Hospedagem atípica em condomínios por meio de apps

Recentemente, em 23 de novembro de 2021, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em votação unânime, decidiu pela possibilidade de o condomínio residencial restringir a locação de unidades privativas e autônomas por curta temporada, como sói ocorrer em todo o Brasil, e igualmente no mundo, por meio de aplicativos dotados de funcionalidades aptas a permitir a consubstanciação desse peculiar negócio jurídico.

Assim é que proprietários de casas e apartamentos têm se valido, com reiterada frequência, da locação de seus imóveis por curta temporada, buscando o amparo legal da norma que rege as locações urbanas, mesmo a Lei n° 8245/91, eis que esta, em seu artigo 48, assim dispõe:

“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”

Destarte, o Tribunal Superior, em comento, houve estabelecer novas balizas conceituais para o ajuste negocial levado a efeito entre o proprietário do imóvel locador e o particular locatário, sempre que este venha a fazer uso de aplicativos para locação de curta temporada, passando a denominar tal contrato como de “hospedagem atípica”.

Este entendimento, delineado sob a égide de uma nova definição, distancia-se daquele que, anteriormente, esposava a tese de que a locação por aplicativos se amoldava com perfeição ao modelo de locação típica prevista no art. 48 da Lei do Inquilinato.

Mediante tal decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a força normativa da convenção e o poder correlato da assembleia geral de condôminos, admitindo que a norma convencional poderá doravante conter dispositivos prevendo a possibilidade dos condôminos alugarem seus imóveis por aplicativos, ou de vedar a locação das unidades autônomas por curto período, fazendo uso desses mesmos recursos tecnológicos, observando-se, como ponto de partida, a finalidade do condomínio descrita na convenção, sendo certo que, de forma concentrada, os condomínios de feição residencial poderão se debruçar sobre a matéria, deliberando sobre a autorização ou pela vedação dessa denominada “hospedagem atípica”.

O entendimento prolatado pelos ministros da 3ª Turma pode, contudo, sofrer um revés, uma vez que o Supremo Tribunal Federal (STF), deverá se pronunciar sobre o tema, sendo certo que naquele sodalício existe razoável propensão à tutela dos direitos fundamentais, dentre os quais se encontra o Direito de Propriedade. A polêmica segue, portanto, em aberto.

Vander Ferreira é advogado, mestre e doutor em Direito e pós-graduado em Direito Imobiliário. Vice-Presidente da J. Reuben Clark Law Society e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais.

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