Principais problemas enfrentados pelos síndicos

Todo gestor tem problemas que precisa resolver diariamente, mas alguns acabam sendo mais frequentes que outros

ALBERTO YANO

Lidar com um condomínio residencial não é uma tarefa fácil. Afinal, as diferentes pessoas que ali habitam podem causar situações inusitadas que pedem um “jogo de cintura” especial do responsável pelo imóvel para evitar que problemas comecem a se acumular e implodam numa grande disputa.

Cada condomínio, obviamente, tem alguns fatores específicos por conta da sua localização ou até mesmo por questões de infraestrutura, mas é possível identificar as tribulações que acabam assolando a vida em comum e o trabalho do síndico, em especial. Para tratar deste assunto tão importante, conversamos com o síndico profissional e analista de sistemas Alberto Yano, que também tem a certificação de ser um “síndico cinco estrelas”.

Em sua experiência nessa função, ele comentou os problemas mais comuns no meio condominial e os desafios de exercer essa profissão.

“É verdade, um condomínio é um organismo vivo, dinâmico, pois é composto por pessoas, pessoas essas com diferentes perfis, personalidades, temperamentos, faixas etárias, histórias de vida, poder aquisitivo, necessidades e expectativas”. E no dia a dia, a convivência entre pessoas tão diferentes gera insatisfações, que geram reclamações rotineiras aos ouvidos do síndico, o qual está sempre mediando conflitos e compondo soluções. E os cincos principais focos de reclamações dentro de condomínio são: reformas, cachorro, vaga de garagem, vazamento e inadimplência.

Em seguida, ele explicou detalhadamente cada uma dessas cinco principais reclamações:

REFORMAS

“Bem, quanto ao primeiro foco de reclamação, reformas, a administração do condomínio precisa ter um planejamento e um controle eficaz da sua liberação e realização. Isso elimina, em muito, problemas e reclamações por parte dos moradores. E como isso funciona nos condomínios que administro: na chegada de um novo morador, ele é informado que toda e qualquer obra/reforma deve passar por ciência, orientação e autorização da Administração, sob pena de embargo e/ou multa. E periodicamente, informamos e divulgamos por meio de comunicados essa necessidade, bem como todas as unidades que se encontram em processo de reforma.”

“E os funcionários são treinados a identificar unidades reformando sem autorização, para que sejam abordadas pela administração. Uma vez a administração, informada pelo morador sobre o desejo de reformar, lhe será solicitada uma lista de documentações de arquitetura e engenharia conforme a NBR 16.280, as quais serão avaliadas pelo engenheiro que assessora as obras e reformas no condomínio. Após a análise técnica e alterações, se necessárias, no projeto, o engenheiro libera a execução, e a administração autoriza a reforma e providencia: a proteção dos elevadores com capa, cadastro e controle de entrada e saída dos funcionários da obra, limpezas periódicas nos halls, define o espaço para a alocação de contêiner e controla dias e horários conforme o regimento.

PETS

“Com relação aos pets, principalmente cachorro, há reclamações de toda ordem, do barulho de latidos, do mau cheiro e não limpeza de fezes e urina em halls, jardim, calçada, garagem e elevadores, da falta de uso de coleira e focinheira, do uso de elevador com o cachorro de porte grande, dentre outros. A fim de minorar esses problemas, busquei atualizar no regimento as regras de conduta com pets através de debates com os moradores, investi na ampliação e melhoria do sistema de CFTV, e, junto com os funcionários, conseguimos identificar aqueles moradores que insistem em não seguir as regras. Assim, notificamos com advertência e multa quando há reincidência, intensificamos os comunicados com alerta dos maus comportamentos e uma campanha educativa com várias dicas nos monitores dos elevadores, e por fim disponibilizamos na portaria um dispenser de sacos coletores para fezes.”

VAGA DE GARAGEM

“No que diz respeito a vaga de garagem, enfrentamos problemas de uso indevido por terceiros, moradores que estacionam fora das linhas demarcatórias. Há aqueles que acondicionam objetos diversos utilizando sua vaga como depósito, sujeiras provenientes de vazamento de óleo de carro e danos nas colunas das vagas por má manobra de veículo. A fim de diminuirmos o uso indevido de vagas alheias, implantamos o sistema de TAG Veicular, que limita a entrada apenas de carros de moradores cadastrados na administração, e obrigamos, assim, a identificação e a liberação por parte de algum morador de entrada de veículos não cadastrados, de visitantes ou de prestadores. Dessa forma, quando recebemos uma reclamação do uso indevido, conseguimos identificar de onde partiu a autorização para, posteriormente, advertirmos ou multarmos, e assim solicitarmos a desocupação da vaga. Quanto ao mau estacionamento e colocação de objetos nas vagas, a tratativa e a abordagem são diretamente com o morador no sentido de conscientizá-lo. As sujeiras com óleo são monitoradas pelos funcionários da limpeza com boa resolutividade. Já quanto aos danos nas colunas, alguns moradores conscientes procuram a administração para ressarcir o prejuízo, e aqueles que não o fazem são identificados pelo CFTV para arcar com o reparo. E por fim, orientamos aqueles moradores com muita dificuldade de manobrar veículo a colocarem protetores de borracha nas colunas da sua vaga de garagem.”

VAZAMENTO

“Com relação aos vazamentos e infiltrações, observa-se que com o passar do tempo há um desgaste natural de toda a estrutura condominial, seja nas áreas comuns ou privadas. Destacamos, principalmente, a ocorrência de falhas, ausência de rejunte, fissuras e emendas malfeitas nas tubulações hidráulicas que geram infiltrações de um apartamento em outro. Normalmente, diante de um vazamento são poucos os moradores que procuram resolver o problema diretamente com o seu vizinho. A maioria procura a administração para intermediar ou acelerar a resolução do problema. Esse comportamento é ruim, pois demanda muito tempo da administração e do síndico, que tentam conciliar horário de vistoria entre os vizinhos ou entre os profissionais de cada um. Se os vizinhos conversassem desde o início, a solução poderia ser mais rápida, sem intermediários e sem consumir o tempo escasso do síndico.”

“Acreditamos que esse comportamento se dê com frequência por receio de o vizinho se negar a arcar com o reparo, e/ou por considerar que a administração possui maior autoridade e poder de pressão na solução do problema. Na verdade, a intervenção de apoio da administração só deveria ocorrer se houvesse um impasse ou resistência do morador causador do vazamento.”

INADIMPLÊNCIA

“Quanto à inadimplência, percebemos que nos últimos anos, com o agravamento econômico causado pela pandemia, muitas pessoas perderam seus empregos ou tiveram seus salários reduzidos. A taxa condominial, por possuir uma multa muito baixa, e o menor juro do mercado, se comparado com o do cheque especial, de cartões de crédito, empréstimos e financiamento, se torna a última opção de pagamento do devedor. Nesse caso, se faz necessária a atuação de uma boa administradora que realize as cobranças de forma rápida, controlada e constante, bem como de um bom escritório advocatício que na sequência ajuíze e dê celeridade aos casos que a administradora não conseguiu negociar.”

Qual postura o síndico deve ter?

A postura do síndico para lidar com esses problemas é importante. Já se foi o tempo em que gritos e uma conduta mais agressiva eram a forma “ideal” para se agir. O síndico não deve se deixar levar por sentimentos externos que possa ter por algum condômino, por exemplo.

Alberto falou sobre como esse profissional deve ser portar.

“Bem, a postura do síndico diante de todo e qualquer conflito ou problema, inicialmente, deve ser calma e paciente para que seja possível tranquilizar os ânimos dos envolvidos e, assim, se estabelecer uma comunicação consciente, madura e eficiente que atinja a solução do problema. Além de equilíbrio emocional, o síndico, necessariamente, precisa se ater às regras internas e às normas em geral para solucionar os problemas (..) costumo dizer que um síndico bem-informado e comunicativo evita e resolve melhor os problemas condominiais. Conhecer bem as normas, participar de cursos, congressos, palestras ou de grupos de síndicos para troca de experiência auxilia o síndico não só a resolver bem os problemas, mas a antecipar e evitá-los. Utilizar-se constante mente de comunicados, fóruns de debate e campanhas educativas também evita em muito os problemas. E, claro, não deixar ou ter receio de advertir e multar quando for necessário.”

Além disso, o especialista também começou a perceber a razão de esses problemas serem os mais frequentes, inclusive determinando o fator principal para que eles continuem ocorrendo. Segundo o síndico profissional, a questão da empatia é fundamental, porque é o indivíduo se colocando na frente do coletivo, e isso é sempre o primeiro passo para a criação de problemas. Por isso, é importante que as pessoas pensem um pouco em quem está ao seu redor, seja na hora de estacionar o carro ou na hora de passear com o seu cachorro sem focinheira perto de pessoas que tenham trauma de animais.