Princípio da motivação nas penalidades aos transgressores das normas condominiais
O princípio da motivação determina ao síndico, no exercício de seu poder disciplinar, o dever de fundamentar o ato punitivo aplicado ao condômino ou morador que tenha, eventualmente, cometido uma transgressão às normas condominiais ou, no caso de funcionários do condomínio ou empresas contratadas, praticado condutas relacionadas ao descumprimento de regras contratuais.
Nesse sentido, deve o gestor condominial, quando da formalização do ato sancionador, indicar os pressupostos de fato e de direito que determinaram a decisão penalizadora.
A motivação, inclusive, possui previsão implícita na Constituição Federal, quando dispõe, no art. 5º, XXXV, o direito à apreciação judicial nos casos de ameaça ou lesão de direito, de forma que o condômino punido, seja com advertência ou multa, possui o direito de saber a causa, os fundamentos e o motivo que justificaram os atos punitivos levados a efeito pelo síndico, de forma a assegurar ao apenado, por via conexa, o exercício ao seu direito fundamental ao contraditório e à ampla defesa.
Penalidades aplicadas sem motivação pelo gestor condominial, seja a condôminos, moradores, empresas contratadas ou funcionários do condomínio, são reputados atos jurídicos nulos de pleno direito, razão pela qual podem ser reconhecidos pelo Poder Judiciário como inválidos, podendo até mesmo gerar responsabilidade civil do condomínio por dano moral e, regressivamente, do próprio síndico, conforme se observa no recorte jurisprudencial abaixo:
TJ-BA – RI 00748054220198050001 (TJ-BA): 18/08/2021
4ª TURMA RECURSAL – Recorrente: CONDOMINIO VILLAGGIO PANAMBY Recorrido: MARCOS LIMA DE OLIVEIRA LEAL RECURSO INOMINADO DA ACIONADA. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDOS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MULTA CONDOMINIAL, CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS RAZÕES FÁTICASQUE MOTIVARAM APLICAÇÃO DA MULTA. VIOLAÇÃO DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. APLICAÇÃO IMEDIATA DE MULTA SEM O PROCEDIMENTO ADEQUADO. INOBSERVÂNCIA DE REGULAMENTAÇÃO DA PRÓPRIA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DANO MORAL VERIFICADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO. ACÓRDÃO INTEGRATIVO PROFERIDO NOS TERMOS DO ART. 46 DA LEI 9.099/95.
Vander Ferreira é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário. Vice-Presidente da J. Reuben Clark Law Society e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais
