Fachadas: uma questão de diálogo e bom senso

Em praticamente todos os condomínios, o síndico, por meio de assembleia, define regras de padronização de intervenções e acabamentos, sobretudo de áreas externas das unidades, como sacadas e varandas. O que pode ou não ser alterado quando falamos de cortina de vidro, quadros, iluminação, plantas e ornamentações? E o uso de película do tipo insufilm em janelas? Até que ponto esses elementos representam ‘alteração de fachada’? Qual é a importância dessa padronização? Quais limites de opções e gosto individual devem ser respeitados? Brigas judiciais são comuns? Qual melhor forma de resolver eventuais conflitos? Em busca de resposta a essas perguntas, a Revista dos Condomínios foi atrás de especialistas no tema.

“A grande dificuldade de lidar com a questão apresentada é que ela é enormemente casuísta, ou seja, há um universo de possibilidades de acréscimos e modificações que podem ser feitos e, de outro lado, também são inúmeras as concepções arquitetônicas aplicadas aos edifícios, bem como seu estado de conservação. E, para piorar o quadro, os precedentes de modificação já operados. Dado tal contexto e num país continental como é o Brasil, é difícil traçar uma equação que atenda de modo preciso e seguro todas as situações de mudança. Tamanho é o casuísmo que, não raro, o processo judicial em que se discute o assunto se decide após a realização de perícia judicial”, pontua o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

Mestre em Direito pela PUC/ SP e especialista em Direito Civil pela ESA-OAB, ele lembra que, em alguns condomínios, é quase impossível sustentar a tese da alteração da fachada, tamanha a degradação causada pela passagem do tempo e falta de manutenção. “Basta ir a qualquer centro de uma grande cidade brasileira, para se perceber tal exemplo. É de amplo conhecimento que o Código Civil impõe como um dos deveres do condômino (e dos ocupantes) a proibição de ‘alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas’ (art. 1.336, III). O espírito da lei contido no art. 1.336, III, do Código Civil estabelece a vedação de alteração isolada da fachada com fins de preservar as condições estéticas e arquitetônicas do conjunto, que é patrimônio comum dos condôminos”, afirma.

Segundo ele, outro aspecto que serve de argumento e explicação para a vedação legal é o fato de que a propriedade dos condôminos certamente será desvalorizada caso a coerência arquitetônica e estética seja quebrada. Sobre o assunto, o STJ já julgou que “a exigência de concordância da unanimidade dos condôminos só é necessária quando a obra pretendida pelo condomínio provoca alteração arquitetônica no edifício ou modifica substancialmente área de uso comum dos moradores”. Até mesmo a preservação do direito autoral do arquiteto que elaborou o projeto pode entrar em pauta com as alterações indevidas.

“O primeiro parâmetro para a resolução do problema de fechamento ou alteração de alguns dos componentes da sacada é utilizar o bom senso, que pode ser traduzido pela seguinte orientação: ‘o que se proíbe é a alteração nociva e capaz de deteriorar o perfil originário da fachada, e não propriamente inovações modernizadoras ou úteis aos moradores”. Um segundo critério é identificar a eventual alteração à luz de precedentes existentes no prédio. “Em outras palavras, se no edifício já existem algumas unidades que tenham procedido à idêntica mudança no passado, e que não foram repreendidas, então, não haverá mais como sustentar a proibição”.

Há ainda outros casos nos quais a padronização é justificada não somente por questões estéticas, mas, sobretudo, em razão do bem-estar, segurança e privacidade dos moradores. Um exemplo é a necessidade de padronização da instalação dos aparelhos de ar-condicionado, pois a carga elétrica instalada não suporta que todos façam suas escolhas e instalações aleatórias; o impedimento de objetos nos corredores, para garantir que as rotas de fuga de incêndio permaneçam livres e desimpedidas; e a instalação de redes de proteção ou película de insulfim na parte interna da janela, que tem sido amplamente tolerada por decisões judiciais.

“Infelizmente, brigas judiciais são comuns. Discussões sobre quais ocorrências caracterizam alteração da fachada são numerosas. É perceptível que boa parte da população brasileira ainda está aprendendo a viver em condomínio. Há um viés muito individualista por parte de condôminos, que nunca moraram em condomínios antes, e não estão habituados a pensar nos aspectos coletivos. Desrespeitos vários à regulação condominial ocorrem, muitas vezes, por completa ignorância do que é exigido. Se as regras não são conhecidas e respeitadas, surgirão conflitos, boa parte dos quais viram processos. Vale o alerta de que todos devem empenhar esforços em evitar as ações judiciais, que são certeza de demora, desgaste e ônus econômico. Mas, em muitos casos, essa será mesmo a última medida, quando frustradas as outras possibilidades”, lamenta.

Docente na UNINOVE e na FAAP, além de membro das Comissões Especiais de Direito Imobiliário e de Advocacia Condominial da OAB/SP, João Paulo Rossi aconselha os síndicos. “A primeira dica é: só interfira em casos reais de desrespeito a padronizações necessárias e justificadas, impostas pela lei ou decididas pela comunidade. O síndico já tem uma grande carga de atribuições, razão pela qual deve evitar envolver-se em questões insignificantes. Sugiro, também, que realize campanhas periódicas, informando e explicando o que será tolerado e ressaltando o que é proibido, com a razão da vedação. A atuação pedagógica e preventiva terá repercussões favoráveis. E, mesmo nos casos que exijam sua participação, ele deve buscar a solução consensual, levar o morador que fez a modificação a retroceder pela via do diálogo, com aposta na conscientização e conciliação”, conclui.