Meu condomínio precisa de manutenção: riscos para a segurança dos moradores e impactos financeiros para o síndico
Felipe Fava Ferrarezi
Não tem jeito: quanto mais o tempo passa, mais as coisas sofrem desgaste e precisam de manutenção. Nos condomínios não é diferente. A depreciação dos elementos construtivos e de todos os materiais que correspondem à edificação é diária.
No litoral, esse cuidado exige uma periodicidade maior das avaliações, devido ser a depreciação dos materiais mais acelerada em razão da maresia. O síndico deve ter bastante atenção nas checagens, o que obriga a efetuar uma gestão de conduta preventiva. Caso contrário, os prejuízos tendem a aumentar de maneira exponencial com o passar dos anos.
Síndico: Atenção à manutenção
A manutenção periódica nos condomínios é mais do que precaução. Ela é exigida por lei, conforme explica o advogado Felipe Fava Ferrarezi, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção OAB de Santa Catariana, em Blumenau: “O Código Civil (art. 1.348, e a Lei dos Condomínios) estabelece que as áreas comuns devem ser zeladas e manutenidas em sua limpeza constante”. Além disso, em dezembro de 2022, foi lançada a norma (ABNT NBR 17170) que trouxe “diretrizes, condições e prazos de garantias tecnicamente recomendados para o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção em edificações, o que merece mais atenção do síndico” – lembra Ferrarezi.
Síndico: Evite surpresas desagradáveis
Todos esses cuidados e normas visam evitar surpresas desagradáveis para os moradores como, por exemplo, a depreciação do imóvel em razão da má conservação das áreas comuns do condomínio. Situações como essa, podem gerar o dever de indenizar por afetar um terceiro – no caso os condôminos. Outro caso, são infiltrações e anomalias que, por conta da falta de manutenção, podem ter como consequência a deterioração do patrimônio particular do condômino. Agora, multiplique o custo da indenização pelo número de unidades no condomínio. O risco do síndico, uma vez comprovada a omissão, é enorme!
Prejuízo: Para além do fator econômico
Mas não para por aí. O prejuízo não é apenas econômico. A falta de segurança, na manutenção, pode trazer sérios riscos para o bem-estar dos condôminos. Não são raros os registros de acidentes ocorridos por causa de instalações defeituosas ou equipamentos com mau funcionamento. Para evitar essas situações e riscos, o ideal é programar as manutenções prediais com antecedência. Instalações elétricas e de gás, por exemplo, devem ser inspecionadas anualmente. Já os elevadores, mensalmente.
A inspeção, e eventuais reparos, devem ser aprovadas em assembleia e sempre executados por técnicos especializados. E é sempre importante lembrar que o responsável pela contratação e execução dos serviços de manutenção é o síndico. Em caso de acidentes ou prejuízo aos moradores, é ele quem precisará responder.
O que diz a lei: Manutenção
“A lei é bem clara quanto à responsabilidade do síndico no que diz respeito à manutenção. Ele é o representante legal do condomínio e deve agir para manter as áreas comuns seguras e os equipamentos em pleno funcionamento”. Caso aconteça algum acidente e fique comprovada a negligência, “o síndico responderá pessoalmente com seu patrimônio” – ressalta Ferrarezi.
Felipe Fava Ferrarezi (OAB/SC 26.673), Adv. Especialista em Direito Condominial, Pós Graduado em Direito Processual Civil e Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção de Blumenau/SC – OAB/SC. Diretor adjunto da ANACON – Associação Nacional dos Advogados Condominialistas. Especialista no mercado condominial do Vale do Itajaí e litoral catarinense e colunista dos veículos: Condomeeting, Viva o Condomínio, Direito e Condomínio e outras publicações da área.
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