Momento certo para negociar com os atrasados com a cota

Especialistas dão dicas de como aproveitar o momento de baixa na inadimplência para negociar com os condôminos em atraso

Robéria Morais e Marcelo Borges

Cenário econômico começa a ter uma mudança, e o reflexo disso aparece na redução da inadimplência condominial. O que analistas financeiros dizem sobre a questão? Essa é mesmo uma tendência real, e que veio para ficar, ao menos a médio prazo? E quais os melhores métodos para “tirar proveito” deste momento e resolver os atrasos de cotas em seu condomínio? Com a palavra, Robéria Morais, advogada, escritora e palestrante, além de membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE e especialista em Processo Civil, Direito e Gestão Condominial e cobrança.

“Comunicar, conscientizar e cobrar (Método 3C)… Esses são os pilares de uma boa cobrança! O incentivo ao pagamento deve ser trabalhado nessas ferramentas na seguinte forma: na comunicação, mostrar a movimentação da cobrança. Para ficar melhor de você, caro leitor, entender, é colocar, passar a situação real aos devedores, fazer um comunicado dizendo, por exemplo, ‘que já passou a fase da cobrança amigável e que vai iniciar as medidas legais para o recebimento’. Essa frase, meio aberta, sempre deixa margem para eles pensarem o pior. Também pode comunicar os bons resultados, a exemplo, ‘neste mês obtivemos bons resultados, fechamos xx acordos’ de modo a gerar o efeito manada, ou seja, levar quem ainda não fez acordo, a fazê-lo. Quanto à conscientização, a ferramenta deve ser usada tanto nas negociações quanto em informes, a exemplo, informações de como está sendo usado o dinheiro, das melhorias feitas, das benfeitorias que poderiam ser feitas se tivesse mais dinheiro”, inicia.

Robéria dá ainda outros exemplos. “Vale informar os benefícios do pagamento o mais rápido possível para não sofrer com as consequências das penalidades legais, que vão desde os encargos até a perda do imóvel. Por fim, quanto à cobrança, além de efetiva e constante, ela deve ter uma metodologia bem definida, bem como uma estratégia elaborada e pensada conforme o perfil do condomínio. O condômino tem que entender que, quanto mais tempo ele passa para pagar, maiores serão as consequências.”

A entrevistada relata que sempre orienta em seus treinamentos que a cobrança deve ser iniciada 24h após o vencimento, ou seja, um dia após. Isso porque a baixa do boleto geralmente leva esse tempo. A despeito de não constar de forma expressa que a cobrança pode iniciar no dia seguinte ao vencimento, essa é mesmo a ideia que o artigo 1.336, §1º do CC/02 passa. Lembrando que a cobrança deve ser evolutiva e sistêmica. “Vale lembrar que a dívida decorrente de cota de condomínio tem uma garantia real, qual seja, o próprio imóvel. Lembrando que a perda se opera ainda que o bem seja o único de família. A ideia de que não tem solução implica em dizer que, para resolução do caso, é preciso de um profissional experiente e especialista em cobranças.”

Marcelo Borges é diretor da ML Administradora de Imóveis e de locações da Abadi. “É importante que o condomínio tenha uma operação moderna para incentivar a conciliação e os acordos extrajudiciais, sendo ágil no contato com o condômino não quite. Se a inadimplência não for resolvida, é necessário adotar medidas dentro das prerrogativas e procedimentos previstos na legislação e estatutos internos, criando um clima de intolerância em situações de escasso interesse do condômino em resolver amigavelmente. De forma alguma devem ser anistiados os encargos para que precedentes não sejam abertos”, considera.

O tempo adequado de negociação depende da cultura de cada condomínio. “Mas podemos entender como razoável uma tolerância de 90 dias do vencimento, para um acerto ou busca de uma composição amigável. O parcelamento, sem a retirada dos encargos moratórios, pode ser realizado, mas dentro de um número que seja razoável, para não criação de um cenário de grande tolerância. E quando tudo parece não ter solução: o que fazer? Infelizmente, a alternativa é o ajuizamento de ações judiciais, devendo o condomínio, com a análise e perfil do condômino devedor, decidir entre o rito comum ou de execução de título extrajudicial.”

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