Trânsito de carros e pessoas nas áreas comuns

Planejar e organizar a entrada e saída de veículos e pessoas em empreendimentos residenciais (condomínios) é crucial para garantir não apenas a segurança, mas também a eficiência no acesso e trânsito, além da comodidade dos moradores, reduzindo pontos de conflitos e estresse, o que tem o poder de melhorar a ambiência. Ou seja, é possível afirmar que um controle de acessos bem planejado e, por sua vez eficiente, poderá evitar congestionamentos nas áreas de portarias, minimizando riscos de acidentes e reduzindo conflitos entre condôminos, visitantes e funcionários. Mas para que isso aconteça, os síndicos precisam estabelecer regras operacionais claras, contar com tecnologias adequadas e adotar boas práticas que aperfeiçoem o fluxo – seja de veículos ou de pedestres. Caso o espaço existente desses ambientes, ainda assim, não seja adequado para esse trânsito, ou bem distribuídas, um re -layout ou redesenho da arquitetura do local, com intervenção civil (obras), será imprescindível. 

GARAGEM E PORTARIA DO CONDOMÍNIO

Para saber como organizar melhor a circulação, seja no portão da garagem ou na portaria do condomínio; quais são os erros mais comuns e conhecer dicas estratégicas para tornar o acesso mais ágil e seguro, a REVISTA foi conversar com alguns profissionais que prestam serviço para o setor imobiliário. O primeiro especialista ouvido foi na área de segurança, João Alberto Britto; o segundo, na de tecnologia, Vagner Lessa; e os demais: na do direito, Ramon Luiz; e de sinalização e iluminação, Ricardo Sigel. O que esses especialistas podem ensinar para reduzir riscos de segurança, problemas nas áreas comuns do condomínio e como a tecnologia pode ajudar e soluções para apoiar ou reduzir problemas com essas rotinas? Vejamos a seguir. 

1. A entrada e saída de veículos no condomínio 

O momento de acesso pela garagem do condomínio é um ponto crítico para a organização e segurança do ambiente. Um fluxo desorganizado pode gerar congestionamentos na portaria, dificuldades no controle de acesso e até mesmo riscos de acidentes e assaltos e roubos. Para síndicos e administradoras, estabelecer diretrizes e rotinas claras, utilizar tecnologia adequada e adotar boas práticas é essencial para evitar problemas e garantir uma gestão eficiente – e redução de problemas para o síndico. Assim, estabelecer regras claras e entender o que a lei diz sobre o assunto é importante para evitar dores de cabeça. 

2. O que diz a Lei sobre a entrada e saída de veículos? 

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece diretrizes gerais, e não específicas, sobre o funcionamento de condomínios, o controle de entrada e saída de veículos. Contudo, ele concede autonomia para que cada condomínio crie e faça cumprir suas próprias normas por meio da Convenção e do Regimento Interno. Dessa forma, é essencial seguir o que é estabelecido pelo Artigo 1.336 do Código Civil. Ele determina que todo condômino deve respeitar as regras estabelecidas para a boa convivência, o que inclui normas sobre o uso da garagem e a circulação de veículos. De acordo com o advogado, Ramon Luiz, constata que, na estrutura condominial, o coletivo se sobrepõe ao individual, fazendo com que a entrada e saída dos veículos é um dos momentos onde a segurança fica frágil, o que facilita a intervenção de terceiros para um possível assalto dentro do Condomínio. 

3. As regras para a entrada e saída de veículos no condomínio

Para que os fluxos, de um condomínio residencial, funcionem de forma organizada é necessário que, primeiramente, se realize uma análise operacional dos deslocamentos, compreendendo a intensidade de passagem de veículos e pedestres (moradores, visitantes e prestadores de serviços) nos diversos horários do dia durante um período de, no mínimo, uma semana. Dessa forma, será possível compreender e prever qual será o correto dimensionamento e formato dos elementos que comporão a área da portaria como, por exemplo, onde serão instalados portões, cancelas ou eclusas; se será necessário considerar áreas de acumulação, etc.. A partir desse levantamento de informações, será possível planejar esse espaço de maneira adequada. Também é muito importante que todos sigam um conjunto de diretrizes. Em relação ao tema, existem poucas situações que estão previstas em lei, como já mencionado. Entretanto, existem muitas regras razoáveis que acabaram se tornando boas práticas em grande parte dos condomínios. Confira algumas delas: 

A – Identificação obrigatória para visitantes e prestadores de serviço – Todos os veículos de não moradores devem ser previamente cadastrados e liberados pelo morador responsável “junto à administração condominial e não direto ao porteiro, pois quando é direto ao porteiro ou síndico perde o controle” – indica João Alberto Britto, especialista em segurança. O registro deve conter informações como nome do motorista, dados do acompanhante, se for o caso, placa do veículo e tempo de permanência. Além disso, “nós recomendamos nos casos do layout do condomínio permitir, criar uma clausura veicular, ou seja, no caso de visitantes previamente informados, o controlador de acesso abrirá o primeiro portão e, já dentro da eclusa, o visitante fará sua identificação via equipamento facial, oportunidade que será cadastrado” – informa Britto. Caso o visitante chegue ao condomínio sem ser previamente avisado, terá que aguardar sem bloquear o acesso. O contato com o respectivo morador promoverá, então, passar pelos procedimentos acima descritos

B – Controle de acesso de veículos para moradores – Caso o layout permita, o morador terá TAG veicular instalada no veículo. Esse equipamento permite a entrada “mais rápida e independe de porteiro, liberando acesso apenas à veículos que possuam a TAG colada” – ensina João Alberto Britto. Nessa alternativa de acesso pode-se “utilizar modelos autodestrutivos que não possam ser reutilizados em caso de remoção” – informa Britto. Já dentro da eclusa, o morador abrirá o vidro para abrir o segundo portão pelo reconhecimento facial. Orientamos ter uma “câmera instalada no facial para que o funcionário da portaria aproveite essa oportunidade para realizar varredura visual no interior do veículo do morador, excluindo situações de perigo que o morador pode estar suscetível, como coação, sequestro ou ameaça” – conclui o especialista em segurança. 

C – Controle rígido para entregadores e motoristas de aplicativo – os portões do condomínio não devem ser abertos indiscriminadamente para entregadores ou motoristas de aplicativo. O ideal é que as entregas sejam feitas na portaria, evitando a circulação desnecessária dentro da área interna. “Nós não recomendamos que motoristas de aplicativos, táxis e qualquer veículo desconhecido e não cadastrado ou autorizado tenha acesso ao interior do condomínio. No caso de entregadores por aplicativos, recomendamos espaço ‘controlado’, isolado e seguro, sem contato com moradores e funcionários, destinado especificamente a entrega dos alimentos; além do pagamento ser efetuado no próprio aplicativo antes da entrega” – adverte Britto. 

“Nós não recomendamos que motoristas de aplicativos, táxis e qualquer veículo desconhecido e não cadastrado ou autorizado tenha acesso ao interior do condomínio”

Esse espaço controlado poderá ser um armário inteligente ou área segregada construída pelo condomínio – no qual o entregador não tem acesso e contato com o porteiro ou morador na parte de dentro do condomínio. “Os visitantes e entregadores devem ter entradas separadas dos moradores e passar pela eclusa. A primeira entrada será após o visitante ou entregador ser anunciado e a segunda somente será aberta com a autorização do condômino da unidade” – indica Britto. 

No caso do porteiro não conseguir contato com o morador, ele irá abrir a primeira entrada e solicitar que o entregador ou visitante retorne em outro horário. Não esquecer do passa-volume que minimiza o risco nas entregas de correspondências e mercadorias menores. Importante realizar esses procedimentos e protocolos com ajuda de especialistas” – destaca o especialista em segurança. 

1. Velocidade máxima dentro do condomínio – A definição de um limite de velocidade – geralmente entre 10 e 20 km/h – é essencial para evitar acidentes, especialmente em locais onde há circulação de crianças, idosos e animais de estimação. Ricardo Sigel, da Garage Plan, adverte que “o não cumprimento das regras de sinalização por moradores, visitantes ou colaboradores, deve ser passível de advertência ou multa para o morador envolvido”. 

1. Estacionamento em locais permitidos – Cada morador deve utilizar exclusivamente sua vaga de garagem, respeitando as demarcações e regras internas. O estacionamento irregular em áreas de circulação ou vagas de visitantes deve ser passível de advertência e até multa.

1. Portões sempre fechados e monitorados – O portão do condomínio nunca deve permanecer aberto sem necessidade. Além disso, sistemas de monitoramento com câmeras são recomendados para registrar as movimentações de entrada e saída.

PERGUNTAS FREQUENTES APRESENTADAS POR SÍNDICOS AMADORES E CONDÔMINOS

Mesmo conhecendo a maioria das leis e sabendo de algumas regras, muitos síndicos amadores e condôminos apresentam questões que evidenciam muitos casos concretos que ainda geram dúvidas. Seja em relação ao trânsito de entrada e saída de veículos nas garagens, a sinalização, a iluminação nas áreas comuns (incluindo a garagem), as vagas de garagem, os acidentes, além da questão da segurança. 

1. a) Alguém estacionou na sua vaga na garagem? 

Informe ao síndico ou à administradora para que notifiquem o responsável e exijam a remoção do veículo. Se o problema persistir, multas podem ser aplicadas conforme o Regimento Interno. Em último caso, pode-se recorrer à Justiça para garantir o uso da vaga – ou, emergencialmente, o síndico poderá acionar o órgão público, a Guarda Municipal, por exemplo, visando aplicar multa a quem estacionou em local não permitido dentro do condomínio” – indica João Alberto Britto. 

1. b) Quem é responsável pela sinalização na garagem do condomínio? 

A responsabilidade é do síndico e da administradora, conforme previsto no Código Civil (art. 1.348, inciso V). Ou seja, cabe ao síndico zelar pela segurança e organização do condomínio, garantindo que placas, faixas de pedestres, lombadas e demais sinalizações estejam corretamente instaladas e visíveis. As regras de trânsito interno devem estar previstas no Regimento Interno e podem seguir diretrizes do Código de Trânsito Brasileiro (CTB) para maior segurança, segundo Ricardo Sigel, da Garage Plan.

1. c) Seu carro foi danificado dentro do condomínio: quem paga? 

Caso o dano seja causado por outro morador (ou visitante), o responsável deve arcar com os custos. Agora, se o problema for decorrente de falha na estrutura (sinalização, piso inadequado, falta de iluminação etc.) ou negligência do condomínio (como queda de portão ou segurança defi ciente), a responsabilidade pode ser do condomínio. 

1. d) Quais situações geram responsabilidade do condomínio em caso de dano a veículos nas garagens? O condomínio pode ser responsabilizado quando o dano ocorre por falta de manutenção em portões, tetos, estruturas ou segurança. Mesmo que o Regimento Interno não preveja essa responsabilidade. O condomínio é responsável pelos danos causados por defeitos ou falta de manutenção conforme o código civil Art. 1.348, por exemplo.

QUAIS OS MAIORES PROBLEMAS COM O TRÂNSITO DE VEÍCULOS NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO?

A circulação pode se tornar um grande desafio para síndicos e administradoras quando não há planejamento (sinalização e iluminação adequadas) e regras bem definidas. Filas na portaria, estacionamento irregular e excesso de velocidade estão entre os problemas mais comuns que afetam a segurança e a convivência entre os moradores. Mais uma vez, é o caso para que o não cumprimento das regras seja passível de advertência ou multa para o morador envolvido. 

A circulação de veículos dentro do condomínio

Filas e congestionamentos na portaria tem por origem a alta circulação de veículos em horários de pico: no início da manhã e ao final da tarde, no final do expediente do trabalho. Nesses momentos podem ser geradas filas longas na portaria, prejudicando a mobilidade dos moradores e visitantes. A demora no acesso pode aumentar o estresse e comprometer a segurança, facilitando invasões de assaltantes ou acessos não autorizados. Em resumo, é por esse motivo que é importante “a entrada rápida do morador através de TAG Veicular no primeiro portão (a TAG promove velocidade de acesso à área da reclusa) e abertura do segundo pelo leitor facial, independente do porteiro abrir ou não” – lembra