Garantidoras de crédito: solução ou armadilha

Mas a proposta não entusiasma todos. “Inicialmente, gostaria de deixar uma reflexão mediante uma analogia e, em seguida, um questionamento, a fim de que os leitores possam tirar suas próprias conclusões. Imaginem- -se sócios de uma empresa que praticamente não gera lucro, ou seja, com muito sacrifício e trabalho consegue pagar as contas do mês e, na melhor das hipóteses, economiza mensalmente 5% da arrecadação bruta para constituir um fundo de reserva. Daí surge o seguinte questionamento: na condição de sócios dessa empresa, vocês solicitariam um empréstimo para cobrir 100% da sua receita média, oferecendo ainda como garantia uma cota parte do seu patrimônio, sob a incidência de juros que variam de 4% a 12%? E, pasmem, com uma empresa que não é uma instituição financeira, tampouco seguradora, de modo que lhe faltaria, a depender do caso, autorização legal para fornecer ‘garantia’ sobre riscos de terceiros?”, indaga Anderson Machado.

Advogado, professor; especialista em Direito Imobiliário, Condominial e Contratos, e presidente da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA (Associação Brasileira de Advogados), ele nos conta que, em meados de 2016, quando essa prática ganhou força no mercado condominial, na condição de advogado especialista nas áreas imobiliária, condominial e de contratos, começou a analisar inúmeras propostas e contratos de empresas que ofertavam esse tipo de serviço. Após quase seis meses de estudos e avaliando aproximadamente 30 contratos, sob a ótica da segurança jurídica, Anderson não conseguiu aprovar nenhum para que os condomínios pudessem fechar a parceria com essas empresas.

Em relação aos condomínios, os síndicos enchem os olhos para essa prática, pois ficam cegos e só percebem que, durante a sua gestão, poderão trabalhar com 100% da receita, por óbvio sem se preocupar com a inadimplência. Todavia, não enxergam as consequências que podem gerar para a massa condominial, diante dos problemas que, de uma maneira geral, apresentarei aqui. No mercado de condomínios, felizmente alguns síndicos percebem isso de forma nítida, e outros se deixam levar pelo que essas empresas prometem, e não conseguem analisar o que o condomínio deixará de arrecadar durante o período que o contrato de prestação de serviço estiver vigente”, alerta.

Falando das implicações jurídicas, nosso especialista destaca a questão da cobrança de taxas condominiais, com a perda da natureza propter rem (por causa da coisa) que, explicando de forma simples, seria a perda do imóvel como garantia do pagamento da cota condominial. Afinal, quem deve a cota é o imóvel, e não a pessoa. Ou seja, a dívida, nesse caso, acompanha a coisa: o imóvel. Aponta ainda a insegurança jurídica em relação à anuência da parte devedora, bem como a substituição das partes na relação processual, em relação à cessão de créditos e sua ocorrência no transcurso do processo de execução extrajudicial, diante da rescisão do contrato assinado pelo condomínio e a empresa garantidora. Há ainda a ilegalidade da cobrança jurídica das empresas garantidoras diante das suas condutas que, por vezes, caracterizam prática ilegal da advocacia e captação indevida pelos advogados que prestam esse tipo de serviço.

“Nos aspectos administrativos e financeiros, chamam a atenção as cláusulas rescisórias no contrato de prestação de serviços/contrato particular de compromisso de cessão e transferência de direitos econômicos e outras avenças, dentre outros tipos de contratos que, na sua maioria, são absurdas! Além disso, a proposta de garantidoras no mercado vinculado a empresas administradoras e escritórios de contabilidade, em uma solução de inadimplência zero, ao que parece ser uma solução imediata e mágica para um fluxo de caixa rápido, se tornará uma situação financeira similar a um constante passivo descoberto, como um empréstimo ou cheque especial sem fim e controle”, condena Anderson Machado.

Outro ‘pecado’ está ligado à fraude tributária, com responsabilidade solidária do condomínio. Afinal, a garantidora, como o próprio nome fideliza, opera como empresa financeira com sua atividade através do CNAE 64.92-1-00 (Aquisição e direitos creditórios), obedecendo às tributações específicas perante o Banco Central. “Em sua maioria absoluta vinculadas à administração condominial, essas empresas não podem atuar como estão atuando: como instituições financeiras ou factorings, isto é, não recolhem IOF e não são autorizadas pelo BC para tal! Empresas financeiras precisam ser supervisionadas pelo Banco Central do Brasil”, aponta ele, que segue em suas críticas.

“Um dos pontos absurdos nesse tipo de contratação é a onerosidade nos contratos diante de cláusulas leoninas, e que não se delibera de forma alguma em assembleia. Nessa seara, essas empresas vendem ilusão, pois nitidamente os condôminos adimplentes pagam pelos inadimplentes! Como assim? As taxas que as empresas cobram, conhecidas como taxas administrativas, incidem sobre o valor que a garantidora empresta ao condomínio, normalmente em relação à inadimplência. Muitas dessas empresas, além das taxas cobradas, retêm para seu próprio caixa os valores acessórios, tais como juros, multa, desconto pontualidade, correção monetária e honorários de cobrança extrajudicial e judicial.”

Anderson diz ainda que algumas recebem o pagamento das cotas condominiais em suas próprias contas e, com isso, colocam os valores recebidos na totalidade em investimentos, e lucram ainda mais com os rendimentos ofertados pelo mercado financeiro. “Ou seja, essas empresas faturam alto e estão ficando milionárias, visto que aplicam um dinheiro que não pertence ao seu capital e que, consequentemente, o condomínio deixa de arrecadar, gerando assim enormes perdas e riscos financeiros para a massa condominial”, lamenta o especialista.

“Tenho alertado que, diante dessas e outras implicâncias, e pela falta de controle dos pagamentos, o síndico pode ser responsabilizado de diversas formas”. Diante da cessão de direitos, o síndico não tem absolutamente nenhum controle sobre a cobrança. E diante da má execução, pode recair tal responsabilidade sobre o síndico, visto que, até mesmo se houver cobrança indevida, caso ela realmente ocorra, o condômino poderá ingressar com uma ação contra o condomínio, e não contra a empresa, visto que não há nenhuma relação jurídica entre o condômino e a empresa cessionária. Não esqueçamos que a responsabilidade pela cobrança das cotas condominiais é do síndico”, lembra.

“Por fim, gostaria de deixar claro que as garantias de receitas existem no mercado de diversas formas, sendo algumas absurdas e outras menos absurdas, em relação ao desequilíbrio contratual. Contudo, como já citado anteriormente, ao longo dos anos em que advogado para condomínios, ainda não consegui aprovar nenhum contrato, em relação à segurança jurídica necessária para meu cliente, que é o condomínio, no que tange aos riscos impostos nesse tipo de prestação de serviço”, conclui Anderson.