Revitalização dos centros das grandes cidades pode trazer nova era de prosperidade
Falta pouco para entrar em vigor o PL 4000. Desafio, segundo especialista, será convencer 2/3 dos proprietários a mudar a destinação do condomínio
MARCOS SACEANU
O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) do Rio de Janeiro, Marcos Saceanu, que é diretor-presidente da Piimo Empreendimentos Imobiliários, empresa voltada para projetos imobiliários de alta renda, está otimista com a possibilidade de sanção pelo presidente da República, Jair Bolsonaro, do Projeto de Lei 4000/2021, e acredita que o principal benefícios que essa nova formulação vai trazer é a possibilidade de debater um novo uso a um prédio que eventualmente esteja com baixa ocupação ou baixo desempenho de rentabilidade aos seus proprietários. Porém, também há um desafio: “Justamente o de pesquisar e buscar uma nova vocação para aquele ativo, além do convencimento de pelo menos 2/3 dos proprietários, algo que exigirá algumas reuniões e muito debate”, avalia.
O empresário, que é o responsável pelo Residencial Paissandu 23, empreendimento instalado no antigo Hotel Paysandú, um prédio Art Déco tombado no bairro do Flamengo, acredita que o PL é muito importante para o desenvolvimento de novos projetos imobiliários. “Dessa forma, será muito mais fácil e provável a tomada de decisão coletiva sobre o uso ou a transformação de uso de uma edificação. A unanimidade era uma coisa impossível ou improvável de ser atingida”, avalia.
O PL 4000/2021, de autoria do senador Carlos Portinho (PL-RJ), e que foi aprovado no Plenário da Câmara em 21 de junho desse ano, permite que 2/3 dos votos dos condôminos possam alterar a destinação do condomínio edilício ou da unidade imobiliária. Porém, no cerne do projeto está descrito o respeito ao Plano Diretor. Segundo a relatora, a deputada Clarissa Garotinho (União- -RJ), a mudança de destinação, ainda que aprovada pelos condôminos, não poderá infringir as regras do plano diretor e das demais normas de zoneamento urbano. Essas normas podem proibir, por exemplo, o comércio em bairros exclusivamente residenciais. Saceanu analisa da seguinte forma: “O Plano Diretor deve ser sempre respeitado, pois ele determina os vetores para onde a cidade pretende se desenvolver e as restrições de uso e zoneamento de cada bairro, rua ou região.”
Questionado sobre outro desafio do PL, justamente o ponto que prevê que 2/3 dos votos dos condôminos em assembleia poderão validar a mudança da destinação do condomínio, mas que nem sempre o clima é amistoso nessas reuniões, o dirigente avalia que a qualidade na tomada de decisão coletiva está diretamente ligada ao profissionalismo contido na eventual proposta de transformação de uso. “Um material bem-feito, expondo as dificuldades enfrentadas na ocupação do prédio, mapeando oportunidades de novos usos, trazendo casos práticos semelhantes, faz com que os condôminos possam opinar com mais propriedade e tranquilidade sobre o tema”.
”Outra preocupação diz respeito aos prédios históricos, se devem ser preservados ou, dependendo de seu estado de conservação, se isso pode decretar sua completa modificação, ele esclarece que prédios históricos devem passar pela aprovação dos órgãos competentes, como o Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), o Instituto Estadual do Patrimônio Cultural (Inepac) e o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan). “Reformas internas podem ser permitidas dentro dos conceitos aprovados por estes órgãos”. Projetos de revitalização com transformação de uso em prédios históricos são muito comuns nas principais capitais da Europa e é muito importante que sejam estimulados no Rio de Janeiro, como já vem acontecendo nos últimos anos.”
Para ele, esse também poderia ser o momento ideal para apostar na difusão de condomínios mais verdes e sustentáveis. “A sustentabilidade é uma tendência mundial cada vez mais presente nos empreendimentos imobiliários. Existem legislações hoje que já estimulam telhados verdes, além de normas com reuso de águas cinzas, entre outros. Um empreendimento com características marcantes de sustentabilidade será mais admirado pelos seus potenciais clientes. O tema ESG (EnvironmentalSocial Governance – Governança ambiental, social e corporativa) veio para ficar”, sentencia.
Outra questão diz respeito à possibilidade de convivência harmônica entre o histórico ou antigo, desde que preservado e recuperado, com o moderno e atualizado, tal qual experiências vivenciadas em cidades como Barcelona e Lisboa, que já passaram por transformações dessa monta. Para o presidente da Ademi RJ, não há dúvidas sobre isso! “A harmonia entre o histórico e o contemporâneo é uma das características mais importantes em projetos com transformação de uso em prédios antigos. Um exemplo prático disso é o antigo Hotel Paissandu, que estava fechado há quatro anos, e agora está sendo revitalizado para uso residencial de 50 unidades, com a criação de um rooftop com paisagismo assinado pelo escritório Burle Marx, lobby totalmente reformado e contemporânea assinado pela Cité Arquitetura e iluminação nova projetada por Maneco Quinderé. Tudo isso mantendo sua linda fachada tombada em estilo Art Déco”, informa.
Para concluir, Marcos Saceanu acredita que a população entenderá esse novo projeto e pode adotar a região como nova área de moradia. “O Centro é uma região dotada de opções de transporte, cultura e lazer fantásticas. Tudo isso já está lá e funcionando! A criação de subsídios governamentais para compra de unidades nessa região daria um imenso impulso na revitalização do Centro como área de moradia”, finaliza.
