Para quem acompanha de forma detida à imprensa nacional tem facilidade em notar que tornaram-se frequentes as notícias de desvio de verbas condominiais por ex-síndicos e administradoras de condomínios. Algumas delas, na casa dos milhões de reais. Embora seja uma triste realidade, o que se observa nesses casos é o desinteresse dos condôminos em acompanhar a gestão do síndico e as prestações de contas – estas, anualmente exigidas.
Consequentemente, é possível afirmar que parte desse resultado vem desta omissão dos condôminos, cuja culpa pela negligência recai ainda mais àqueles eleitos para o cargo de conselheiro fiscal. Estes, a depender do caso, poderão ser responsabilizados civil e criminalmente pelas ilicitudes apuradas.
Assim, é importante ressaltar que as irregularidades e ilegalidades cometidas não somente estão sob o aspecto financeiro do condomínio, mas jurídicos e operacionais. Ainda que não haja inconsistências contábeis/fiscais/financeiras no condomínio, poderão existir outras observâncias que, do ponto de vista jurídico, também correspondem à prática corruptiva, sejam elas as aprovações sem observação do quórum necessário, a falta de manutenções periódicas e outros descasos.
Observa-se em geral a costumeira tendência de se procurar serviços especializados para auditar o condomínio quando o prejuízo foi gerado. Evidentemente que a contratação de profissionais para realizar auditoria financeira e/ou jurídica é salutar nos exemplos mencionados, entretanto não menos importante é que desperte o interesse condominial para que seja realizada de modo preventivo, para resguardo do próprio síndico em prol do interesse do coletivo.
Se na auditoria corretiva a auditoria obtém informações e até mesmo provas para responsabilização dos culpados, no preventivo consegue-se antever problemas e corrigir irregularidades. Há que se quebrar de vez aquele velho discurso fajuto de que “ninguém reclamou até hoje da forma como são conduzidas as decisões” ou então o famoso “sempre foi feito assim e deu certo”; até o dia em que um condômino mais atento e criterioso decidir levantar as inconsistências e exigir reparação dos responsáveis.
Diga-se de passagem, que confirmadas as ilegalidades seja jurídica ou contábil, a reparação civil atingirá o patrimônio pessoal do culpado, principalmente do síndico.
Postando assim essas questões e diante da relevância do assunto e do que for levantado pela auditoria, consegue-se retroagir nas constatações em até 10 anos, sempre observando-se os prazos decadenciais e prescricionais da natureza das ilegalidades encontradas.
Para se ter uma visão mais nítida, indicamos uma situação já vivenciada de cada área.
Contábil – Síndico pagou um terceiro e juntou a Nota Fiscal no Balancete Mensal do condomínio. Situação clássica que aparenta regularidade, mas ao fazer a leitura do QR Code da Nota, consta que ela foi cancelada, inexistindo outra. Logo, há forte indício de fraude nos recolhimentos tributários e possível desvio financeiro.
Jurídica – Aprovação assemblear de tema que sequer foi indicado na ordem do dia, ou então, aprovado em assuntos gerais. Evidencia ilegalidade que pode resultar em responsabilização civil do síndico.
As auditorias contábil e jurídica vêm para evitar e apontar as irregularidades e ilegalidades, fortemente necessária também para orientar no bom uso dos recursos financeiros e promover a compliance durante a gestão da sindicatura, ao passo que se faz primordial nas hipóteses de renúncia inesperada ou destituição do síndico.
Felipe Fava Ferrarezi é advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário; Pós-Graduado em Direito Processual Civil (Univali) e Membro das Comissões de Direito Condominial da Subseção de Blumenau/SC e do Estado de Santa Catarina – OAB/SC. Especialista no mercado condominial e imobiliário do Vale do Itajaí e litoral catarinense.
