios de lotes, loteamentos de acesso controlado e estruturas jurídico administrativas assemelhadas), o que destaca o relevante papel social dos síndicos, como gestores condominiais e verdadeiros líderes comunitários.
Os condomínios edilícios inauguraram um novo modo de utilização da propriedade, trazendo enorme riqueza social de problemas jurídicos, impondo ao direito a elaboração de legislação específica, como a Lei de condomínios e incorporações Nº 4.591/64, e os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil de 2002. O direito de uso da tradicional propriedade torna-se em condomínios o causador de colisões inevitáveis entre seus coproprietários. O uso “normal” da propriedade dentro dos condomínios requer a estrita observância aos três “s”- sossego, saúde e segurança, para não interferir no uso dos demais coproprietários ou moradores. A natureza própria e peculiar dos condomínios requer órgãos de gestão para a solução dos conflitos internos e externos decorrentes da sua natureza, como o síndico, o conselho e a assembleia de condôminos.
De forma bem resumida, o condomínio é um microssistema sociopolítico com normas próprias, conflitos e interesses a serem gerenciados. É uma organização sociotécnica que requer administração para o alcance de suas finalidades, demandando uma gestão eficiente e eficaz. Em razão de sua complexidade crescente, nos aspectos jurídicos, contábeis, administrativos, prediais humanos, vem demandando dos síndicos enorme esforço de gestão, impondo a contratação de assessoria especializada. É neste contexto que surge o síndico não morador, externo ao condomínio, que vem atuando de forma profissional, fazendo desta atividade seu principal meio de ganhar a vida.
São os síndicos profissionais os gestores condominiais que estão ganhando espaço no mercado, ao lado dos síndicos moradores. Ambos os modelos de sindicatura convivem lado à lado, imprescindíveis para a administração do patrimônio de milhões de brasileiros, requerendo preparação específica para realizarem uma atividade tão relevante para as famílias do nosso país, mas tão pouco valorizada.
Francisco Machado Egito é advogado, administrador e contador É CEO do Grupo Francisco Egito, empresa que atua na área. condominial e imobiliária. É coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC, coordenador da UnicreciI, diretor da REVISTA DOS CONDOMÍNIOS, do curso Aprimora e do CBEPJUR. Tem atuação como presidente e membro de conselhos profissionais na área condominial e imobiliária (OAB, CRC, ABA e outros)
