Seu edifício está doente?
A vida humana só é possível por meio do funcionamento apropriado de cada um dos sistemas do corpo: respiratório, circulatório, muscular, nervoso, digestório, sensorial, esquelético, entre outros. De forma semelhante, a performance de um edifício pode ser observada por meio do desempenho adequado de seus sistemas, como: elementos estruturais, instalações hidráulicas, elétricas, de combate a incêndio, fachadas, entre tantos outros.
A gestão do condomínio deve ficar atenta aos sintomas que o edifício apresenta, porque, assim como o corpo humano, uma edificação também pode ficar doente. O assunto é tão sério que a Organização Mundial da Saúde (OMS) já reconheceu oficialmente a Síndrome do Edifício Doente (SED) sendo uma doença da edificação pelo surgimento das manifestações patológicas. Mas existe patologia em edificações? Claro! Para ser bem didático, patologia é a ciência que estuda as doenças, logo, a patologia das edificações estuda as doenças dos edifícios. As edificações apresentam sintomas na forma de manifestações patológicas. As mais comuns são as fissuras, trincas, rachaduras, umidade ascendente, infiltração, pulverulência em argamassa de revestimento e, uma das mais graves, a exposição e corrosão de armadura do concreto, que pode evoluir para o colapso parcial de um sistema.
As doenças de uma edificação devem ser tratadas, pois podem impactar no desempenho dos sistemas, além de reduzir a vida útil projetada, onerando, e muito, as soluções para realizar o reparo. Em uma assembleia de condomínio, costumam dar muita atenção ao custo de se realizar ou fazer alguma coisa, entretanto nenhuma ao custo de não o realizar. Não fazer um exame, muitas vezes, implica em gastos para reparar danos futuros.
Tratar a origem de um vazamento de forma adequada, por exemplo, possui o custo cinco vezes menor em relação às soluções paliativas, aquelas sem orientação e/ou supervisão de um profissional de Engenharia. Esse é o conceito da Lei de Sitter (ou Regra dos 5), que ao ser aplicado nos condomínios é possível concluir que a demora para iniciar a manutenção, como uma obra emergencial na fachada, torna os reparos mais complicados e, em muitos casos, muito mais onerosos.
Assim como toda família possui um médico de confiança, a gestão do condomínio deve contar com um profissional habilitado em Engenharia para ser o “doutor” do edifício e acioná-lo sempre que surgirem sintomas de doenças, isto é, as manifestações patológicas. Deste modo, o engenheiro do condomínio poderá prescrever a melhor terapia para cada sintoma e construir o “prontuário” histórico do prédio para prevenir novas doenças, garantindo a saúde e a segurança tanto do edifício quanto dos condôminos e demais usuários.
Gabriel Aguilar é engenheiro civil, perito do TJRJ e TJF, CEO do escritório Consultoria em Engenharia Legal e Diagnóstica, professor de pós-graduação de Direito e Gestão Condominial.