Funções da assembleia condominial
As assembleias são estruturas orgânicas multifuncionais com funções específicas que impõe ser conhecidas e identificadas. Nesse artigo, enfatizamos uma de suas mais relevantes interfaces, a saber, a denominada “função administrativa”.
As assembleias gerais de condôminos devem ser concebidas em sua natureza instrumental, como ferramentas adequadas e aptas à gestão de condomínios, no que devem ser descortinadas como “meio para atingir um fim”. administrativa”.
Assim, se por um lado, assembleias bem planejadas, estruturadas, lastreadas e dados fidedignos e em informações publicizadas (transparentes), executadas de forma ordeira e respeitosa, costumam ser exitosas, a recíproca também é verdadeira, ou seja, assembleias desprovidas de planejamento prévio, geridas de forma arbitrária ou ditatorial, ocultando informações essenciais aos condôminos, ou realizadas de forma a faltar com o respeito para com os participantes, costumam ser desastrosas, dano azo a questionamentos relacionados à idoneidade, correção, exatidão e qualidade técnica de seus operadores, daí decorrendo a possibilidade de nulificação de suas decisões, quando não de responsabilização dos próprios participantes por excessos ou ilícitos cometidos quando do seu envolvimento nas reuniões assembleares.
Como exemplo destas decisões de caráter administrativo podem ser apontadas as deliberações que passam a autorizar obras ou reformas das áreas comuns, ou limitação de seu uso, conforme os interesses da maioria dos condôminos, as quais devem ainda serem efetivadas com respeito ao princípio democrático, da solidariedade, da boa-fé objetiva e da repulsa ao abuso de direito. É o que encontramos, até mesmo no repertório jurisprudencial pátrio:
TJ-DF – 7206359320178070001 DF 0720635-93.2017.8.07.0001. Publicação: 03/07/2019. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA CONSULTORIA CONTÁBIL. FALTA DE AUTORIZAÇÃO OU APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL. CONTRATAÇÃO QUE EXORBITA OS ATOS DE ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO. NEGÓCIO JURÍDICO IRREGULAR. RESCISÃO CONTRATUAL REGULAR. 1. O art. 1.348 do CC dispõe sobre os poderes ordinários de administração do síndico, que não pode celebrar contratos alheios à gestão do condomínio, sem a autorização ou aprovação da assembleia, salvo nas hipóteses de emergência. 2. Não há qualquer artigo que permita ao síndico transferir a outrem as funções administrativas sem a aprovação da assembleia, logo o contrato de prestação de serviço não se insere na exceção prevista na parte final do § 2º , do art. 1.348 do CC . 3. Tendo sido a contratação da embargante ocorrida sem a deliberação da Assembleia, como previsto em Convenção e na legislação, não pode o condomínio responsabilizar-se pela contratação irregular formalizada entre a empresa e o síndico deposto. 4. O condomínio não pode ser responsabilizado pela contratação irregular feita pelo síndico deposto. Nesse caso, eventual pedido de cobrança deverá ser realizado em demanda própria e em desfavor do responsável pela contratação. 5. Recurso conhecido e desprovido.
Vander Andrade é advogado, mestre e doutor em Direito, pós-graduado em Direito Imobiliário, vice-presidente da J. Reuben Clark Law Society e presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais
