Condomínio Horizontal: a responsabilidade do síndico na autorização de reformas em unidades individuais

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Código Civil brasileiro (artigo 1.348) estabelece os deveres e as atribuições conferidas ao síndico. O gestor que se dispõe assumir a função e, por extensão, todas as responsabilidades da função, seja morador ou administrador profissional, está submetido ao que é estabelecido na letra do código civil e da Convenção Condominial, além de todas as demais normas legais associadas ao tema.

Deveres do síndico

Assim, como indica o Código Civil Brasileiro (artigo 1.348), os deveres do síndico são os seguintes: “convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.

Outros deveres

Ainda de acordo com o código, é dever dele: “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; diligenciar a conservação e a guardadas partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. Outros deveres: “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro da edificação”.

Buscando informação

Para falar um pouco sobre essas responsabilidades a Revista dos Condomínios enviou um repórter para ouvir uma especialista na área, a advogada Aline Andriolli. Ela quis se ater, especificamente, no inciso IV do referido artigo (1.348). Segundo a advogada, tal dispositivo, ao estabelecer que é dever do síndico “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”, quis o legislador, segundo ela, que a Lei Civil disciplinasse categoricamente que os deveres não são uma mera faculdade e/ou liberalidade de quem assume o cargo e sim, um dever funcional conferido pela Lei.

Explicações iniciais

Além de exigir que os demais condôminos cumpram as normas legais previamente estabelecidas, deve o síndico, por imperativo legal, cumprir as determinações que a lei impõe. Deve ainda, segundo Andriolli, exigir que seja cumpridas sob pena de ser responsabilizado civil, penal e administrativamente.

Regras e regimentos

O imperativo categórico de conduta, conferida na lei, a ser fielmente observada por parte do síndico através da inserção “do verbo cumprir, determina este ‘poder-dever’ de fazer cumprir as regras e regimentos. Significa dizer que qualquer inobservância, seja ela de pequena ou grande monta, por ação ou omissão, sendo ou não deliberada, não o eximirá de sua responsabilidade civil, administrativa e, inclusive penal” – garante a especialista.

Função de síndico

Passado este primeiro momento em que sabemos, de maneira geral, sobre responsabilidade legal atinente ao cargo máximo da função de síndico, pessoa a representar o condomínio, vamos a um caso baseado em um caso con- creto, porém hipotético nos seus detalhes e perspectivas. De acordo com Andrioli, é muito comum, atualmente, que as famílias queiram a segurança de um condomínio em um edifício. Contudo, com a liberdade e conforto de uma casa.

Novas modalidades de moradia

Por isso é que as incorporadoras têm oferecido no mercado imobiliário novos tipos e modalidades de moradia: lotes ou terrenos em condomínio horizontal com estrutura comum – explica a especialista. Diante desta modalidade de moradia, os compradores adquirem suas unidades para construir o lar de seus sonhos – descreve.

Unidades autônomas

Dada a possibilidade de potencialmente construírem suas unidades autônomas ao gosto individual de cada proprietário, mas dentro de um condomínio horizontal, há de se observar as regras que norteiam e disciplinam a futura construção individual dentro de um espaço de convivência comum.

Convenção

Em linhas gerais devem ser observados, de acordo com cada convenção, a metragem mínima do bem a ser construído, os recuos e os espaços obrigatórios (ou não) entre as casas, a altura e o aproveitamento do terreno e, por fim, toda a documentação obrigatória de autorização e licença para construir, emitida pelos órgãos públicos competentes.

Conformidade com a lei

Em mãos desta documentação o síndico verificará se tudo está em conformidade com a lei e com as normas da Convenção Condominial para, então, autorizar a realização da futura construção. Caso não tenha conhecimento técnico para analisar, deverá contratar alguémpara fazê-lo.

Possível desconformidade

Mas, suponhamos que o síndico ao receber a documentação não observa que a obra está em desconformidade com as normas do condomínio ou pior, embora tenha o conhecimento para impedir ilegalidades nada faz e permite a realização da obra ainda que tenha o conhecimento das irregularidades, configurando assim notória e suspeita omissão.

Quando o síndico condescendente com interesses escusos

E vamos além: e, hipoteticamente, se o síndico tem conhecimento técnico para identificar a notória irregularidade e, sendo devidamente advertido por outro condômino que a construção está irregular e desrespeitando as normas, mesmo assim, nada faz e deixa “passar a boiada” como popularmente se diz, sendo condescendente com interesses escusos ou encobrindo os “amigos do rei”.

Responsabilidade do síndico

A Convenção Condominial é a regra máxima a ser respeitada e o síndico está submetido ao cumprimento destas regras e “qualquer irregularidade que exista recairá sob sua responsabilidade” – destaca Andriolli. Todo mundo sabe ou deveria saber disso. Conquistamos ou invocamos assim, a “responsabilidade civil do representante legal do condomínio, em que sua ação, ao permitir a continuidade e/ou realização da obra ilegal, o que já seria gravíssimo” – alerta Andriolli.

Em caso de omissão

Ou, em outra hipótese formulada pela especialista, no caso de “sua omissão em não obstar a paralisação da obra irregular, acreditando que as graves consequências de seus atos e omissões passarão incólumes, são atitudes suficientes para ensejar uma ação judicial a fim de que sejam apuradas as irregularidades e as condutas e desacordo com a lei” – encerra a linha lógica a advogada.

Leis: paz social

As regras existem na sociedade para que todos e todas tenham o conhecimento e o dever de res peitá-las, a fim de que se alcance a paz social. O papel de quem administra o condomínio é o de “justamente ser o ‘algodão entre os cristais’, como disse certa vez o ex-ministro do Supremo Tribunal Federal Ayres Brito” – lembra a advogada.

Respeito às regras: o óbvio

A metáfora acima alude que para se viver em harmonia, dentro de um espaço privado, mas que é comum a todos que ali investiram parte de seu capital e, até mesmo, em um sonho de vida, é o de “garantir que o convívio e a construção das relações pessoais dentro de um mesmo espaço privado sejam saudáveis, mas para isso, algo básico deve ser observa- do: o respeito às regras. Sim, o óbvio precisa ser dito” – comenta.

Respeito às regras:

Evita passivo jurídico Para isso que as regras são cria- das desde o início da civilização humana. Em termos práticos, o “condomínio que não observa, por meio de quem o representa, as regras e todo o arcabouço legal nesses casos, recebe um passivo jurídico imenso ao ter este tipo de conduta, pela simples ignorância ou até mesmo por desinteresse pontual (ou não) em aplicar o que diz a norma (convenção) ao caso concreto” – explica a advogada.

Atenção: ela evita passivos jurídicos

Lógico que àqueles que se senti- rem prejudicados podem escolher as vias judiciais para a resolução do conflito. Situação esta, contudo, que poderia ser evita- da caso a pessoa que administra o condomínio realizasse seu papel com atenção e conhecimento das normas e sua aplicação.

Síndico: cuidado para não pagar o pato

Constatada a omissão, ou ação do síndico declarada pela justiça em eventual condenação por sua incapacidade administrativa, “cabem aos demais condôminos, através de uma ação regressiva (Ação de Regresso) cobrar a pessoa física de quem administrou o condomínio e pedir o ressarcimento de todos os prejuízos causados por sua notória incapacidade” – revela Andriolli.

Síndico: função que requer preparo

A função de síndico em nosso país é algo de requer “alta responsabilidade e, que se exercido por pessoas despreparadas, podem gerar um prejuízo a toda a coletividade” – avisa. Parafraseando Heráclito Fontoura Sobral Pinto, Andriolli lembra que a “advocacia não é profissão de covardes” e assumir a função de “administrar o patrimônio comum de terceiro não deve ser exercido por pessoas despreparadas para este tão importante cargo dentro de um espaço privado” – enfatiza, concluindo.