Condomínios vivem momento de expansão na cidade de São Paulo

Fenômeno se repete em outras praças e pode ser considerado como tendência nacional. Traz benefícios como novos postos de trabalho, ampliação de serviços e renda

Rodrigo Karpat

A cidade de São Paulo ganhou 746 novos condomínios verticais só no primeiro semestre deste ano, segundo o Mapa dos Condomínios, levantamento feito pela administradora Lello. O número é 23,7% superior aos 603 prédios registrados em todo o ano de 2021 e 109,5% superior aos 356 condomínios lançados em 2020. Segundo o estudo, entre 2023 e 2025, 1.700 novos prédios devem ser entregues na cidade, e vão se somar aos atuais 28 mil condomínios existentes, dos quais 90% são residenciais. A expansão vertical em São Paulo parece mesmo viver um ciclo de aceleração. Mas qual o impacto financeiro desse movimento? O que está motivando esse crescimento? Ele se repete em outras praças e em nível nacional? Qual deverá ser o impacto na geração de empregos? Quais os itens de maiores despesas nos condomínios? E quais as tendências desse mercado para 2023?

“O crescimento dos condomínios, com certeza, é um caminho natural pois, no ordenamento jurídico brasileiro, o instituto do condomínio edilício é o mais apropriado para o crescimento dos grandes centros. Primeiro, porque a população cresce de forma quantitativa, e no espaço de um terreno de uma casa constroem-se prédios. Não apena condomínios, mas condomínios constituídos sob a égide da Lei do Instituto do Condomínio Edilício, que dá propriedade comum a todos e a propriedade exclusiva. Se fosse apenas um condomínio ou edifícios, essas unidades, por mais aparentemente autônomas, poderiam se comunicar umas entre as outras do ponto de vista legal, uma vez que uma ação jurídica contra o edifício poderia implicar sobre seus condôminos”, pontua Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 15 anos, sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em Direito Imobiliário e questões condominiais.

Mas, segundo ele, há pontos a serem observados. “Passamos por um momento de eleição, estamos na transição entre governos, de certa instabilidade econômica e política, e saindo de uma pandemia. O planeta vive um período de guerra, ainda que distante. Tudo isso impacta nos alimentos, por exemplo. E, no Brasil, temos uma sociedade cada vez mais empobrecida. Todo esse contexto se reflete dentro dos condomínios, é claro. Por mais que tenhamos um cenário positivo de crescimento de edificações, temos, cada vez mais, a necessidade de um síndico profissional, capaz de lidar com esses números, em função das exigências de seus condôminos dentro desse contexto político, econômico e social”, pondera.

De acordo com nosso entrevistado, o ciclo virtuoso desse processo é realmente potente. “A geração de trabalho é muito grande. Começa na construção civil, que emprega milhares de pessoas, sendo um dos setores mais expressivos do país. E gera postos desde a fabricação e manipulação de insumos para o condomínio até a própria construção física. Depois, temos os empregados diretos, como porteiros e zeladores. E, por fim, os prestadores de serviços correlatos, como aqueles voltados para a manutenção de piscina, jardins e elevadores”, aponta.

Um dos gargalos para quem aposta na vida nesses residenciais é o custo desse tipo de moradia. E, segundo o levantamento da Lello, as taxas condominiais andam também em alta. O Mapa da Lello aponta que os prédios na capital paulista movimentam R$ 19 bilhões em taxas condominiais ao ano, e que o valor mensal médio pago por moradores de condomínios é de R$ 832. Em 2018, quando a empresa fez a última edição do estudo, esse valor, na capital paulista, era de R$ 778. Voltando aos R$ 19 bilhões movimentados ao ano, 46% desse montante vão para o pagamento de pessoal, com salários e encargos. Do restante, 21% são alocados em contratos de manutenção e conservação, 19% são pagos às concessionárias de água, energia elétrica e gás, e 11% aos seguros e outras despesas administrativas. Fundos de reserva consomem 3% dos recursos.

“O maior impacto dentro do condomínio ocorre com pessoal, com a mão de obra. Muitos têm optado por serviços terceirizados, e alguns buscam alternativas como as portarias virtuais, que vêm ganhando espaço. Mas todas elas têm algum custo. Mesmo a opção virtual não exclui a necessidade de zeladores, faxineiro, o que continua impactando no orçamento. O gasto com pessoal responde, aproximadamente, por 50% das despesas de custo operacional dos condomínios”, confirma.

Com gastos médios com as cotas de condomínio beirando os R$ 10 mil por ano por unidade, muitos síndicos apostam justamente na revisão das despesas com pessoal, contratos de manutenção e contas com concessionárias de luz e água, tentando evitar que o custo mensal para os condôminos tenha um aumento expressivo. Essa postura, dizem especialistas, é fundamental para manter as contas em dia e evitar alta da inadimplência com a cota condominial, o que ajuda a tornar o setor ainda mais atraente e aquecido.

Solimar Miranda

Um fenômeno em nível nacional?

Solimar Miranda é administradora de empresa e gestão de negócios, especialista em Gestão de Pessoas e Consultoria Organizacional, além de CEO do Grupo 5 RH, com sede na capital baiana. Ela também conversou com a Revista dos Condomínios. “De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, mais de 60% dos empresários do ramo imobiliário se preparam para aumentar, ainda mais, as vendas dos imóveis de alto padrão em 2023. Acredito que, em especial, por momentos pandêmicos que vivenciamos, houve muita mudança de comportamentos pessoais e empresariais. E a cada momento os níveis de exigência dos consumidores estão mais elevados. Então, os imóveis que possuem variadas configurações de plantas e atributos de automação e sustentabilidade, atrelados à comodidade com praticidade, tudo em um mesmo lugar, tendem a ganhar espaço.”

A especialista diz acreditar que os apontamentos do Mapa dos Condomínios de 2022, realizado pela Lello Condomínios, será uma realidade comum às diversas regiões brasileiras. “Fato é que as pessoas já buscavam por moradias com segurança patrimonial efetiva e, após a pandemia, estão atrelando a segurança afetiva, além de mais conforto por conta do home office, visto que a forma híbrida de trabalho já é uma tendência irreversível. Outro fator que acredito ser relevante é a busca por comodidade pelos diversos serviços e equipamentos que o condomínio oferece: tipo recarga veicular nos estacionamentos, lavanderia coletiva e vários outros benefícios, além de poder desfrutar de todos os espaços em áreas comuns, desembolsando apenas uma parte de todo o investimento, que é a questão do próprio rateio. Ou seja, você manter uma estrutura com a manutenção predial em um local fechado é totalmente diferente do que manter a estrutura desejada em uma unidade privativa”, avalia Solimar.

Ela ressalta que, segundo matéria vinculada em março pela Imóvel de Valor, o mercado de alto padrão em Salvador vive, desde o início do ano, momento de grande efervescência, com os sucessivos lançamentos de projetos cada vez mais audaciosos nos quesitos luxo e conforto. Segundo a publicação, a capital baiana registrou no ano passado um crescimento de 117% no número de unidades lançadas e de 44% no volume de vendas de imóveis nas áreas nobres da cidade. A geração de emprego e renda parece ser mesmo uma realidade geral para qualquer capital.

“A maioria dos condomínios residenciais já é planejada para oferecer toda a estrutura que as pessoas e suas famílias precisam em um só local ou entorno, fazendo com que venham a gerar um crescimento exponencial na relação de trabalho e, consequentemente, na economia, haja vista que, com mais empreendimentos sendo entregues, mais contratação de mão de obra será necessária, seja por uma empresa terceirizada ou empregados de forma orgânica. Com o crescimento, há também impacto para outros segmentos, como escolas privadas, farmácias, padarias, bares, restaurantes tradicionais ou tipo fast food, mercados e salões, entre outros. Além disso, sempre surgem novos negócios autônomos no entorno do empreendimento imobiliário”, conta Solimar.

Portanto, com um aumento efetivo de mão de obra para os negócios na região ou no próprio empreendimento, visto o quantitativo considerável de usuários em um condomínio, haverá sempre a necessidade de crescer ou ter uma equipe. Assim, mais que novos empregos, os lançamentos vão promover o crescimento dos impostos vinculados à prestação de serviço da mão de obra, compra de insumos e serviços vinculados à manutenção residencial, ampliando o impacto financeiro e as oportunidades de emprego. Em síntese, o boom de novos condomínios gera, além de conforto e comodidade para seus moradores, um verdadeiro ciclo virtuoso de geração de trabalho e renda nas cidades brasileiras.

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