Natureza organizacional e administrativa do condomínio (Parte 1)
O condomínio edilício é uma realidade em nosso país, proliferando em nossas cidades como modo de viabilizar a ocupação do solo urbano. Diversas são as causas que incentivaram sua utilização em larga escala, dentre as quais podemos citar a urbanização acelerada no início do século passado, o encarecimento dos terrenos, o êxodo rural promovendo o inchaço das cidades, o melhor aproveitamento econômico do solo, a possibilidade de fixação de pessoas próximas das regiões centrais, novas tecnologias construtivas que permitiram edificações de maior aporte, e, nas últimas décadas, a busca pela segurança e áreas de lazer nos grandes condomínios.
O condomínio é uma instituição que se desenvolve no mundo jurídico, com suas raízes no direito de propriedade exercido em comunhão com diversos titulares. Já o condomínio dito edilício é um condomínio especial que foi desenvolvido e instituído nas legislações privadas ao redor do mundo no século passado, sendo um novo modo de exercício do direito de propriedade, tendo a combinação única e indissociável de áreas privativas com áreas forçosamente comuns.
Ocorre que o condomínio edilício desafiou o direito de propriedade, alçando voos que só podem ser compreendidos com o auxílio de outras ciências. Tem seu surgimento quase sempre na incorporação imobiliária. Após sua instalação, com a entrega das chaves aos adquirentes das unidades, com escolha do corpo diretivo (síndico, subsíndico e conselho) e contratação da primeira administradora auxiliar do condomínio, ele é colocado “em ação”. É neste momento que começa a ser administrado. O condomínio edilício, composto por pessoas, recursos (financeiros, espaciais, temporais, tecnológicos, materiais e humanos), é uma organização sociotécnica, demandando uma análise da Teoria das Organizações para melhor compreender sua natureza.
É neste sentido que podemos apontar algumas de suas características:
• Ausência de finalidade lucrativa;
• Relação horizontal entre seus pares, diferente das demais organizações cujas relações são lineares e hierárquicas;
• Aspecto predominantemente doméstico;
• Gestão exercida de forma amadora, baseada no empirismo e no improviso;
• Completo desconhecimento de administração e processos gerenciais. Realizados de forma rudimentar, incompleta ou intuitiva;
• Constitui-se em um microssistema sociopolítico, com autonomia normativa relativa.
Existem outras características organizacionais que serão apresentadas na próxima coluna desta Revista.
Francisco Egito é advogado, administrador, contador e especialista em Direito Imobiliário; coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ; presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 55ª Subseção da OAB-RJ; e diretor do Curso Aprimora e do CBEPJUR.
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