Até onde o síndico pode ir?

Quais são os limites do poder individual dos síndicos? Quais regras devem ser observadas e quais penalidades eles podem sofrer?

Antônio Carlos de Luca

Frequentemente, por falta de conhecimento, muitos desses gestores acabam ultrapassando os limites de sua autoridade dentro do condomínio. Afinal, quais decisões do cotidiano podem ser tomadas isoladamente pelo síndico, e quais carecem, obrigatoriamente, da realização de uma assembleia? Ele pode contratar ou demitir funcionários, mediar conflitos e cobrar os devedores do condomínio. Mas, se não respeitar as regras, o síndico pode ser penalizado e até mesmo afastado.

O cargo de síndico, hoje em dia, independentemente de ser ele profissional ou orgânico (um morador), exige cada vez mais ações multidisciplinares. E uma das mais importantes é conhecer as leis, principalmente os artigos do Código Civil que regem a vida condominial. E, nos baseando no Art. 1.348, as atribuições diretas do síndico estão assim definidas: convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.

E ainda cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; e realizar o seguro da edificação.

“As atribuições diretas do síndico só dependem dele e de mais ninguém. E, nos casos em que acontecer omissão ou negligência, é o mesmo quem responderá unicamente à Justiça. O síndico pode contratar e demitir funcionários, pois ele é o responsável por zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, e também é obrigação direta do síndico realizar a cobrança das contribuições condominiais, inclusive dos devedores”, pontua Antônio Carlos de Luca, diretor da Confiance Síndicos Profissionais.

Ele lembra que ainda existem as atribuições indiretas ao cargo de síndico. Ainda que não definidas pelo próprio Código, são aquelas que competem somente ao síndico fazer, por força legal de outras normas, de forma objetiva ou subjetivamente. Alguns exemplos dessas atribuições indiretas são permitir a entrada de executores de obras quando elas são feitas no interior da unidade, após receber a documentação exigida; observar os quóruns especiais exigidos em lei; convocar assembleias; e coibir o uso irregular das unidades.

O código, em seu artigo 1.349, prevê as hipóteses em que um síndico pode ser penalizado e afastado de suas funções. “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.” Cuidar da vida das pessoas e de seu patrimônio tem sido cada vez mais um desafio em uma sociedade em constante evolução de ideias, tecnológica e de legislação. “Assim, ser síndico, hoje em dia, não é para amadores”, conclui Antônio de Luca.

Conrado Burgos

Principal missão: gerir conflitos e orçamento

“Antes de mais nada, é importante ressaltar que qualquer pessoa pode ser, ou melhor, pode ‘estar’ síndico – seja proprietário ou não, morador ou não, pessoa física ou jurídica. O síndico eleito assume para si uma gama de responsabilidades. E a maior delas, a meu ver, é a missão de gerir os possíveis conflitos e o orçamento do condomínio. Ele deve ter a sua atuação baseada na legislação. E isso inclui: Constituição Federal, Código Civil, Regras e Regulamentos, além da Convenção Condominial e Regulamento Interno”, pondera Conrado Burgos T. Garcia, advogado especialista em Direito Condominial, bacharel em Administração e diretor regional da Anacon (Associação Nacional da Advocacia Condominial).

“Existem situações que fogem de tudo o que está escrito, eventos que só acontecem em condomínios. Vamos dar um exemplo: cheiro de cigarro vindo de dentro do apartamento. Não existe legislação que proíba uma pessoa de fumar em sua unidade. O síndico deve agir nesses casos? Entendo que, nesse específico, não. Pelo fato de se tratar de um direito de vizinhança, ou seja, aquele que se sente ofendido deve procurar a solução e não transferir para o condomínio. Por outro lado, se a situação for flagrante, existirem provas concretas de que determinada unidade privativa esteja agindo de forma ‘provocativa ou intencional’, o síndico poderia adotar as medidas previstas no regulamento interno. Veja que uma situação aparentemente simples pode apresentar as duas alternativas de ação”, explica.

Nesse ponto, Conrado Burgos reforça a necessidade de uma assessoria jurídica especializada para que o síndico possa pautar suas decisões da melhor maneira e mais assertivamente possível. Frequentemente, por falta de conhecimento, muitos destes gestores acabam ultrapassando os limites de sua autoridade dentro do condomínio. No cotidiano, ou no calor das decisões, nem sempre é fácil lembrar quais decisões do cotidiano podem ser tomadas isoladamente pelo síndico, e quais carecem, obrigatoriamente, da realização de uma assembleia.

“Bastante subjetivo falar sobre o que o síndico eleito pode ou não fazer, sem a necessidade de compartilhamento das responsabilidades. Mas, de maneira simples, posso afirmar que, nas emergências, ele tem o poder de agir e, posteriormente, compartilhar sua decisão com a assembleia, como prestação de contas. Em regra, as manutenções, sejam elas obrigatórias ou preventivas, devem passar por assembleia, pois impactam no orçamento mensal. Da mesma forma, melhorias que se pretende fazer. Em relação às manutenções excepcionais, urgentes, o síndico pode e deve agir da melhor forma possível”, afirma o especialista.

Ele ressalta que a contratação e a demissão de funcionários são responsabilidades do síndico eleito, que pode agir de forma individual, ainda mais se for uma demissão por justa causa, onde ele deve agir na hora, para que não seja descaracterizado o ato infracional. “No entanto, o mais adequado é o síndico adotar cautela e levar para uma assembleia a decisão sobre possíveis demissões sem justa causa e contratações. Mesmo porque, geralmente, envolvem grandes quantias de dinheiro.”

O síndico tem uma série de responsabilidades elencadas no Código Civil. “A mediação de conflitos não é um item que aparece, mas vemos bastante, atualmente, síndicos se capacitando na mediação de conflitos e comunicação não violenta. Mas, para que isso seja um ponto positivo na gestão, o síndico deve ter essa habilidade desenvolvida. A cobrança das cotas condominiais é dever do síndico realizar. Muitas vezes, um não preparado pode levar para o lado pessoal e, com isso, gerar outros problemas. Por esse motivo, indicamos que essa atribuição seja repassada para um escritório especializado em Direito Condominial. Dessa forma, o síndico fica incumbido apenas de analisar os relatórios, e não na cobrança em si”, aconselha.

“Por fim, é bom deixar claro que, se o síndico não seguir as regras ou agir de forma fraudulenta, pode, sim, ser afastado do cargo e cobrado por qualquer prejuízo que tenha gerado. E, mais uma vez, reforço a necessidade de o condomínio possuir um advogado condominialista ou um escritório especializado e independente, para que este possa defender os interesses do condomínio, e não do próprio síndico, ou desse ou daquele condômino”, conclui Conrado Burgos.