Inadimplência, assunto polêmico!

O síndico consegue prevenir, combater e identificar?

Márcio Panno

Ainadimplência é o assunto mais polêmico na esfera condominial. Todos os moradores querem saber quem está devendo o condomínio e quais medidas serão tomadas sobre o devedor. Já os gestores, odeiam ficar presos a inadimplentes e não gostam de lidar com os burburinhos constantes de outros condôminos sobre o assunto.
Com a realidade em que o Brasil vive hoje, muitos condôminos deixam de pagar a taxa condominial para se preocupar com outras contas. Existem condomínios que possuem um terço, ou até mais, de moradores inadimplentes e não possuem um plano para que a situação se resolva. Por isso que o gestor deve saber lidar com esse tipo de situação, saber enfrentar a inadimplência de frente e fazer com que o devedor pague.
O advogado condominialista Marcio Panno, conta que a melhor forma de combater a inadimplência é prevenir. “Devem ser adotadas medidas prévias, tais como: cadastro atualizado, regras estabelecidas em convenção e/ou atas de assembleia, definindo data de vencimento, percentual de multa, juros, índice de correção monetária e honorários de cobrança. Além disso, é importante que o síndico tenha estabelecido no condomínio uma régua de cobrança, onde conste o prazo que a dívida será cobrada extrajudicialmente pela administradora e quando será enviada para um escritório de advocacia para cobrança extrajudicial e/ou judicial. Agir imediatamente, fazendo uma cobrança efetiva, é outra forma de inibir o aumento da inadimplência. O procedimento de cobrança deve ser iniciado imediatamente após o vencimento do boleto”
Morar em um condomínio, é estar vivendo em uma sociedade diferente, sujeito a regras diferentes, situações diferentes e estilo de vida diferente, nem todas as pessoas conseguem morar em uma co-propriedade por conta dos detalhes que entram em choque com o estilo de vida. Dessa forma, os diferentes moradores possuem diferentes estilo de vida e diferentes maneiras de agir, porém o síndico deve encontrar uma única maneira de lidar com todos, pois a igualdade deve sempre prevalecer.
E a dúvida que surge na mente dos moradores é: o síndico pode contar quem é o condômino inadimplente? Esse condômino pode sofrer alguma limitação de uso das áreas de lazer? Quais são as formas de cobrança? Elas podem ser públicas? “As regras de cobranças devem ser claras e estarem previstas em convenção ou em atas de assembleias. No dia a dia e nas assembleias, o síndico deve evitar expor os devedores e não deve fazer restrições ao mesmo, tais como corte de gás e água, proibição de uso de áreas de lazer.” – responde, Marcio Panno.

De acordo com a CNC ( Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo), mais de 78% das famílias brasileiras estão endividadas, totalizando cerca de 167 milhões de pessoas. No Brasil, 12% da população reside em condomínios, cerca de
25,7 milhões de condôminos. Esses dados mostram como os condomínios são afetados pela economia geral e que, infelizmente, a inadimplência é uma situação cada vez mais real na vida condominial.
Em vista dos dados apresentados, é totalmente aceitável a preocupação dos gestores sobre os devedores em seus condomínios. Porém como todos os problemas existentes, em uma co-propriedade, possuem uma resolução, essa não seria diferente. Marcio explica quais ações judiciais podem ser tomadas:

“Ao enviar a dívida para o escritório de advocacia, é aconselhado que o advogado entre em contato com o devedor para tentar um acordo extrajudicial. Não sendo possível o acordo, deverá distribuir a ação judicial que pode ser uma execução por título extrajudicial ou uma ação de cobrança, sendo a primeira mais aconselhável, tendo em vista a celeridade do procedimento de execução”

Lembrando: o síndico deve tomar todas as medidas cabíveis perante a convenção e o regimento interno! Mas e se o próprio síndico for o inadimplente, como o condomínio deve agir? Ele poderá ser destituído?
“A inadimplência não é um dos motivos da destituição do síndico, previstos no artigo 1349 do Código Civil. Ele deve ser cobrado como os demais moradores. Algumas convenções proíbem a eleição de condôminos inadimplentes, tanto para o cargo de síndico como para o cargo de conselheiro” – pontuou Marcio.
Infelizmente, o condomínio não consegue identificar a inadimplência antes do vencimento do boleto. Nunca vimos um condômino deixar pré-avisado que ela não pagará a cota condominial e que ele será um devedor. Por conseguinte, o síndico deve possuir pleno conhecimento de como tratar esse tipo de morador e como lidar com o estresse a sua volta.

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