Vedação de uso de áreas comuns do condomínio por inquilinos
Uma das questões que costuma gerar questionamentos diversos associados à gestão de condomínios e de unidades autônomas e privativas é a que incide sobre a possibilidade ou não dos regulamentos internos condominiais estabelecerem vedações aos locatários quanto ao uso de áreas comuns, restringindo-as exclusivamente aos condôminos.
Em nosso sentir, não devem os condomínios proibir a utilização das áreas comuns por locatários, nem mesmo nas locações de curta ou de curtíssima duração (ou por aplicativos), classificadas mormente como “aluguéis de temporada”.
Ainda que a Convenção ou o Regulamento Interno venham a estabelecer expressamente a vedação de uso de áreas comuns como churrasqueira, quadra de esportes, academia ou piscina para locatários, tal vedação parece extravasar os limites do poder normativo próprio das assembleias gerais de condôminos.
Nesse sentido, até mesmo a concepção consagrada de que “a convenção é soberana”, deve guardar algumas ressalvas. Isso porque não pode a Assembleia ultrapassar os limites impostos pela lei de regência dos condomínios. Com efeito, os artigos 1.335 e 1.339 do Código Civil, uma vez cotejados e conjugados, demonstram que o direito do condômino ao uso das áreas comuns do condomínio é indissociável da propriedade autônoma, daí defluindo o imanente direito de uso e de fruição destas mesmas partes, prerrogativa esta que deve alcançar igualmente o possuidor do imóvel a qualquer título, como é o caso do locatário. Caso o condomínio insista em fazer valer a letra destas normas de caráter ilegal e abusivo, pode o inquilino prejudicado postular em juízo uma indenização pelo dano moral sofrido, bem como eventuais danos materiais aferidos no caso concreto.
Como asseverado em processo que tramitou na 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo de n° 1000006-41.2017.8.26.0536, decidindo matéria análoga, o desembargador Alfredo Attié, relator, considerou ilegal a proibição, afirmando inclusive que “a locação por temporada possui caráter residencial, ainda que de uso temporário, distinguindo-se apenas em razão do seu prazo de duração, que não pode ultrapassar 90 dias”.
Verifica-se assim que os poderes normativos da assembleia são limitados, razão pela qual devem se curvar aos comandos legais e constitucionais, sob pena de terem suas regras ou normas invalidadas, sem olvidar a possibilidade de responsabilização civil do condomínio.
Vander Andrade é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário. Vice-Presidente da J. Reuben Clark Law Society e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais.
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