Garantidoras de crédito: solução ou armadilha

Prática de socorro financeiro aos condomínios é envolta em polêmicas, e coleciona opiniões contrárias e favoráveis. Veja o que dizem os especialistas ouvidos pela reportagem

THYAGO CORREIA

Pequenos negócios, que representam a geração de mais de 90% dos empregos formais no setor privado, se deparam com vários entraves para acesso ao crédito, como a efetiva concessão para que os valores desejados efetivamente sejam disponibilizados. A falta de garantias reais é um problema. Nesse sentido, surgiram as sociedades garantidoras de crédito, que são empresas privadas com a finalidade de complementar as garantias exigidas nas operações de crédito junto ao sistema financeiro. Seu objetivo principal é à dar acesso ao crédito e assessoria financeira para as empresas associadas. Mas como isso funciona no mundo condominial? Como síndicos e gestores podem contratar um parceiro desses com segurança? O que é oferecido em troca do crédito? Há riscos nessa operação?

“Antes de tudo, prefiro utilizar o termo ‘garantidoras de receita’, uma vez que ‘garantidoras de crédito’ faz uma alusão direta ao mercado financeiro. A garantidora de condomínio – empresas que antecipam ao condomínio o resultado da cobrança – não são instituições financeiras, mas empresas de cobranças que garantem a receita condominial independentemente de o condômino pagar ou não a sua cota. Isso dá ao síndico gestor um poder de compra muito grande, pois ele contará com 100% da sua previsão orçamentária e poderá executar o seu plano de gestão integralmente. Sobretudo, é importante salientar que nem todo condomínio tem indicação para esse tipo de serviço, uma vez que há um valor mensal a ser pago”, pontua Thyago Correia, formado em Ciências Contábeis, síndico profissional e consultor condominial, além de CEO da Pague Seu Condomínio e da TC Suporte Condominial.

Segundo ele, o síndico deve começar a pensar na possibilidade dessa contratação quando a sua arrecadação mensal estiver inferior às despesas ordinárias. É preciso conversar com a sua assessoria jurídica e ver a medida contra a inadimplência – que tem uma função importantíssima junto à gestão do condomínio. E ainda refazer a previsão orçamentária e apresentar os números à coletividade, além de apresentar os serviços da garantidora, seja em assembleia ou não.

“Para a contratação de uma empresa garantidora, o síndico deve ter alguns cuidados, como desconfiar de toda conversa bonita. Isso mesmo, pois no Brasil não existe almoço de graça! Num país onde a taxa de juros é altíssima e o produto dinheiro é escasso, não há milagres. Hoje o síndico está preocupado apenas em receber o valor mensalmente. Não sabe que, se não fizer uma boa análise desse contrato, seu condomínio ficará refém dessa empresa por muitos e muitos anos. Sendo assim, não deve abrir mão de um parecer jurídico, analisando tempo de contrato (bom será em 24 meses, no máximo!), taxa de serviço mensal (essa tem que ser menor que a inadimplência atual do condomínio!), taxa fixa ou variável (bom será ela fixa por todo o prazo contratual), o que acontece com o condomínio se rescindir o contrato após do prazo contratual (o condomínio volta a gerar os boletos do mês e a empresa irá fazer a cobrança da inadimplência do período contratado), explica.

Outros pontos destacados por Thyago Correia são a definição de como será a cobrança de taxas aos condôminos (respeitando as regras da convenção ou, na sua omissão, seguindo a lei vigente, com 2% de multa e 1% de juros), em nome de quem será feita a cobrança (tem que ser em nome do condomínio!), e buscar empresas com referência no mercado. Tomando alguns cuidados, os síndicos terão a oportunidade de fazer boas contratações, sempre bem auxiliados por advogados condominialistas. Esses terão mais expertise e, com certeza, irão auxiliá-lo na tomada das melhores decisões.

“É importante salientar que não existe uma troca de crédito nessa operação. Há uma contratação de serviço e uma entrega do objeto contratado que, quando feitas de forma certa para os dois lados, o síndico leva a vantagem de ter uma gestão financeira sem intercorrências, pois a empresa vai garantir 100% da receita e assumir, durante o período contratual, todo ônus dessa antecipação da cobrança. Deixando assim o síndico voltado para outras demandas que contemplam a sua função, permitindo que sua gestão seja muito mais produtiva”, defende Thyago, também diretor Comercial da Confiança Garantidora e ConfiBank, organizador do Ensíndicos e Feicond Alagoas, e membro da Mobilização Nacional Pro Sindicatura.

“Para deixar o síndico mais tranquilo e seguro para tal contratação, falo que, nessa operação, não há riscos financeiros para nenhuma das partes, quando analisado profundamente o contrato. Afinal, qual seria o risco para o condomínio se a empresa vai creditar 100% do valor combinado na sua conta sempre dois dias após o vencimento? Talvez, no início do contrato, pode se pedir para a empresa creditar um valor antecipado. Depois, isso perde a razão, pois a empresa já terá um valor considerável absorvido da inadimplência… O mês em que ela atrasar o repasse terá alguma punição – isso pode acontecer quando a empresa não tiver lastro”, avalia.

“Para finalizar, reforço que vejo com bons olhos essa prestação de serviço nos condomínios. São mais de 35 anos de atividade no Brasil, e muitos condomínios têm indicação direta. Outros não precisam mesmo, basta o síndico e gestor descobrirem realmente o melhor momento para uma boa contratação, sem esquecer das medidas conservadoras que antecedem a assinatura desse tipo de contrato.”

SAULO LINO

Para passar a administrar projetos, e não problemas

Doutor em Administração e Filosofia, mestre em Sistemas de Gestão e Administrador de empresas, Saulo Lino também conversou com a REVISTA DOS CONDOMÍNIOS sobre o tema. “É fato que negócios de pequeno e médio porte respondem por 90% dos empregos formais no Brasil, assim como o crédito destinado a essas empresas é de difícil acesso. Porém, no que diz respeito ao setor condominial, a situação é mais complicada ainda, agravada pela situação anômala dos condomínios constituídos. Condomínios possuem CNPJ, mas não são tratados como empresas ou negócios, tampouco conseguem oferecer garantias reais para tomadas de crédito. Administradoras e síndicos despendem energia para equilibrar o orçamento, navegando entre inadimplência sistêmica e a necessidades de investimentos”, descreve ele, também diretor Financeiro da Condobem FDIC.

Para Saulo, precisamente neste ponto é que surgem as entidades garantidoras, seja em forma de assessoria de cobrança ou Fundo de Investimentos. Essas instituições têm como objetivo principal “zerar a inadimplência”, mas nem todas atuam da mesma forma. Compra de passivo e investimento em projetos são alguns dos diferenciais encontrados no mercado. Mas o foco dos síndicos, na hora da contratação, deve estar voltado para a segurança jurídica do processo.

“Pequenos detalhes no contrato, tais como o modelo de cessão de crédito, podem fazer toda a diferença no processo e na satisfação de síndicos e condôminos. Digo isso porque não existe operação sem risco, e sim, como em qualquer setor, existem operadores bons e ruins. Mas vale ressaltar que a opção da contratação de uma instituição que ‘garanta’ o caixa do condomínio não pode mais ser desconsiderada. Em troca de uma taxa de administração, que por definição tem que ser menor que a inadimplência instalada, o condomínio, e consequentemente, o síndico, tendem a começar a administrar projetos, em vez de problemas”, defende.

Mas, aos olhos da Receita, por exemplo, há questões delicadas nessa operação. A Ordem dos Advogados do Brasil, seccional de Mato Grosso, já acionou a Justiça Federal contra a atuação ilegal das administradoras que invadem a área jurídica, sendo que, ao notificá-las, apurou indícios de crimes tributários. Elas não pagam IOF, Imposto de Renda, Contribuição Social, PIS e Cofins sobre o fato de emprestarem dinheiro aos condomínios e praticarem atividade de factoring. Há ainda a suspeita de lesão aos municípios, pois em tese não pagam o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) sobre o lucro que recebem ao praticar fomento mercantil.

ANDERSON MACHADO

Questões jurídicas, administrativas e financeiras

Mas a proposta não entusiasma todos. “Inicialmente, gostaria de deixar uma reflexão mediante uma analogia e, em seguida, um questionamento, a fim de que os leitores possam tirar suas próprias conclusões. Imaginem- -se sócios de uma empresa que praticamente não gera lucro, ou seja, com muito sacrifício e trabalho consegue pagar as contas do mês e, na melhor das hipóteses, economiza mensalmente 5% da arrecadação bruta para constituir um fundo de reserva. Daí surge o seguinte questionamento: na condição de sócios dessa empresa, vocês solicitariam um empréstimo para cobrir 100% da sua receita média, oferecendo ainda como garantia uma cota parte do seu patrimônio, sob a incidência de juros que variam de 4% a 12%? E, pasmem, com uma empresa que não é uma instituição financeira, tampouco seguradora, de modo que lhe faltaria, a depender do caso, autorização legal para fornecer ‘garantia’ sobre riscos de terceiros?”, indaga Anderson Machado.

Advogado, professor; especialista em Direito Imobiliário, Condominial e Contratos, e presidente da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA (Associação Brasileira de Advogados), ele nos conta que, em meados de 2016, quando essa prática ganhou força no mercado condominial, na condição de advogado especialista nas áreas imobiliária, condominial e de contratos, começou a analisar inúmeras propostas e contratos de empresas que ofertavam esse tipo de serviço. Após quase seis meses de estudos e avaliando aproximadamente 30 contratos, sob a ótica da segurança jurídica, Anderson não conseguiu aprovar nenhum para que os condomínios pudessem fechar a parceria com essas empresas.

Em relação aos condomínios, os síndicos enchem os olhos para essa prática, pois ficam cegos e só percebem que, durante a sua gestão, poderão trabalhar com 100% da receita, por óbvio sem se preocupar com a inadimplência. Todavia, não enxergam as consequências que podem gerar para a massa condominial, diante dos problemas que, de uma maneira geral, apresentarei aqui. No mercado de condomínios, felizmente alguns síndicos percebem isso de forma nítida, e outros se deixam levar pelo que essas empresas prometem, e não conseguem analisar o que o condomínio deixará de arrecadar durante o período que o contrato de prestação de serviço estiver vigente”, alerta.

Falando das implicações jurídicas, nosso especialista destaca a questão da cobrança de taxas condominiais, com a perda da natureza propter rem (por causa da coisa) que, explicando de forma simples, seria a perda do imóvel como garantia do pagamento da cota condominial. Afinal, quem deve a cota é o imóvel, e não a pessoa. Ou seja, a dívida, nesse caso, acompanha a coisa: o imóvel. Aponta ainda a insegurança jurídica em relação à anuência da parte devedora, bem como a substituição das partes na relação processual, em relação à cessão de créditos e sua ocorrência no transcurso do processo de execução extrajudicial, diante da rescisão do contrato assinado pelo condomínio e a empresa garantidora. Há ainda a ilegalidade da cobrança jurídica das empresas garantidoras diante das suas condutas que, por vezes, caracterizam prática ilegal da advocacia e captação indevida pelos advogados que prestam esse tipo de serviço.

“Nos aspectos administrativos e financeiros, chamam a atenção as cláusulas rescisórias no contrato de prestação de serviços/contrato particular de compromisso de cessão e transferência de direitos econômicos e outras avenças, dentre outros tipos de contratos que, na sua maioria, são absurdas! Além disso, a proposta de garantidoras no mercado vinculado a empresas administradoras e escritórios de contabilidade, em uma solução de inadimplência zero, ao que parece ser uma solução imediata e mágica para um fluxo de caixa rápido, se tornará uma situação financeira similar a um constante passivo descoberto, como um empréstimo ou cheque especial sem fim e controle”, condena Anderson Machado.

Outro ‘pecado’ está ligado à fraude tributária, com responsabilidade solidária do condomínio. Afinal, a garantidora, como o próprio nome fideliza, opera como empresa financeira com sua atividade através do CNAE 64.92-1-00 (Aquisição e direitos creditórios), obedecendo às tributações específicas perante o Banco Central. “Em sua maioria absoluta vinculadas à administração condominial, essas empresas não podem atuar como estão atuando: como instituições financeiras ou factorings, isto é, não recolhem IOF e não são autorizadas pelo BC para tal! Empresas financeiras precisam ser supervisionadas pelo Banco Central do Brasil”, aponta ele, que segue em suas críticas.

“Um dos pontos absurdos nesse tipo de contratação é a onerosidade nos contratos diante de cláusulas leoninas, e que não se delibera de forma alguma em assembleia. Nessa seara, essas empresas vendem ilusão, pois nitidamente os condôminos adimplentes pagam pelos inadimplentes! Como assim? As taxas que as empresas cobram, conhecidas como taxas administrativas, incidem sobre o valor que a garantidora empresta ao condomínio, normalmente em relação à inadimplência. Muitas dessas empresas, além das taxas cobradas, retêm para seu próprio caixa os valores acessórios, tais como juros, multa, desconto pontualidade, correção monetária e honorários de cobrança extrajudicial e judicial.”

Anderson diz ainda que algumas recebem o pagamento das cotas condominiais em suas próprias contas e, com isso, colocam os valores recebidos na totalidade em investimentos, e lucram ainda mais com os rendimentos ofertados pelo mercado financeiro. “Ou seja, essas empresas faturam alto e estão ficando milionárias, visto que aplicam um dinheiro que não pertence ao seu capital e que, consequentemente, o condomínio deixa de arrecadar, gerando assim enormes perdas e riscos financeiros para a massa condominial”, lamenta o especialista.

“Tenho alertado que, diante dessas e outras implicâncias, e pela falta de controle dos pagamentos, o síndico pode ser responsabilizado de diversas formas”. Diante da cessão de direitos, o síndico não tem absolutamente nenhum controle sobre a cobrança. E diante da má execução, pode recair tal responsabilidade sobre o síndico, visto que, até mesmo se houver cobrança indevida, caso ela realmente ocorra, o condômino poderá ingressar com uma ação contra o condomínio, e não contra a empresa, visto que não há nenhuma relação jurídica entre o condômino e a empresa cessionária. Não esqueçamos que a responsabilidade pela cobrança das cotas condominiais é do síndico”, lembra.

“Por fim, gostaria de deixar claro que as garantias de receitas existem no mercado de diversas formas, sendo algumas absurdas e outras menos absurdas, em relação ao desequilíbrio contratual. Contudo, como já citado anteriormente, ao longo dos anos em que advogado para condomínios, ainda não consegui aprovar nenhum contrato, em relação à segurança jurídica necessária para meu cliente, que é o condomínio, no que tange aos riscos impostos nesse tipo de prestação de serviço”, conclui Anderson.

ALEXANDRE SOBRAL

As diferentes modalidades no mercado

”As garantidoras condominiais são empresas que aportam valores financeiros nos condomínios, com a finalidade de deixar saudável as suas finanças, mas nem sempre é assim que funciona. A princípio, são empresas que trabalham antecipando o valor das taxas e, posteriormente, usam de seus jurídicos, ou até mesmo do jurídico do condomínio, para recuperar esse crédito. No entanto, existem várias modalidades dessas empresas que funcionam de formas diferentes. E isso tem trazido uma interpretação errônea por alguns, que entendem todas como uma coisa só. É importante, antes de falar de uma empresa, conhecer a sua forma de trabalho e como funciona sua remuneração. Muitos ficam de olho nos valores que as empresas ganham, mas não procuram saber dos gastos operacionais e dos riscos desse negócio”, pondera Alexandre Sobral, advogado e empresário, formado em Direito pela Universidade Tiradentes de Sergipe, com pós em Direito Processual e MBA em Gestão Condominial.

Com mais de duas décadas de atuação como especialista em Direito Condominial e do Consumidor, ele também faz alguns alertas. “Como são muitas as formas de trabalho, é importante sempre analisar o contrato e a forma de cobrança dos inadimplentes, pois até mesmo isso influencia se o benefício contratado vai ser realmente benéfico ou não para o condomínio. Sabemos que a inadimplência hoje é um dos grandes vilões do condomínio e, muitas vezes, está associada a um gerenciamento amador, uma vez que, o número de síndicos profissionais no mercado ainda é pequeno, sem contar que muitos se intitulam assim, mas de profissionais não têm nada”, provoca.

De acordo com Alexandre, o ideal seria que não houvesse inadimplência e que os síndicos fizessem curso de gerenciamento financeiro. Mas, infelizmente, muitos se amarram a artigos convencionais que permitem o uso de recursos sem, no entanto, existir tal previsão na planilha orçamentária. Ou usam dos recursos recuperados da inadimplência da forma que melhor lhe convir, esquecendo que aqueles valores são de todos os moradores, e que o seu uso deve ser sempre feito de forma comedida, sem atropelos. “A contratação de uma garantidora é, na maioria das vezes, uma ótima solução para fugir dos problemas trazidos pela inadimplência ou pela má administração ou gestão fraudulenta, evitando que os condôminos precisem desembolsar altos valores para cobrir o rombo”, garante ele, que faz algumas observações importantes.

“É vital diferenciar sobre este aporte financeiro: algumas empresas fazem somente a antecipação do valor, ficando ainda sob a responsabilidade do condomínio a compensação deste no futuro, caso não se consiga recuperar os valores devidos. E existem as que fazem a cessão de crédito, onde o valor devido deixa de ser da responsabilidade do condomínio e passa para a nova empresa. Existem diversos questionamentos sobre esta segunda modalidade, inclusive sobre a natureza desta dívida. É preciso também ficar atento aos contratos de cessão de crédito, verificar se existe alguma armadilha no caso de insucesso, pois há contratos que, nas entrelinhas, preveem que a falta de êxito na cobrança pode acarretar devolução, com juros e multas”, explica.

A contratação de garantidoras, apesar de custosa em alguns casos, traz, na sua grande maioria, um alívio no pagamento das contas, que não são poucas. Sem contar que o condomínio que não tem dinheiro em conta acaba não pagando seus prestadores de serviços e materiais em atraso, gerando multas e juros, ou deixam de pagar os funcionários na data correta, podendo gerar multas trabalhistas e futuras indenizações em processos administrativos e judiciais, deixando ainda de fazer manutenções obrigatórias que podem trazer multas administrativas, prejuízos cíveis em caso de sinistros, riscos à segurança e tantos outros problemas. Tudo gerado pela falta de dinheiro”, enumera Anderson, que faz suas ponderações finais.

“Lembremos que nem sempre o problema é causado pela inadimplência, pois, infelizmente, existe a ingerência condominial como um grande vilão, sem falar na corrupção e no desvio de valores. Tudo isso pode ocasionar a necessidade da contratação de uma garantidora. Já estamos vendo algumas empresas garantidoras fazendo empréstimos, e é importante chamar a atenção sobre a forma e as condições para que o condomínio não colabore com uma irregularidade, pois empresas que fazem empréstimos e/ou algo do tipo precisam seguir as normas do sistema financeiro e ser fiscalizadas pelo Banco Central”, afirma Alexandre Sobral, em fina sintonia com Anderson Machado.

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